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險(xiǎn)資有望成商業(yè)地產(chǎn)接盤手 李嘉誠(chéng)還是最大贏家
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-12-9 9:34:45
蘭格鋼鐵 |
近日有消息稱，位于上海靜安寺地區(qū)的知名寫字樓“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”可能再次易主。
2008年5月，李嘉誠(chéng)將世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以44.38億元天價(jià)出售給了亞太置地(APL)，該筆交易創(chuàng)下了當(dāng)年上海甲級(jí)寫字樓整體交易的歷史最高總價(jià)紀(jì)錄。持有該物業(yè)不到三年，亞太置地傳出拋盤信息，傳言太平洋保險(xiǎn)或?qū)⒁浴霸瓋r(jià)”接盤。
太平洋相中世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)
世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)位于常熟路長(zhǎng)樂(lè)路，鄰近五星級(jí)酒店希爾頓酒店，該區(qū)域附近有數(shù)個(gè)同類別的甲級(jí)寫字樓及大型購(gòu)物商場(chǎng)，10分鐘的步行范圍可達(dá)多國(guó)領(lǐng)事館，如英國(guó)、德國(guó)等。周圍公交路線也較為發(fā)達(dá)，屬于上海一線級(jí)別的甲級(jí)寫字樓。
消息人士透露，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)確實(shí)在洽談轉(zhuǎn)讓，亞太置地和保險(xiǎn)公司目前已經(jīng)進(jìn)入談判的實(shí)質(zhì)性階段，最終或以“離岸方式”(又稱“外外交易”，指交易雙方均注冊(cè)于境外，以曲線交易回避限外令)進(jìn)行交易。
不過(guò)，對(duì)于此次交易，買賣雙方均尚未正式置評(píng)�！疤窖蟊ｋU(xiǎn)其實(shí)并不是第一個(gè)客戶。今年下半年，亞太置地就開始找下家了，曾經(jīng)接觸過(guò)海通證券，但幾個(gè)月后還是不了了之�！币晃恢槿耸糠Q，“但眼下與保險(xiǎn)資金的接洽倒是十分順暢�！�
值得注意的是，今年9月份，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法》)下發(fā)，拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性原則下投資不動(dòng)產(chǎn)。隨后，各家保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來(lái)。
今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺(tái)后的險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。幾乎同時(shí)，泰康人壽在北京市的核心地段悄然拿下一塊總建筑面積約6萬(wàn)平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場(chǎng)和展覽拍賣館等商業(yè)項(xiàng)目。
險(xiǎn)資或成房地產(chǎn)投資主流
早在2006年前后，各大保險(xiǎn)公司就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。畢竟相關(guān)壽險(xiǎn)保單存續(xù)期可長(zhǎng)達(dá)20年，需要有與之相匹配的長(zhǎng)期投資。
“這個(gè)口子早晚得開，最后出來(lái)10%的上限，超出了業(yè)界預(yù)期，我們?cè)詾橹挥?%~6%。”仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10%。
一份公開的研究數(shù)據(jù)報(bào)告認(rèn)為，今年9月份“解禁”以來(lái)，預(yù)計(jì)約有4500億元保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。
“假如太平洋保險(xiǎn)此次交易成功，該項(xiàng)案例或?qū)⒊蔀殡U(xiǎn)資進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)�！笔⑹捞酵顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民稱。
對(duì)于世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)的交易而言，雖然亞太置地這樣的投資商希望達(dá)到8%以上的年租回報(bào)率，但保險(xiǎn)公司要求可能會(huì)低得多，而該大廈目前的收租能力對(duì)于太平洋保險(xiǎn)，則更是再理想不過(guò)了。
DTZ戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成稱，“保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時(shí)引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。目前，雖然險(xiǎn)資入樓市尚處在前期籌備階段，但明年開始，保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家�！�
