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差錢(qián)620億 保利苦候融資松動(dòng)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-29 10:36:57
蘭格鋼鐵 |
2011年，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)直接投資總額預(yù)計(jì)達(dá)812億元。
滬深兩市地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)暫停時(shí)間已久，招商地產(chǎn)、世茂股份、迪馬股份、萬(wàn)科集團(tuán)等地產(chǎn)企業(yè)相繼取消再融資計(jì)劃。保利房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(600048.SH，保利地產(chǎn))的增發(fā)計(jì)劃一年期滿(mǎn)之際，卻“與眾不同”地選擇下調(diào)增發(fā)價(jià)、延長(zhǎng)增發(fā)期限。然而，目前證監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)再融資毫無(wú)“開(kāi)閘”之意，保利地產(chǎn)此舉圖的是什么？
“證監(jiān)會(huì)從來(lái)沒(méi)說(shuō)不批準(zhǔn)房企再融資，保利地產(chǎn)的增發(fā)延期，是為了繼續(xù)等待相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)�！北＠禺a(chǎn)一位不愿透露姓名的中層頗為微妙地回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t認(rèn)為，保利地產(chǎn)此舉，主要目的在于“排隊(duì)”，期待房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)，從而獲取房地產(chǎn)融資資金。
與此同時(shí)，保利地產(chǎn)正在上演著“速度地產(chǎn)”的傳奇。在保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊的引領(lǐng)下，保利地產(chǎn)正向“3-5年內(nèi)再造一個(gè)保利地產(chǎn)”目標(biāo)邁進(jìn)�？焖侔l(fā)展無(wú)疑需要龐大的資金作為后盾。2011年，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)直接投資總額預(yù)計(jì)達(dá)812億元，但截至2010年底，結(jié)余貨幣資金為192億元，此間資金缺口超過(guò)620億元，如此巨大的資金缺口如何填補(bǔ)？保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新向時(shí)代周報(bào)記者表示：就算不能通過(guò)增發(fā)融資96億元，保利地產(chǎn)通過(guò)信貸等渠道，也可以將這812億元“湊齊”。
增發(fā)計(jì)劃延期一年
4月19日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，延長(zhǎng)2010年非公開(kāi)定向增發(fā)A股股票議案12個(gè)月，發(fā)行價(jià)格由17.92元/股調(diào)整為11.60元/股，發(fā)行數(shù)量由不超過(guò)7億股調(diào)整為不超過(guò)9.1億股，總募集資金依然為不超過(guò)96億元，擬投資項(xiàng)目依然為北京保利云水名苑、上海寶山陳福路項(xiàng)目、佛山東平新城二期等13個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)了解，整個(gè)2010年僅有中弘地產(chǎn)、鳳凰股份兩家地產(chǎn)公司分別于1月5日、2月9日順利完成定向增發(fā)，募得資金合計(jì)28億元。2011年4月15日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部副主任鄭莉曾表示，目前證監(jiān)會(huì)對(duì)所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司的再融資申請(qǐng)尚未開(kāi)閘，都需要征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)進(jìn)行審核。而對(duì)于何時(shí)能開(kāi)啟融資閘門(mén)，鄭莉表示目前尚沒(méi)有消息。
如此一來(lái)，保利增發(fā)議案延期后，能順利通過(guò)審批嗎？
“由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家已從信貸、信托、股市等渠道進(jìn)行了融資限制，政策預(yù)計(jì)在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變�！表n長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，短期內(nèi)政策環(huán)境和趨勢(shì)對(duì)保利地產(chǎn)增發(fā)不利，短期內(nèi)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)的可能性比較小。保利地產(chǎn)此次下調(diào)增發(fā)價(jià)、延長(zhǎng)增發(fā)議案的主要目的在于“排隊(duì)”，期待房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)，從而獲取房地產(chǎn)融資資金。胡在新也向時(shí)代周報(bào)記者表示，保利增發(fā)延期就是為了“等”。
上市5年擴(kuò)張18倍
96億元的增發(fā)方案能否通過(guò)，尚存變數(shù)，保利地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)步伐并沒(méi)因此而停止。
