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政策調(diào)控之風(fēng)越刮越猛，而各大公司入主商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風(fēng)港，正在上演，這和2008年年末金融危機(jī)爆發(fā)之初，有點(diǎn)類似，當(dāng)時(shí)人們普遍視商業(yè)地產(chǎn)為最后避風(fēng)港，但實(shí)質(zhì)上，商業(yè)地產(chǎn)只不過是調(diào)整周期滯后而已。
如今，有消息稱，美國今年要有上百個(gè)城市因債務(wù)危機(jī)破產(chǎn)，危機(jī)將重新爆發(fā)，美國政府除了印鈔票外，已經(jīng)沒有辦法了，所以，很多資本提前介入商業(yè)地產(chǎn)。
日前，保險(xiǎn)公司入主商業(yè)地產(chǎn)正在成為潮流，有消息稱，保險(xiǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)又添上濃墨重彩的一筆，總交易金額為37.44億元的原首都時(shí)代廣場被中國人保集團(tuán)股份有限公司（下稱“人�！保┘捌煜伦庸境晒δ孟�。
事實(shí)上，去年一年，政策都在和住宅市場掰手腕，雖然沒有撼動(dòng)住宅市場的毫毛，但是，政策和住宅是兩敗俱傷，政策在某種程度上失去了威信，而住宅市場也是死扛傷身，很多上市公司的債務(wù)非常大。
不過，也正是房價(jià)如此堅(jiān)挺，今年的房地產(chǎn)調(diào)控還要加碼是在意料之中的事情，從金融政策上遏制房地產(chǎn)流動(dòng)性過剩，到行政手段的價(jià)格干預(yù)措施，以及從大環(huán)境上的壓制房地產(chǎn)市場，和1000萬平米的保障房巨量供應(yīng)出爐，住宅市場很可能迎來一次寒冬。
房地產(chǎn)早已成為一個(gè)政治話題，因?yàn)樽≌袌鰻可娴矫裆那猩砝�。房價(jià)持續(xù)高漲將透支未來的消費(fèi)能力，開發(fā)商玩不動(dòng)，普通購房者更玩不動(dòng)，老百姓怨聲載道勢(shì)必造成管理層下決心出臺(tái)打壓政策。
不僅如此，在實(shí)體產(chǎn)業(yè)方面，管理層也重拳打擊了炒作農(nóng)產(chǎn)品和資源以及能源價(jià)格方面的游資，股市更不是不穩(wěn)定，因此，明年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。
作為投資者也要清醒知道這幾年房價(jià)漲得過快，這主要指住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)卻與同類地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價(jià)格倒掛的局面。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，浩浩蕩蕩的農(nóng)民進(jìn)城轉(zhuǎn)為市民，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)迎來勃勃生機(jī)。城市版圖將不斷擴(kuò)大，集中商業(yè)將會(huì)像雨后春筍般地不斷崛起。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期會(huì)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育、醫(yī)療等。所以，加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的力度，是大勢(shì)所趨。
目前，大型房企紛紛規(guī)避政策重錘打擊，轉(zhuǎn)向了內(nèi)地城市和商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)帝國模型正在構(gòu)筑，而且日益影響城市的面貌。
商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭企業(yè)大連萬達(dá)盛極一時(shí)，而香港開發(fā)商的“地產(chǎn)+商業(yè)”模式重新引起國內(nèi)開發(fā)商的關(guān)注。就連曾積極推崇美國模式的萬科，也已經(jīng)重新調(diào)整自己的定位。年初至今，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。同時(shí)，保利地產(chǎn)也確定了集團(tuán)的“四大業(yè)務(wù)板塊”，即商品房、保障型住房、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
事實(shí)上，就連一些小型開發(fā)商，也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樾⌒烷_發(fā)商在過去一輪的地王拉升戰(zhàn)中，被擠出住宅市場，只能和一些大企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。筆者認(rèn)識(shí)的不少中小型開發(fā)商，都走的是這條路。
從數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)前形成的一股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額為3.19萬億元，同比增長15.9%。
由于商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性，這個(gè)投資領(lǐng)域絕沒有住宅市場那樣沖動(dòng)。雖然在短期來看商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)要慢于住宅市場，但中長周期持有商業(yè)地產(chǎn)，從它的增值率與區(qū)域的不可再生來看，回報(bào)率是不可估量的。同時(shí)這個(gè)投資領(lǐng)域也不是普通投資者關(guān)注的板塊。商業(yè)地產(chǎn)作為投資市場，在銀行貸款的首付比例上早已有限制，所以現(xiàn)在住宅的二套房首付有了嚴(yán)格限制，反而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投資的促進(jìn)。
多種政策的打擊，對(duì)住宅市場是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多了，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。
雖然開發(fā)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，將據(jù)點(diǎn)插在了二線三線甚至四線城市，但畢竟住宅市場已經(jīng)聚集了風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)與基本面最貼近，不像住宅市場那樣“點(diǎn)背離”。這對(duì)資本的轉(zhuǎn)移也是有好處的，讓資本少一點(diǎn)利用銀行杠桿去炒那些住宅，更多進(jìn)入商業(yè)住宅領(lǐng)域，降低住宅市場的熱度，也降低中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過，需要指出的，商業(yè)地產(chǎn)過度繁榮，也不是什么好事，日本房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志就是從商業(yè)地產(chǎn)徹底爛掉開始的。中國2008年年末，住宅市場已經(jīng)蕭條了很久之后，很多人討論商業(yè)地產(chǎn)是不是最后的避風(fēng)閣，不過，事實(shí)證明，未幾商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了蕭條期。商業(yè)地產(chǎn)由于和實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，因此，商業(yè)地產(chǎn)的潰敗，就等于是實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的蕭條指示牌。2009年住宅市場崛起，但是，商業(yè)地產(chǎn)直到2009年末，還不能說徹底好起來。不過，當(dāng)大量的資本擠出房市和股市之后，剩下的商業(yè)地產(chǎn)或許迎來新的避風(fēng)港時(shí)期。
不過，商業(yè)地產(chǎn)的崛起，是大勢(shì)所趨。因?yàn)閲艺诖罅Πl(fā)展服務(wù)業(yè)和城鎮(zhèn)化，為商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來了先天的機(jī)遇。然而，我國的商業(yè)地產(chǎn)，在稅收上比住宅更更高，造成資本寧愿炒房也不愿投資商業(yè)地產(chǎn)，這就造成了住宅市場過火，而商業(yè)地產(chǎn)總體上長期處于虛弱期。
投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，仍然涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等，這樣，在現(xiàn)實(shí)中，就造成了商住倒掛的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)雖然不是直接關(guān)系到居民居住問題，但是，也不是可以隨意征收高稅費(fèi)的借口，不合理的永遠(yuǎn)都是不合理的，不會(huì)因?yàn)槟康亩淖�。再說，商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)最終還是要轉(zhuǎn)嫁到居民消費(fèi)品中去，最終由消費(fèi)者埋單，和居民直接埋單沒有什么區(qū)別。
因此，要想改變這種狀況，必須調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓稅率，從而盤活整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，從而為平抑物價(jià)作出最有效的貢獻(xiàn)。
（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：朱大鳴）
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