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多版本上海房產(chǎn)稅待解：對(duì)新增房屋開(kāi)征操作性最強(qiáng)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-12 9:08:18
蘭格鋼鐵 |
[來(lái)源]：東方早報(bào)
關(guān)于房產(chǎn)稅的討論11日達(dá)到高潮。
多家媒體昨日紛紛報(bào)道，上海房產(chǎn)稅又傳新版本，對(duì)象為增量房范圍。更有媒體言之鑿鑿地說(shuō)，“上海版”房產(chǎn)稅有可能在本月15日，即上�！皟蓵�(huì)”前后揭開(kāi)神秘面紗，對(duì)新購(gòu)房(包括一手和二手)后，家庭人均面積超過(guò)70平方米部分先預(yù)征兩年的房產(chǎn)稅。
不過(guò)，早報(bào)記者多方求證獲悉，關(guān)于上海版房產(chǎn)稅，流傳的版本很多。但在這些版本中，究竟最終按照哪個(gè)版本執(zhí)行，目前尚未有最終定論，相關(guān)部門(mén)仍在就細(xì)節(jié)進(jìn)行溝通。
增量房征稅呼聲最高
此前關(guān)于上海版房產(chǎn)稅，流傳的版本有很多。據(jù)中國(guó)證券報(bào)1月10日的報(bào)道稱(chēng)，關(guān)于上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅的說(shuō)法在業(yè)內(nèi)至少有三個(gè)版本：第一個(gè)版本是只對(duì)二套以上普通商品房和別墅征收；第二個(gè)版本是僅對(duì)新購(gòu)房屋進(jìn)行征收，且以每戶(hù)家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”；第三個(gè)版本是無(wú)論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。房產(chǎn)稅稅率或?yàn)槔圻M(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋，稅率更高。關(guān)于房產(chǎn)稅的稅率，不同版本也不同，出現(xiàn)了按房?jī)r(jià)0.4%-0.8%之分。
在這些版本中，究竟最終按照哪個(gè)版本執(zhí)行，目前尚未有定論。一位接近上海市政府的人士昨日透露，此前政府部門(mén)征詢(xún)了包括上海社科院在內(nèi)的多家研究機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，“在眾多房產(chǎn)稅版本中，向新增房屋開(kāi)征房產(chǎn)稅是所有版本中操作性最強(qiáng)的。”
之前的1月8日，上海市政府法制辦副主任顧長(zhǎng)浩在上海金融與法律研究院年會(huì)論壇上透露了兩點(diǎn)：一是對(duì)新買(mǎi)房的人，可能第二套才會(huì)征稅；二是，以前所買(mǎi)的房屋，“全都算一個(gè)基數(shù)”。
對(duì)此，有權(quán)威人士分析，事實(shí)上目前開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)尚不成熟，而若對(duì)新增房屋開(kāi)征則節(jié)省了大量的評(píng)估耗資。因此，如果需要短期內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅，這是最為可行的方式。隨著試點(diǎn)的成熟，存量房也將逐步被覆蓋。
諸多細(xì)節(jié)難點(diǎn)待解
對(duì)“上海版”房產(chǎn)稅有可能在本月15日，即上�！皟蓵�(huì)”前后揭開(kāi)神秘面紗的說(shuō)法，一位接近政府的人士透露，這并不意味著上海版房產(chǎn)稅就會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)推出。
上述人士透露，上海政府部門(mén)已經(jīng)就開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)間聽(tīng)取過(guò)多方意見(jiàn)，目前大多數(shù)學(xué)者建議在今年二季度推出，即先看看一季度樓市反應(yīng)再作決定。但政府部門(mén)則較傾向于在一季度推出。
有消息人士進(jìn)一步補(bǔ)充，上海版房產(chǎn)稅細(xì)則中還有眾多難點(diǎn)。
首先是起征面積。此前，顧長(zhǎng)浩曾表示，對(duì)到底以房屋人均面積多少為起征點(diǎn)——60平方米還是70平方米，還沒(méi)有定論，這還要和財(cái)政部溝通。這和此前媒體報(bào)道的按照戶(hù)均200平方米以上的部分起征，有較大出入。
對(duì)此，一位不愿透露姓名的人士表示，簡(jiǎn)單地用面積來(lái)劃分起征點(diǎn)并不合理，面積要和實(shí)際的價(jià)格相對(duì)應(yīng)，市中心的200平方米和外環(huán)以外同面積的房源，價(jià)值顯然不對(duì)等。
在征收稅率上，各方也發(fā)表了不同的觀點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，上海版房產(chǎn)稅征收的稅率有傳0.4%、0.8%，最高的有傳按1.2%征收。事實(shí)上，征收房產(chǎn)稅不應(yīng)該簡(jiǎn)單的一刀切，而是應(yīng)根據(jù)超過(guò)起征面積的不同，設(shè)置不同的稅率，才能有效起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)形成機(jī)制中不合理的地方。
某財(cái)稅專(zhuān)家坦言，稅率如何確定大有學(xué)問(wèn)。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過(guò)高，又會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
此外，由于不少地區(qū)的房地產(chǎn)信息尚未聯(lián)網(wǎng)，外地人士來(lái)上海買(mǎi)房，其名下的房源如何統(tǒng)籌計(jì)算，也是問(wèn)題之一。
在此之前，被視為房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作的房屋狀況信息中心進(jìn)入籌備。房管局的相關(guān)人士曾透露，房屋狀況信息中心成立以后，上海市房管局可以從該中心查到個(gè)人名下所有的不動(dòng)產(chǎn)記錄，理論上還可以查到某個(gè)身份證名下在全國(guó)的房屋信息。