上市后的5年，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)增長(zhǎng)了18倍，由2005年的80億上升為2010年的1523億。銷(xiāo)量方面，保利地產(chǎn)2006年的銷(xiāo)量?jī)H為83億元，2007年—2009年，保利地產(chǎn)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)50%以上的增長(zhǎng)，于2009年成功入圍房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)額三甲，2010年再升一位，緊逼龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)。
2011年，保利地產(chǎn)保持了這種強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭。據(jù)公告，2011年第一季度，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積、在建面積分別為320萬(wàn)、1702萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)154.66%、74.82%。對(duì)于全年計(jì)劃，宋廣菊早有規(guī)劃，2011年公司計(jì)劃房地產(chǎn)直接投資總額812億元，其中在建項(xiàng)目255億元，擬建項(xiàng)目177億元，拓展項(xiàng)目380億元。
飛速前進(jìn)的背后，需要備足糧草，否則，極速擴(kuò)張引發(fā)的斷糧危機(jī)可能讓保利地產(chǎn)“功虧一簣”。
胡在新坦承，在建面積增長(zhǎng)，意味著保利地產(chǎn)需動(dòng)用更多資金，目前，保利新增貸款100多億元，有200億元銀行貸款已或?qū)徟�，并�?00億元的信貸空間，加上其他融資渠道，“96億增發(fā)通過(guò)與否，保利都不會(huì)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題”。
保利上述中層則表示，812億元只是一個(gè)計(jì)劃需求，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整，如擬建項(xiàng)目、拓展項(xiàng)目都是可以調(diào)整�！按送猓＠苍陂_(kāi)拓新的融資渠道，如房地產(chǎn)基金�！笔聦�(shí)上，2010年，保利地產(chǎn)就已發(fā)起設(shè)立了信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，年內(nèi)完成募集資金24億元，完成6個(gè)項(xiàng)目投資。2011年計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)充基金整體規(guī)模。
加碼商業(yè)地產(chǎn)
縱使有千萬(wàn)條融資渠道，保利地產(chǎn)最根本的資金來(lái)源還是銷(xiāo)售回籠資金。據(jù)了解，預(yù)計(jì)2011年，保利地產(chǎn)有28個(gè)城市105個(gè)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售回款將達(dá)到500億元。時(shí)下正逢樓市調(diào)整，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售能如其所愿嗎？
胡在新向時(shí)代周報(bào)記者表示，保利地產(chǎn)今年推出的很多項(xiàng)目都在二三線城市，將在很大程度上化解限購(gòu)令對(duì)保利的影響。事實(shí)上，保利地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始重點(diǎn)發(fā)展二三線城市的項(xiàng)目。
在土地儲(chǔ)備方面，2010年，保利地產(chǎn)新進(jìn)福州、廈門(mén)、珠海等12個(gè)城市。2011年第一季度獲得的新項(xiàng)目，也都位于成都、合肥、中山等二三線城市。韓長(zhǎng)吉也表示，保利地產(chǎn)在全國(guó)的布局比較完整，二三線城市的土地儲(chǔ)備量充足。由于這些城市的消費(fèi)人群基數(shù)較大，對(duì)房地產(chǎn)的需求總量將大幅增加，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售量將明顯向二三線城市傾斜。
從銷(xiāo)售來(lái)看，2010年的結(jié)算面積中，廣州、北京、上海三個(gè)城市所占比例分別為9.42%、11.58%、8.64%，加上杭州，保利在這4個(gè)“重點(diǎn)”城市的銷(xiāo)量合計(jì)占比約為集團(tuán)總銷(xiāo)量的三分之一。
2011年，簽約銷(xiāo)售面積，廣州、北京、上海、杭州占比分別為7%、6%、4%、4%，比例進(jìn)一步下降。保利上述中層表示，近年來(lái)，一線城市銷(xiāo)售占比一直在下降。
調(diào)整城市戰(zhàn)略之余，保利地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)2010年年報(bào)，保利地產(chǎn)投資性房產(chǎn)金額為42.39億元，同比增長(zhǎng)425.1%，主要原因是廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入使用。此外，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)收入也突破5億元，光保利世貿(mào)中心就達(dá)2.5億元，保利洲際酒店于2010年4月10日開(kāi)業(yè)，不到9個(gè)月的營(yíng)業(yè)收入就達(dá)9189萬(wàn)元。
保利地產(chǎn)目前的負(fù)債率為78.97%，增加商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否提高其負(fù)債率，影響其整體戰(zhàn)略？保利上述中層向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前，保利地產(chǎn)持有型物業(yè)面積為100萬(wàn)平方米，計(jì)劃增加到300萬(wàn)平方米，“該目標(biāo)并不是一蹴而就的，而是根據(jù)資金狀況計(jì)劃3年內(nèi)完成�！�(時(shí)代周報(bào)) |
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