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保利地產(chǎn)宋廣菊：預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下降10%
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-25 9:00:30
蘭格鋼鐵 |
在“新國(guó)八條”、限購(gòu)之后，限價(jià)的步伐也在走近，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)非常嚴(yán)厲，但在昨日保利地產(chǎn)(600048)的股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊仍然表示，堅(jiān)定看好未來(lái)二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但對(duì)于這次的宏觀調(diào)整，宋廣菊認(rèn)為調(diào)控不會(huì)以時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)衡量，而是以效果來(lái)衡量，因此這次調(diào)控下房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)，預(yù)計(jì)在10%左右。
“這次房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)”
政府今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度可謂前所未有。3月8日，住建部部長(zhǎng)姜偉新所說(shuō)的“時(shí)刻準(zhǔn)備出臺(tái)下一步樓市調(diào)控政策”言猶在耳；3月15日，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司又透露，正針對(duì)商品房銷售制訂“明碼實(shí)價(jià)”文件，對(duì)房?jī)r(jià)的透明化管理思路日漸清晰。此外國(guó)家預(yù)計(jì)推出的大量保障性住房也將對(duì)市場(chǎng)造成較大的沖擊。
房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對(duì)這些宏觀調(diào)控的高壓，未來(lái)是否仍將保持高增長(zhǎng)？面對(duì)大量推出的保障性住房，市場(chǎng)上的剛性需求是否受到影響？在昨日保利地產(chǎn)的年度股東大會(huì)上，云集了眾多的個(gè)人投資者以及券商、私募、信托等機(jī)構(gòu)投資者。而保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、董事等管理層，基本上全部出席了股東大會(huì)。
對(duì)于這一次的宏觀調(diào)控，董事長(zhǎng)宋廣菊也認(rèn)為，市場(chǎng)是一定要達(dá)到調(diào)控的效果，政府才會(huì)讓它回到正常水平，因此這次房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)。這次的宏觀調(diào)控，不以時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)衡量，而是以效果來(lái)衡量。其預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)的調(diào)整幅度會(huì)在10%左右。
事實(shí)上，這次的房地產(chǎn)調(diào)控在今年一季度上已經(jīng)有所反應(yīng)。宋廣菊表示，此前開(kāi)盤當(dāng)日的去貨量平均都達(dá)到了90%以上，而去年下半年，一開(kāi)盤就100%的取貨量。“今年一季度公司平均去貨量達(dá)到了68%，而70%應(yīng)該是一個(gè)比較合理的水平。”在投資者見(jiàn)面會(huì)上，宋廣菊對(duì)投資者答到。
不過(guò)中長(zhǎng)期來(lái)看，宋廣菊仍然堅(jiān)定地看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要是由于通脹的影響、中國(guó)城市化進(jìn)程不變，以及市場(chǎng)較大的流動(dòng)性三方面因素的影響。
而對(duì)于投資者關(guān)心的公司成長(zhǎng)性問(wèn)題，宋廣菊很有信心地表示，未來(lái)三、五年內(nèi)將再造一個(gè)保利地產(chǎn)，這個(gè)目標(biāo)是不會(huì)改變的。公司總經(jīng)理朱銘新也向投資者保證，2011年公司將力爭(zhēng)做到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額不下降，每股收益不攤薄，此外，做得要比說(shuō)的好。
年內(nèi)計(jì)劃建5個(gè)保障性住房項(xiàng)目
今年政府對(duì)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度明顯加大，與此同時(shí)對(duì)保障性住房的供應(yīng)隨之增加。根據(jù)規(guī)劃，2011年國(guó)家計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，相比于2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)了420萬(wàn)套，增長(zhǎng)比例為72%，未來(lái)5年內(nèi)建設(shè)3600萬(wàn)套。
對(duì)于保障性住房規(guī)模的日益增加，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，公司將力爭(zhēng)在不損害股東利益的前提下，爭(zhēng)取參與政策支持的保障性住房項(xiàng)目，計(jì)劃在2011年新增保障性住房項(xiàng)目5個(gè)以上。而據(jù)公司介紹，目前保利地產(chǎn)的保障性住房項(xiàng)目共有3個(gè)，建筑面積84萬(wàn)平方米。早在2007年，保利地產(chǎn)建設(shè)了廣州第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣。據(jù)公司總經(jīng)理朱銘新介紹，保利西子灣的回報(bào)率在10%左右。
“2015年末商業(yè)地產(chǎn)占比達(dá)到10%”
