“平安信托和綠城中國(guó)聯(lián)袂打造平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，以股權(quán)投資方式參與多個(gè)綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，年化收益25%以上�！逼桨残磐幸晃讳N(xiāo)售經(jīng)理日前在一個(gè)論壇發(fā)布了這則廣告。
昨日(7月11日)，平安信托的工作人員證實(shí)，確實(shí)和綠城中國(guó)一起發(fā)出了上述信托計(jì)劃。按照該計(jì)劃，綠城項(xiàng)目的年平均利潤(rùn)率低于10%時(shí)，不能獲取項(xiàng)目收益回報(bào)；即使年平均利潤(rùn)率超過(guò)10%，也只能按二八分成的原則，少量獲取投資回報(bào)。
上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，綠城的上述信托計(jì)劃不僅說(shuō)明綠城最近非常缺錢(qián)，同時(shí)也顯示綠城很看好三五年內(nèi)的房?jī)r(jià)，認(rèn)定這些項(xiàng)目的售價(jià)還將暴漲。
更有業(yè)內(nèi)人士直言不諱地說(shuō)，在嚴(yán)控房?jī)r(jià)的背景下，地產(chǎn)商哪來(lái)那么多利潤(rùn)還，當(dāng)前地產(chǎn)信托融資洶涌的背后，投資的與融資的，都在進(jìn)行一場(chǎng)豪賭。
融資成本創(chuàng)紀(jì)錄
據(jù)上述發(fā)布廣告的平安信托銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，上述房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品所投資的溫州龍灣項(xiàng)目總基金規(guī)模8.75億元，信托將占到項(xiàng)目股權(quán)總比例的25%，內(nèi)部回報(bào)率高達(dá)35%~41%，項(xiàng)目投資期為三年，退出期為兩年，總周期長(zhǎng)達(dá)5年。
資料顯示，其所投資的龍灣項(xiàng)目位于浙江省溫州市龍灣區(qū)，用地性質(zhì)為住宅用地，總土地款約為人民幣31億元。集團(tuán)通過(guò)招拍掛的方式獲得該項(xiàng)目，綠城集團(tuán)擁有其40%的權(quán)益。
平安信托熱線一位銷(xiāo)售人員進(jìn)一步介紹，該項(xiàng)目是一個(gè)包括保障房在內(nèi)的綜合性項(xiàng)目。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照上述介紹，如果該項(xiàng)目全部依托股權(quán)融資方式獲取資金，那么每年的預(yù)期利潤(rùn)率將達(dá)到35%~41%，以5年計(jì)算，該項(xiàng)目的總利潤(rùn)最高甚至?xí)_(dá)到總投資成本的兩倍。
按照上述總利潤(rùn)水平，綠城的總銷(xiāo)售額必須達(dá)到87.5億~106.5億元以上，折合每平米的售價(jià)在4.6萬(wàn)~5.6萬(wàn)元/平方米以上。而據(jù)張宏偉的介紹，目前該項(xiàng)目所在的龍灣區(qū)附近的江景房也不過(guò)賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米，非江景房售價(jià)僅在2萬(wàn)元/平方米左右。
根據(jù)張的調(diào)查，綠城中國(guó)的上述信托產(chǎn)品融資成本，是今年以來(lái)品牌大公司中融資成本最高的。此前，他所知道的大地產(chǎn)商最高信托融資成本為20%。而今年5月23日宣布發(fā)行2015年到期高息債券融資的佳兆業(yè)，融資成本也只有13.5%。
他認(rèn)為，綠城中國(guó)之所以愿意以如此高的融資成本信托融資，就是看好溫州三五年后的預(yù)期房?jī)r(jià)，認(rèn)為上述區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)還將大漲。
缺錢(qián)!缺錢(qián)!
資料顯示，從2008年開(kāi)始，綠城便一直在尋求信托方面的融資渠道。是年5月，其首次與華潤(rùn)深國(guó)投成立一個(gè)名為“綠城東部建設(shè)玉蘭公寓項(xiàng)目信托”的信托計(jì)劃，雖然融資僅1.5億元，但這成為了綠城啟動(dòng)信托融資渠道的開(kāi)端。
隨后，綠城先后與杭州工商信托、中融信托、山東國(guó)際信托、上國(guó)投等信托公司達(dá)成信托融資計(jì)劃，融資近百億元。而進(jìn)入今年以來(lái)，綠城已經(jīng)與中融國(guó)際信托、中泰信托和北京國(guó)際信托分別合作成立了三款信托產(chǎn)品，募資3億元、2.57億元和20億元。
然而，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期或許并不像綠城所想象的那么樂(lè)觀——此前，綠城被認(rèn)為是上半年銷(xiāo)售表現(xiàn)最不理想的地產(chǎn)巨頭。
根據(jù)其6月銷(xiāo)售通訊，公司前5月的銷(xiāo)售額僅為156億元人民幣。而中房信的統(tǒng)計(jì)顯示，該公司截至6月30日只有186億元的銷(xiāo)售額。按照該速度，截至今年年底，該公司僅能完成不足400億元的銷(xiāo)售額，遠(yuǎn)達(dá)不到去年制訂的500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
綠城中國(guó)相關(guān)高層曾回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，截至5月，綠城有140億元的現(xiàn)金，再加上目前每天1億元左右的預(yù)售額，足以歸還今年新購(gòu)地的40億元支出和今年到期將付款的120億元短期借款。
話音剛落，綠城就聯(lián)合華彬以24.3億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地王，又增資了與杭州濱江集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，綠城之所以敢許諾25%以上的高額回報(bào)，足以說(shuō)明該公司在短期內(nèi)極缺資金。他表示，綠城的做法純屬不得已而為之，“這樣做的目的是為了保持開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)不流失。”
而“差錢(qián)”的或許遠(yuǎn)不止綠城一家。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，房地產(chǎn)集合類(lèi)信托發(fā)行84只，占同期集合類(lèi)信托產(chǎn)品發(fā)售數(shù)的30.88%，較4月份略有上升。發(fā)行規(guī)模290.87億元，高于4月的248.9億元。同時(shí)，信托平均預(yù)期年化收益率10.32%，環(huán)比也有所上升。
(每日經(jīng)濟(jì)新聞) |
