商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)“井噴”期

http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-13 9:37:36 蘭格鋼鐵

早報(bào)記者顧菁

　　2010年，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加速擴(kuò)張，眾多住宅品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。有消息稱，萬(wàn)科、綠地、保利等知名住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)都已開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達(dá)千億元以上。分析人士稱，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)‘井噴’期。

　　商業(yè)巨頭加速擴(kuò)張

　　2010年，萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)、世茂股份、凱德中國(guó)等眾多老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛加速擴(kuò)張。

　　萬(wàn)達(dá)近日宣布，其在上海的第四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將揭幕。2011年，在全國(guó)范圍內(nèi)又將有17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拔地而起，平均每月就有一個(gè)項(xiàng)目建成開(kāi)張。

　　以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)著稱的SOHO中國(guó)同樣在加速擴(kuò)張，潘石屹在2009年將東海廣場(chǎng)收入囊中后，又在2010年先后三次布局上海商業(yè)地產(chǎn)。 2010年6月，潘石屹砸下22.5億元收購(gòu)上海外灘204地塊61.506%股權(quán)。8月，又以15.62億元競(jìng)得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號(hào)地塊的土地使用權(quán)。10月，再投12.1億元收購(gòu)盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目。潘石屹在其微博中表示，還有一些項(xiàng)目正在洽談。

　　專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上市公司世茂股份正在通過(guò)世茂廣場(chǎng)將世茂百貨以及世茂影院等多種業(yè)態(tài)整合，以連鎖經(jīng)營(yíng)的方式在全國(guó)迅速擴(kuò)張，宣稱要在全國(guó)“復(fù)制”20個(gè)世茂廣場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，外資不甘示弱，作為最早進(jìn)入中國(guó)的外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一的凱德中國(guó)，被業(yè)內(nèi)稱為最了解國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的外商，旗下的知名地標(biāo)性綜合商用項(xiàng)目品牌來(lái)福士廣場(chǎng)頗為成功。2010年1月凱德中國(guó)收購(gòu)東方海外發(fā)展（中國(guó)）有限公司，5月宣布，斥資60億元在深圳興建大型城市綜合體來(lái)福士廣場(chǎng)，年底再次宣布，投資96億元在位于上海長(zhǎng)寧核心區(qū)域的綜合地塊上建造同城第二座來(lái)福士廣場(chǎng)。

　　住宅開(kāi)發(fā)商“轉(zhuǎn)場(chǎng)”

　　除了老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在急速擴(kuò)張，住宅開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)也不約而同地展示了各自的商業(yè)地產(chǎn)宏圖，欲將其勢(shì)力版圖從住宅市場(chǎng)逐漸擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　2010年年初，萬(wàn)科宣布計(jì)劃將商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的比例提高至總開(kāi)發(fā)物業(yè)的20%。年末，上海萬(wàn)科首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中糧萬(wàn)科VMO項(xiàng)目交出了令人滿意的答卷，項(xiàng)目在2010年12月11日開(kāi)盤(pán)后的一周內(nèi)完成了一期可售房源88%認(rèn)購(gòu)率。

　　此前華潤(rùn)置地也表示，五六年后在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會(huì)達(dá)到40%左右，甚至?xí)摺?010年6月，華潤(rùn)就有所動(dòng)作，在上海購(gòu)入軌道交通10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)，這一位于閔行地區(qū)的地塊將被建設(shè)成為華潤(rùn)標(biāo)志性商業(yè)綜合項(xiàng)目“萬(wàn)象城”。

　　中糧集團(tuán)也在2010年宣布，計(jì)劃在未來(lái)5-10年在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元的規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。

　　另外，保利集團(tuán)計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)將在未來(lái)三年內(nèi)預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。金地今年的土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。還有一直在住宅領(lǐng)域發(fā)力的龍湖地產(chǎn)也進(jìn)軍百貨業(yè)淘金，旗下一些大型綜合項(xiàng)目的商業(yè)部分將由龍湖自主招商并運(yùn)營(yíng)。在未來(lái)5至7年內(nèi)，龍湖投資性商業(yè)物業(yè)可持有面積計(jì)劃達(dá)到200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)占整體土地儲(chǔ)備量的15%左右。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在近期成立了新的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，與國(guó)際知名的商業(yè)地產(chǎn)公司、酒店集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，并預(yù)計(jì)到2015年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　“房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是因?yàn)樽≌袌?chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因?yàn)楫?dāng)下開(kāi)發(fā)商拿地成本增加，住宅未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)開(kāi)始攤薄。像萬(wàn)科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營(yíng)得好，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長(zhǎng)�！敝倭柯�(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通認(rèn)為，當(dāng)下房企通過(guò)增加商業(yè)項(xiàng)目比重來(lái)平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估自身資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及人力物力上的配置，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)將更加明顯。

　　迎來(lái)井噴式發(fā)展

　　同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，2010年政府出臺(tái)了一系列政策調(diào)控住宅市場(chǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)受的沖擊力度較小，因此受到眾多投資者的關(guān)注，資金開(kāi)始流向商鋪和寫(xiě)字樓，此外許多地產(chǎn)大鱷也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，供需兩旺下必將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華東分院研究副總監(jiān)杜丙國(guó)表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，單一的住宅開(kāi)發(fā)蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，多元化經(jīng)營(yíng)將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道，特別是持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來(lái)源。同時(shí)，中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成型，這也為品牌企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的上升空間。

　　仕一邦房地產(chǎn)顧問(wèn)投資的分析師認(rèn)為，2010年以來(lái)住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)商、投資客避險(xiǎn)的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠(yuǎn)未到臨界點(diǎn)，具有相對(duì)較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業(yè)地產(chǎn)有望繼續(xù)抬頭。

　　另外一個(gè)強(qiáng)勁的催化劑是預(yù)計(jì)在2011年，國(guó)內(nèi)REITs基金的漸次放行，將進(jìn)一步給商業(yè)地產(chǎn)找到快速發(fā)展的融資新模式。接踵而至的“限購(gòu)令”使大批敏銳的投資客撤出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)，我們?cè)?011年很可能看到商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的井噴局面。

　　戴德梁行商鋪部華東區(qū)董事韋澤銘表示，商鋪市場(chǎng)將迎來(lái)高速發(fā)展期。2010年的世博會(huì)效應(yīng)給上海的商業(yè)市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑，全年的商鋪?zhàn)饨鸱€(wěn)步上揚(yáng)。2011年還將有約51萬(wàn)平方米的高檔商鋪新增供應(yīng)。 (本文來(lái)源：東方早報(bào) )

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