為平滑住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，保利地產(chǎn)開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。在股東大會(huì)上，宋廣菊表示，2010年公司商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入突破5億元，公司計(jì)劃2015年末，商業(yè)地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例要達(dá)到10%，年度投資額占比達(dá)到30%。
據(jù)其介紹，于去年4月開(kāi)業(yè)的佛山保利洲際酒店，3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流�！斑@在業(yè)內(nèi)都是比較少見(jiàn)的，截至去年年底洲際酒店就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9000萬(wàn)元，在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)方面，公司有遠(yuǎn)大的規(guī)劃。”宋廣菊對(duì)在座的投資者表示。
互動(dòng)問(wèn)答：
個(gè)人資格投資者：保利香港和保利地產(chǎn)未來(lái)將如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題？是否存在整合的可能？
宋廣菊：其實(shí)保利香港和保利地產(chǎn)也不叫同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，兩個(gè)公司存在地域性區(qū)別，在產(chǎn)品、區(qū)域，人員結(jié)構(gòu)等方面都是獨(dú)立的。未來(lái)在經(jīng)營(yíng)區(qū)域上也將采取結(jié)構(gòu)性劃分，不再增加重疊的區(qū)域。整合方面，保利集團(tuán)也會(huì)做戰(zhàn)略性的考慮，但目前兩個(gè)公司還是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，畢竟保利香港是一家獨(dú)立的上市公司，保利集團(tuán)也無(wú)法左右。
個(gè)人投資者：目前房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)了，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度越來(lái)越大，大量推出保障性住房，未來(lái)剛性需求會(huì)受到壓制；此外，中心城市可供銷售的地塊也越來(lái)越少了，保利地產(chǎn)未來(lái)的增長(zhǎng)率是否會(huì)不斷下滑？
宋廣菊：國(guó)家從來(lái)就沒(méi)有把房地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際上，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，房地產(chǎn)實(shí)際上是發(fā)揮了支柱的作用。房地產(chǎn)未來(lái)二十年內(nèi)的市場(chǎng)情況，我堅(jiān)定看好，這一輪限購(gòu)的出臺(tái)，是由于國(guó)家在出臺(tái)了眾多的地產(chǎn)調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，看不到調(diào)控的效果，政府才采取了行政干預(yù)的手段。今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況同比增長(zhǎng)30%到50%，雖然同比出現(xiàn)了增長(zhǎng)，但與去年四季度相比還是有差距的，說(shuō)明宏觀調(diào)控還是起到了一定的作用。保利地產(chǎn)也正在轉(zhuǎn)型，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，做好戰(zhàn)略布局。
機(jī)構(gòu)投資者：這次的政策環(huán)境感覺(jué)比2008年還要惡劣，在銷售上，公司會(huì)不會(huì)覺(jué)得比2008年還要寒冷？
宋廣菊：到目前為止，還沒(méi)有感覺(jué)到比08年還冷。08年的金融危機(jī)是突如其來(lái)的，這次是在比較熱的情況下，用行政手段往下壓出來(lái)的，就像溫水煮青蛙。而這就更要看各個(gè)公司的內(nèi)部安排，未來(lái)市場(chǎng)下降趨勢(shì)仍然會(huì)延續(xù)，預(yù)計(jì)調(diào)整10%左右。
機(jī)構(gòu)投資者：去年和今年，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的擴(kuò)張速度是很快的，然而年報(bào)顯示，公司的資產(chǎn)負(fù)債率高企，資金方面公司將如何安排？公司在商業(yè)地產(chǎn)上的轉(zhuǎn)型是主動(dòng)還是被動(dòng)？在商業(yè)地產(chǎn)方面公司的競(jìng)爭(zhēng)力如何？
宋廣菊：在“十一五”的時(shí)候，保利是說(shuō)要“適當(dāng)增持商業(yè)地產(chǎn)”，當(dāng)時(shí)有主動(dòng)也有被動(dòng)，并沒(méi)有完全排斥，到了“十二五”的時(shí)候，公司是說(shuō)要“有計(jì)劃增持商業(yè)地產(chǎn)”，主動(dòng)為主，當(dāng)然也接受了被動(dòng)項(xiàng)目。公司商業(yè)地產(chǎn)拿地的成本比較低，且作為綜合項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)貸款相對(duì)比較容易。我們內(nèi)部做過(guò)一個(gè)壓力測(cè)試，就算未來(lái)房?jī)r(jià)跌了30%到40%，保利地產(chǎn)日子還是過(guò)得去。
這是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，保利目前已經(jīng)成立了商業(yè)公司，團(tuán)隊(duì)也有了一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，下一步會(huì)尋求更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，勇于迎接競(jìng)爭(zhēng)。(投資快報(bào)) |
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