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綠城實錄：逐漸向二三線和商業(yè)地產(chǎn)傾斜
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-30 9:39:55
蘭格鋼鐵 |
3月29日，綠城中國控股有限公司在香港召開公司2010年度業(yè)績發(fā)布會，參加業(yè)績發(fā)布會的有常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年、首席財務(wù)官馮征。
業(yè)績報告會中，壽柏年以及馮征在回顧去年公司銷售業(yè)績表現(xiàn)后，對公司的未來發(fā)展目標(biāo)和展望、公司各項業(yè)務(wù)發(fā)展情況及分析、公司較高負(fù)債率以及解決辦法等問題做了詳細(xì)的解釋與回答。
以下是業(yè)績發(fā)布會問答實錄：
現(xiàn)場提問：2011年綠城的銷售目標(biāo)大概是多少？綠城如何看待今年的市場環(huán)境？
壽柏年：2010年公司沒有完成原定的銷售目標(biāo)，究其原因，主要是受國家的宏觀調(diào)控影響。在2011年，公司盡量爭取完成得更好，具體的目標(biāo)還不能確定，但是與去年550億元的目標(biāo)基本持平。
對于今年的市場環(huán)境，可能公司擬定的指標(biāo)將會略低一些，就是把現(xiàn)金流考慮的更緊一些。此外，在商業(yè)物業(yè)上，公司將在策略及投入上有所增加，在目前公司的新增土地里，會適當(dāng)向城市中心這樣的商業(yè)物業(yè)傾斜，只是目前這個比重還不是很大，這將是一個循序漸進(jìn)的過程。
現(xiàn)場提問：觀察公司報表，2011年的投資物業(yè)增長很多倍，這是什么原因？是因為公司在發(fā)展策略上的改變還是參與的增長項目較多？
壽柏年：對于投資型物業(yè)具體增長了多少不能完全確定，但是對于商業(yè)投資物業(yè)會逐步加大投入，公司在上海的天山路、杭州審計局的項目，還有寧波的“東部新城”項目，都是一些城市綜合體項目，既有住宅，也包含了商業(yè)、寫字樓以及酒店項目。
現(xiàn)場提問：公司的銷售方面在二三線城市上半年會大概占到總銷售額的75%左右，那會不會影響平均售價？今年的銷售目標(biāo)是什么樣的水平？
壽柏年：我們將銷售定位二三線城市之后，在售價上可能會有所下降，但通常買地的價格和銷售的價格成正比，隨著在二三線城市的銷售比重加強(qiáng)，可能售價會略有降低，但是利潤未必會降下來。
去年公司開發(fā)項目的平均售價是1.9萬元/平米，今年或?qū)⒔档驮?.7萬元與1.8萬元左右。
現(xiàn)場提問：去年底公司的負(fù)債率從105%上升到132%，這中間的原因是什么，今年對于凈負(fù)債率有沒有一個控制的目標(biāo)？
壽栢年：去年年底公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率是132%，相對于2009年的105%是上升了，但是相對于半年報的158%則是降低。
負(fù)債率上升的原因一個是公司去年還在發(fā)債，另外在去年的宏觀調(diào)控下，2010年銷售較目標(biāo)銷售未完成的情況下，公司也增加了一些銀行借款。
比去年半年報的時候降了20%，也因為正是遇到了公司在轉(zhuǎn)型，就是以后不是主要靠投資來賺錢，靠品牌和管理輸出來賺錢，公司也希望通過兩三年的努力把負(fù)債率下降到一個合理的水平。
剛才也講到公司現(xiàn)在有很多銀行的授信，600多億的銀行授信還有300多億沒用，如果是賣得好就多還銀行的錢，賣得少就少還銀行的錢。要降低負(fù)債率就必須把錢提前還掉，這取決于銷售情況好不好。所以現(xiàn)在只能說通過兩三年的努力，公司已經(jīng)注意到這個問題。
現(xiàn)場提問：在兩三年后，公司的負(fù)債水平又將是怎樣的一個合理水平？
壽柏年：合理的水平就是公司賬上有一個比較充裕的現(xiàn)金流就可以。因為地買得比較多，公司在一個大量土地儲備的行業(yè)里面，要進(jìn)一步來計算負(fù)債狀況不是太合理。因為當(dāng)買了地以后，有50%是自己的錢，50%是銀行的貸款，因此負(fù)債率會馬上增加。
況且土地的資產(chǎn)評估原來是100萬就100萬，現(xiàn)在漲到500萬也是按照100萬計算，但是銀行貸款的是按照500萬的市場價格來做評估。所以銀行只能是個參照，要看公司的現(xiàn)金流是否順暢，有沒有斷掉的風(fēng)險。
現(xiàn)場提問：綠城今年是否增加代建項目？2011年預(yù)計代建項目能夠帶來怎樣的貢獻(xiàn)回報？
壽柏年：綠城是在去年9月份左右開始從事代建項目，公司希望代建項目在前兩年會有收入，對于代建項目，主要是要把項目管理好，也做出一個管理代建的品牌，所以對利潤的方面的要求是能做多少算多少，沒有放到總利潤中去。
