今年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷升級(jí)，從提高準(zhǔn)備金率到加息，從房產(chǎn)稅到國(guó)八條，部分開發(fā)商緊繃的資金鏈也在面臨不斷的挑戰(zhàn)。在限購(gòu)背景下的杭州樓市，各大論壇紛紛爆出，杭州的地產(chǎn)大鱷綠城資金再告急，集資動(dòng)作很大。那么綠城的資金鏈?zhǔn)欠駮?huì)出問題，在這輪長(zhǎng)周期的調(diào)控下是否又遭遇像08年的資金鏈問題呢？來看《新聞007》記者的調(diào)查。
內(nèi)部集資10萬起募年收益12%
這幾天，杭州各個(gè)論壇上關(guān)于“綠城”兩字出現(xiàn)的頻次特別高，相關(guān)的網(wǎng)貼主題集中在“綠城集資”上，一個(gè)題為“宋員外又開始民間借貸”的帖子引起了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注。這個(gè)帖子提到：借貸年利率是12%，是通過浦發(fā)銀行信托的，為期兩年，就是說你借給“宋員外”也就是綠城100萬，一年后能得到12萬，第二年的本金就是112萬，這樣兩年的復(fù)利可以達(dá)到25%,也就是投入100萬元，兩年可以有25萬元的收益。那么，浦發(fā)銀行有在操作這樣的信托產(chǎn)品嗎，這樣的信托產(chǎn)品是向社會(huì)公開銷售的嗎？記者隨后找到了杭州的一家浦發(fā)銀行的支行。
浦發(fā)銀行杭州某支行：“綠城委托工商信托在操作。(投進(jìn)去安不安全)綠城信托進(jìn)來，放貸就停。(年收益多少)10%�！�
這位工作人員說，綠城的這項(xiàng)集資不是直接由銀行來具體操作，而是委托杭州工商信托�！昂贾莨ど绦磐小笔且粋�(gè)怎樣的機(jī)構(gòu)？按照浦發(fā)銀行工作人員的說法，記者找到了這家位于杭州慶春路上的杭州工商信托。這家信托機(jī)構(gòu)承認(rèn)，他們?cè)诰唧w操作綠城的這部分資金的信托。
杭州工商信托工作人員：“(我去銀行問過，現(xiàn)在綠城的信托都是通過工商信托委托)綠城內(nèi)部募集資金必須通過金融平臺(tái)，通過我們這邊走�！�
杭州工商信托的工作人員說，綠城的這次集資并不是面對(duì)社會(huì)公開募集，而只是面向綠城的員工，而通過工商信托這個(gè)平臺(tái)來避稅�！�(一定要從你這走一走，不然非法的)對(duì)。(你們光給他走啊)這個(gè)和銀行還是有一定區(qū)別的，走我們這邊的話，變成一個(gè)信托產(chǎn)品的話，信托產(chǎn)品是不扣稅的�！�
隨后記者向綠城員工求證。據(jù)綠城集團(tuán)內(nèi)部人士稱，這是由綠城控股集團(tuán)有限公司向員工進(jìn)行階段性融資。
綠城房產(chǎn)員工：“最多就是親戚朋友湊錢。(多少起借)10萬。(有上限嗎)沒有上限�！�
這名綠城員工說，融資起點(diǎn)額為10萬元，不設(shè)上限。貸款期限為2年，預(yù)計(jì)員工年收益率12%，期滿一次性還本付息。就關(guān)于內(nèi)部集資，綠城還有內(nèi)部發(fā)文，主要內(nèi)容是：因綠城控股集團(tuán)有限公司下屬項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)的需要，綠城控股集團(tuán)有限公司擬向外階段性融資。綠城員工需在2月28日前通過所在單位、部門的工會(huì)小組向集團(tuán)工會(huì)上報(bào)出資人員名單及金額。并于3月10日前與集團(tuán)工會(huì)簽訂《委托合同》。
綠城房產(chǎn)員工：“上個(gè)禮拜就已經(jīng)截止報(bào)名具體融款數(shù)額。”
綠城信托計(jì)劃密集成立一個(gè)信托計(jì)劃募集20億