問(wèn)題不僅限于此。上海第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司在最新研究報(bào)告中指出，在房產(chǎn)稅出臺(tái)之前，尚有一些系統(tǒng)和制度有待完善，其中包括明晰的產(chǎn)權(quán)制度、房產(chǎn)登記制度、獨(dú)立評(píng)估機(jī)制、強(qiáng)制征稅系統(tǒng)(例如全面的信用體系)以及稅收服務(wù)體系。報(bào)告同時(shí)指出，中國(guó)目前尚未建立可以服務(wù)于房產(chǎn)稅征收的系統(tǒng)�！笆忻癖M可能規(guī)避繳稅、政府各部門(mén)間缺乏溝通等問(wèn)題也有待解決�！�
房產(chǎn)稅改革爭(zhēng)議
另?yè)?jù)新華社11日?qǐng)?bào)道，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，從長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅的征收必不可少，由于既得利益者的阻礙，改革難題難以在爭(zhēng)議中得到解決，最好的方式是暫且擱置爭(zhēng)議，盡快試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，然后再開(kāi)明地討論不斷完善。
爭(zhēng)議一說(shuō)有跡可循。除了顧長(zhǎng)浩的“還要和財(cái)政部溝通”，新世紀(jì)周刊之前更是報(bào)道，房產(chǎn)稅改革中央和地方出現(xiàn)嚴(yán)重分歧。該報(bào)道稱(chēng)，地方對(duì)居民自住房屋征稅的方案，就是改造現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，將征稅范圍擴(kuò)大到居民自住房屋。這一方案無(wú)需開(kāi)設(shè)新稅種，只需修改現(xiàn)行1986年版《房產(chǎn)稅暫行條例》即可。而財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局依然堅(jiān)持改革初期確定的“將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合為全新的房地產(chǎn)稅”的思路。
爭(zhēng)議依然未休。新華社1月11日發(fā)自北京的報(bào)道稱(chēng)，“從目前上海、重慶兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市透露出的政策細(xì)節(jié)來(lái)看，雖然同樣是開(kāi)征房產(chǎn)稅，但兩個(gè)城市政策的側(cè)重點(diǎn)各有不同，重慶明確針對(duì)高檔商品住宅，而上海則很可能是針對(duì)居民的存量住房�！边@與頻遭曝光的上海版傾向“新購(gòu)房”的說(shuō)法迥異。
“房產(chǎn)稅無(wú)力解決高房?jī)r(jià)”
上海社科院一位研究人員昨日分析認(rèn)為，無(wú)論目前房產(chǎn)稅開(kāi)征將面臨那些困難，但其開(kāi)征是大勢(shì)所趨，房產(chǎn)稅將逐漸代替土地出讓金，承擔(dān)起平衡地方政府收入的手段。
在賈康看來(lái)，房產(chǎn)稅制的改革有利于政府在履行職責(zé)和財(cái)政來(lái)源建設(shè)上建立一種內(nèi)在契合的良性循環(huán)；有利于優(yōu)化土地資源配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；有利于實(shí)現(xiàn)收入的良性再分配。
但有權(quán)威人士指出，在此前上海政府高層的一次會(huì)議上，明確指出上海出臺(tái)的房產(chǎn)稅只針對(duì)很小一部分高端房源，對(duì)普通購(gòu)房者沒(méi)有影響。這意味著，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅短期內(nèi)不可能對(duì)地方政府收入產(chǎn)生影響。土地出讓在很長(zhǎng)一段時(shí)間，依然是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源。因此，要想通過(guò)房產(chǎn)稅的收入來(lái)幫助地方政府遏制房?jī)r(jià)上漲，顯然為時(shí)過(guò)早。
根據(jù)第一太平戴維斯提供的一則研究案例，假如開(kāi)征范圍限定家庭新購(gòu)房，以上海一手住宅供應(yīng)(2011年)預(yù)計(jì)可達(dá)2000萬(wàn)平方米、一手房平均價(jià)格預(yù)計(jì)為每平方米20000元粗略計(jì)算，則新增一手住宅價(jià)值大約為4000億元。假如對(duì)新房征稅1%，則房產(chǎn)稅將帶來(lái)40億元的收益。
而根據(jù)此前中國(guó)指數(shù)研究院出具的數(shù)據(jù)，截至2010年11月22日，上海土地出讓收入已經(jīng)高達(dá)1369.94億元。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)被賦予了很多使命，其中遏制房?jī)r(jià)是其最弱的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前商品房市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，推出房產(chǎn)稅覆蓋的只是一小部分高端群體，不能遏制市場(chǎng)的需求，房產(chǎn)稅無(wú)力解決高房?jī)r(jià)。
第一太平戴維斯的報(bào)告則指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅不太可能對(duì)房?jī)r(jià)有太大影響，但是房產(chǎn)稅的出臺(tái)可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。房東可能將額外的物業(yè)持有成本轉(zhuǎn)嫁給租客，而目前空置物業(yè)的業(yè)主可能將物業(yè)出租，以應(yīng)對(duì)持有物業(yè)成本的上漲。
復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰稱(chēng)，擬推出的房產(chǎn)稅可能更多強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋消費(fèi)的調(diào)節(jié)，可能又非�！皽厝帷薄Ｈ绻_(dá)不到預(yù)期效果，后面馬上再進(jìn)行調(diào)整，對(duì)政策的有效性會(huì)有很大的影響。
[作者]：周祺瑾[選稿]：宋梅英 |
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