現(xiàn)場提問：公司的代建項目在今年有沒有一個具體的完成目標(biāo)？
壽柏年：公司認(rèn)為代建項目能貢獻(xiàn)多少是多少，到2月底的時候已經(jīng)有490萬平方米了，如果按照一萬元來算，那也有六、七百個億的銷售額。
倘若按照五、六個點(diǎn)來算的話，這個管理費(fèi)也可以拿到30億。當(dāng)然代建不是一年，是按照整個項目的進(jìn)度來算，所以這塊業(yè)務(wù)有一個可以期待的利潤增長空間。
現(xiàn)場提問：綠城在今年的開工量有900萬平方米，較去年有一個很大的提升，我想問一下這方面的考慮是什么？今年的建筑成本大概需要多少？
壽柏年：去年我們新開工面積是600萬平方米，可能到去年年底是1200萬平方米。今年新開工900萬平米，今年年底開工面積會達(dá)到1800萬平米的規(guī)模。
這個規(guī)模是按照正常的發(fā)展在做的，現(xiàn)在是3700萬平方米的土地儲備，但沒有結(jié)算的還放在土地儲備里面。就是只要這個土地儲備是沒有交付給客戶的，都放在土地儲備里面，所以這3700萬里面有的已經(jīng)賣掉了，有的部分已經(jīng)開工了，都在銷售了。
需要持續(xù)的按照一定比例增長的話，就需要一個增長的開工量。所以開工量是根據(jù)現(xiàn)在這個情況計算的合理開工量，而不是考慮到今年開工明年可能市場會好起來，不是因為這個原因。
我們是把宏觀調(diào)控視為常態(tài)，以不變應(yīng)萬變，每年就做這么多，無非就是在資金緊張的時候，宏觀調(diào)控對資金鏈影響大的時候把節(jié)奏稍微放慢一點(diǎn)。
現(xiàn)場提問：綠城去年拿下很多地塊，其中不乏通過合作模式，這個合作模式是怎樣的，能否具體介紹一下？
壽柏年：我們的合作戰(zhàn)略主要就是有錢出錢，有力出力。拿土地時候，比如說我們買一個地大概三個億，這三個億的注冊資本金是兩個億，兩個億里面綠城占50%的股份，對方也占50%股份，也就是綠城出1億，對方也出1億，另外的1億全部由對方來出。
股份按照兩億來算的話，比例是一半對一半，但是其他的股東借款是對方出的。
第二個，地價是今年先付掉一些錢，后面再分三次付款，可能前面付的錢全部對方來付，最后一次綠城來付，最后一次付的話剛好銷售馬上要開始了，因為中間要隔一年時間。銷售馬上開始了，我又把我的錢先還給他，所以我也是少出錢，然后我是晚收錢，就是像這樣的一種合作模式。
最主要是我們的資金比較困難，所以要利用別人的現(xiàn)金，當(dāng)然綠城也提供管理和品牌方面的投入，所以主要是這方面的合作。
現(xiàn)場提問：上海剛剛出了一個房地產(chǎn)房價漲價的目標(biāo)，不知道杭州那邊情況怎么樣，您覺得這個情況對綠城來說是好消息還是壞消息？
壽柏年：我不知道杭州有沒有公布，應(yīng)該在3月31號以后，杭州市政府公開承諾在3月31號以前要公開的。所以我估計最近所有的城市都要公布，尤其我們注意到，國八條是講的個別城市不需要公布，這不僅僅是什么一線城市或者二三線城市的問題。
這次是中央政府自從2003年實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，第一次提出價格控制目標(biāo)�，F(xiàn)在只是說控制房價的過快增長，那多少是過快的？多少算一個比較正常的？一直沒有一個定量的概念。我們也非常高興看到政府提出來這樣一個政策，使我們能夠作為一個準(zhǔn)則，就是多少是合理的，多少是過快的，需要被調(diào)控的。
價格高或者低最主要還是由市場來決定的，是由市場的供需來決定的，政府做一個調(diào)控目標(biāo)也是有必要的。但是政府說可以高于或者不高于GDP的增長，現(xiàn)在許多地方盯著GDP，至少在上海的房價上漲8%以內(nèi)是不需要調(diào)控的，或者說是還可以容忍的。
也有許多城市的目標(biāo)在10%到15%，只要高于GDP的增長都是作為一個調(diào)控的目標(biāo)，就是超過要被問責(zé)，不超過沒有責(zé)任，好像就是這么一個意思。
對我們來說要遵循的還是一個市場供需關(guān)系以及產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。從目前出來的政策，還沒有一個說今年房價是往下跌的，說不定以后會有，到現(xiàn)在為止我是沒有看到。這樣也是給我們一個信心，就是房價的合理上漲還是會的，即使在目前這么嚴(yán)厲的調(diào)控之下，中長期房價的合理上漲也一定是必然。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)) |
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