此外，根據(jù)DTZ戴德梁行研究分析，大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動(dòng)部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。但商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機(jī)構(gòu)，更多看重長(zhǎng)期租金的表現(xiàn)，而保險(xiǎn)資金也會(huì)選擇長(zhǎng)期持有等方式來(lái)進(jìn)行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)依然會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大幅飆升。
李嘉誠(chéng)還是最大贏家
早報(bào)記者了解到，此次交易亞太置地的報(bào)價(jià)仍然是44億元左右，該價(jià)格與其當(dāng)初從李嘉誠(chéng)手中的接盤價(jià)相差無(wú)幾，著實(shí)令人費(fèi)解。究其緣由，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物業(yè)升值潛力的透支是此次亞太置地原價(jià)出售的主因。
“從目前的情況來(lái)看，我們可以暫時(shí)認(rèn)定亞太置地的投資不太成功�！睂I(yè)人士分析，按照慣例，持有上海的高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓幾年后，物業(yè)應(yīng)該有大幅的升值。但為何目前雙方以原價(jià)商談買賣？原因是李嘉誠(chéng)當(dāng)年高位套現(xiàn)，使得該大廈的成交價(jià)已經(jīng)“扼到喉嚨口”。假設(shè)亞太置地當(dāng)初投資的預(yù)期年租回報(bào)為8%，大廈即使全年滿租，租金水平也必須達(dá)到10元/平方米/天。近年上海靜安寺附近的新建甲級(jí)寫字樓包括越洋廣場(chǎng)、會(huì)德豐廣場(chǎng)、嘉里中心二期等，其無(wú)一不是高水平的甲級(jí)寫字樓，如此大面積的寫字樓集中供應(yīng)，抑制了當(dāng)?shù)刈饨鸬纳蠞q速度，所以該大廈的租金只是維持當(dāng)年水平。但要維持100%的滿租狀況難度極高。所以，當(dāng)初亞太置地將投資回報(bào)寄托于物業(yè)的升值前景，而事實(shí)證明物業(yè)升值早已被當(dāng)初的高價(jià)交易所“透支”。
持有物業(yè)的3年里，亞太置地的最大收益就是相對(duì)穩(wěn)健的租金收益。不過(guò)，就上海的一線地段而言，靜安寺周邊的寫字樓租金水平雖然處于緩慢增長(zhǎng)中，但難有大的突破。因而要滿足亞太置地高成本收購(gòu)時(shí)所求的高租金預(yù)期則相當(dāng)艱難。而這或許是亞太置地選擇此時(shí)拋盤的最大原因。
“另外一種收益，則是人民幣升值帶來(lái)的匯率收益�！标惲⒚穹Q。不過(guò)這筆收益頗顯“微薄”，因?yàn)槿嗣駧派岛袈曈蓙?lái)已久，但是3年間，人民幣升值還不足3%。
世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)本是李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”在上海開發(fā)的地標(biāo)性寫字樓，起初由長(zhǎng)實(shí)與和黃各持有50%權(quán)益。2005年11月，同屬李嘉誠(chéng)旗下的和記港陸宣布斥資3億美元，向母公司長(zhǎng)實(shí)及和黃收購(gòu)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)，作為長(zhǎng)期投資及房產(chǎn)租賃的用途。
2008年5月，和記港陸發(fā)布公告稱，以相當(dāng)于人民幣44.38億元的價(jià)格將長(zhǎng)樂(lè)路上的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)出售給亞太置地，預(yù)期收益估計(jì)約21億港元。折合單價(jià)來(lái)計(jì)算，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)該筆成交均價(jià)約為45000元/平方米。而根據(jù)高力國(guó)際公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度上海甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)在51000元/平方米左右。當(dāng)時(shí)上海多家媒體報(bào)道稱，投資超人李嘉誠(chéng)或許失算了。以世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)所處的位置來(lái)看，其單價(jià)明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，選在2008年下半年金融危機(jī)爆發(fā)之前拋盤，李嘉誠(chéng)還是最大的贏家。(東方早報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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