房產(chǎn)稅影響范圍不到5% 地產(chǎn)股估值修復(fù)行情或延續(xù)

http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-12 9:37:16 蘭格鋼鐵

    上周，房地產(chǎn)板塊整體漲幅超5%，低估值的地產(chǎn)股成為引領(lǐng)市場(chǎng)上漲的龍頭，也成為2011年開門紅的領(lǐng)軍力量。但1月10日重慶房產(chǎn)稅即將出臺(tái)的消息，令當(dāng)日的地產(chǎn)股沖高回落。

    傳言已久的“靴子”最終落地，是殺手锏還是利空出盡？地產(chǎn)股修復(fù)行情能否持續(xù)？

    多家分析機(jī)構(gòu)傾向于認(rèn)為，房產(chǎn)稅仍無具體細(xì)則，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)心理沖擊較大，對(duì)重慶、上海等一線和熱點(diǎn)城市及產(chǎn)品線偏高端的地產(chǎn)商影響較大；中長(zhǎng)期來看，則對(duì)地產(chǎn)板塊中性偏利好。

    房產(chǎn)稅突襲

    1月10日，重慶開征房產(chǎn)稅消息出爐，受此利空影響，房地產(chǎn)板塊走出連續(xù)一周的上漲行情，當(dāng)日下跌2.25%。權(quán)重股中，萬科A下跌1.69%，金地集團(tuán)下跌1.99%，保利地產(chǎn)下跌2.99%，招商地產(chǎn)下跌3.58%。

    大摩投資認(rèn)為，重慶率先實(shí)施地產(chǎn)稅試點(diǎn)，說明醞釀已久的新一輪地產(chǎn)調(diào)控開始實(shí)施，在目前大盤可上可下的情況下，消息的突然出臺(tái)會(huì)對(duì)短線市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，以致板塊沖高回落。

    此前，地產(chǎn)板塊處于持續(xù)的行情修復(fù)中。

    更為重要的是，“行業(yè)估值優(yōu)勢(shì)明顯”。據(jù)海通證券分析師涂力磊測(cè)算，截至2010年12月31日，房地產(chǎn)板塊的整體估值(PE-TTM)為22.03倍，低于行業(yè)近三年的歷史平均水平(40.97倍)。從溢價(jià)率指標(biāo)看，房地產(chǎn)行業(yè)估值對(duì)滬深300指數(shù)估值的溢價(jià)率為0.41倍，低于近三年0.53倍的歷史平均溢價(jià)率水平。

    與股價(jià)走勢(shì)相反，行業(yè)2009和2010年銷售均處于歷史高位。從業(yè)績(jī)釋放能力來看，2011年房地產(chǎn)上市公司將處于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最為明確的時(shí)期。涂力磊據(jù)此認(rèn)為，行業(yè)估值優(yōu)勢(shì)在2011年還將進(jìn)一步鞏固。

    而房產(chǎn)稅則打亂了這一行情，令地產(chǎn)股后勢(shì)撲朔迷離�！�2011年內(nèi)，房產(chǎn)稅在上海和重慶正式展開試點(diǎn)的概率為80%，”莫尼塔公司分析師王沛昨日表示，其中在一季度末二季度初(即“兩會(huì)”后的3-4月內(nèi))的概率相對(duì)更大。

    影響范圍不到5%

    房產(chǎn)稅征收對(duì)地產(chǎn)板塊影響究竟有多大？從重慶初步試點(diǎn)方案細(xì)則來看，將對(duì)別墅和200平米以上的高檔住宅進(jìn)行征收。截至11月，重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷售6%，銷售金額為10.4%。

    數(shù)據(jù)顯示，從2009年全國(guó)高檔房產(chǎn)銷售面積為4626萬平米，占整個(gè)商品房銷售面積的4.9%；完成投資額為210億元，占到整個(gè)地產(chǎn)投資的5.7%；另根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2010年11月數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房均價(jià)為5226元/平米。

    “參考重慶高檔住宅與商品房?jī)r(jià)格比1.72：1，估計(jì)全國(guó)高檔住宅均價(jià)大概是商品房均價(jià)2倍，為10452元/平米�！蓖跖娣治觯�09年全國(guó)高檔住宅銷售面積大概為0.46億平米，如果房產(chǎn)稅率為0.8%，則全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新增高檔住宅將征收38.5億稅款。

    如果在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，則影響范圍占整個(gè)地產(chǎn)銷售大概為4.9%，或者更少，影響很有限。

    但王沛認(rèn)為，還是要審視在重慶和上海本地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露過大的投資標(biāo)的，可能面臨的短期風(fēng)險(xiǎn)。

    以重慶為例，深耕本地市場(chǎng)的有龍湖地產(chǎn)、金科集團(tuán)、中渝置地等，截至09年12月31日，龍湖地產(chǎn)重慶公司認(rèn)購(gòu)金額突破90億，占公司全年認(rèn)購(gòu)金額的25%。這90億元中，高端項(xiàng)目的貢獻(xiàn)良多。隨著重慶版房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)于這部分高端住宅的銷售可能產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響其整體的銷售業(yè)績(jī)。

    “房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的征稅，也會(huì)通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而間接影響到房企的利潤(rùn)率�！遍L(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶表示。

    記者調(diào)查北京、深圳、上海、重慶等地，出于對(duì)此的擔(dān)憂，買房人將轉(zhuǎn)而觀望，導(dǎo)致地產(chǎn)商銷售下滑的情形已經(jīng)出現(xiàn)。

    不過，分析人士認(rèn)為，目前房產(chǎn)稅細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)重慶和上海等地樓市、以及對(duì)地產(chǎn)商的影響尚難以評(píng)估。

    繼續(xù)反彈？

    隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)消息釋放，昨日地產(chǎn)股再次強(qiáng)勢(shì)充當(dāng)護(hù)盤主力軍。深振業(yè)A強(qiáng)勢(shì)漲停，濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等漲超3%。

    王沛認(rèn)為，資本市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)有了充分的預(yù)期，在具體征收方案不超預(yù)期的情況下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)最終的“靴子落地”可能會(huì)對(duì)地產(chǎn)股形成短期的情緒沖擊性影響，但是不會(huì)有持續(xù)性負(fù)面影響。

    涂力磊相對(duì)更樂觀，“我們認(rèn)為板塊估值、2011年行業(yè)景氣度、1季度后期房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)和CPI'雙下降’的預(yù)期和市場(chǎng)資金面等因素，有望支持后期板塊繼續(xù)反彈�！�

    其看好具備“股權(quán)激勵(lì)”方案的企業(yè)，如蘇寧環(huán)球(000718)、冠城大通(600067)，以及2010年新開工量大幅增長(zhǎng)的企業(yè)，因?yàn)槠漕A(yù)收賬款后期將有較大增長(zhǎng)彈性，如金地集團(tuán)(600383)和世茂股份(600823)。

    安信證券分析師則預(yù)計(jì)，近期反彈的持續(xù)時(shí)間和高度有限。從銀行反映的情況看，新年第一個(gè)月，嚴(yán)格控制信貸的跡象較為明顯。在通脹高企、流動(dòng)性偏緊的大背景下，對(duì)于該板塊估值回升的期望值不宜過高。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

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