在現(xiàn)在整個(gè)信貸收縮的情況下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，信托可以說是房地產(chǎn)商籌措資金的唯一通道，綠城上個(gè)月不僅通過了內(nèi)部籌措集資做成信托產(chǎn)品，今年1月份以來，信托計(jì)劃涉及多個(gè)地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目。
在杭州工商信托，相關(guān)工作人員透露，他們近期跟綠城會(huì)合作一個(gè)比較大的信托項(xiàng)目。
杭州工商信托工作人員：“現(xiàn)在還沒定，這個(gè)計(jì)劃可能會(huì)很大，我現(xiàn)在也不方便跟您透露。另外還沒有完全確定。這個(gè)我確實(shí)不能跟你說�！�
杭州工商信托的工作人員還透露，綠城不但在杭州有這樣的信托項(xiàng)目，在全國(guó)各地都有這樣的信托項(xiàng)目，項(xiàng)目的募集資金都很大�！熬G城是遍地開花的，他跟我們合作的也有，跟其他信托公司開發(fā)的也有，近期也會(huì)有合作的機(jī)會(huì)。他跟其他銀行也有合作，包括發(fā)公司債，方式是很多。”
記者發(fā)現(xiàn)，綠城正在實(shí)施的幾個(gè)信托計(jì)劃已經(jīng)在網(wǎng)上曝光。其中北京信托?綠城房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃募集資金最多，募集20億資金。這項(xiàng)計(jì)劃由招商銀行深圳分行在操作，操作的項(xiàng)目是綠城的青島房產(chǎn)項(xiàng)目。
招商銀行深圳分行工作人員：“年收益8%上下浮動(dòng)，起募資金300萬�！�
綠城另外還有兩個(gè)信托計(jì)劃都是上個(gè)月月底成立的。一個(gè)是委托給北京華融國(guó)際信托的，綠城舟山等應(yīng)收轉(zhuǎn)賬款轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃，這個(gè)集合資金信托計(jì)劃募集資金三億多，另外一個(gè)是委托在上海的中泰信托，信托計(jì)劃項(xiàng)目綠城御園股權(quán)收益權(quán)，這個(gè)項(xiàng)目信托資金共規(guī)模也有兩億五千七百萬。就這三個(gè)項(xiàng)目，就有近26億的募集資金。
08年也曾資金緊張這次能否安然度過
在去年的房企排行中，萬科依然是當(dāng)之無愧的老大，年度銷售突破千億大關(guān)。綠城老大宋衛(wèi)平曾經(jīng)放出豪言說“千億目標(biāo)兩年就能達(dá)到”。但是，在09年杭州十大總價(jià)地王中，有4個(gè)是綠城創(chuàng)造的，這就意味著綠城的瘋狂拿地對(duì)資金鏈將大受影響。據(jù)去年綠城中期的報(bào)告顯示，綠城的負(fù)債率當(dāng)時(shí)就已經(jīng)達(dá)到了158.8%，這個(gè)凈資產(chǎn)負(fù)債率是業(yè)界所有的房企的第一位，那么，這一次，在信貸緊縮的大背景下，綠城能否熬過這個(gè)資金緊張的發(fā)展瓶頸？綠城集團(tuán)內(nèi)部集資，并不少見。早在2005年，綠城集團(tuán)通過委托信托公司辦理資金信托的方式，向內(nèi)部員工募集資金，用于“金沙港”項(xiàng)目的開發(fā)，5萬元起募，到期后將一次性還本付息，年收益率為12%。綠城的“丁香公寓”項(xiàng)目也曾采用這種融資方式。每次融資活動(dòng)的年收益率并不相同，最高的時(shí)候曾達(dá)到15%以上。在2004年，綠城集團(tuán)位于杭州的深藍(lán)廣場(chǎng)項(xiàng)目也曾向內(nèi)部員工募集資金，每份在5萬元以上，投資回報(bào)率為9%。那么，這次內(nèi)部集資是因?yàn)橘Y金緊張嗎？
綠城集團(tuán)員工：“(綠城老總)去年壓力大，度假去了，年底就回來了。”
對(duì)于資金壓力，綠城方面表示不方便做回答。
綠城集團(tuán)員工：“資金壓力我不方便做回答，特別是對(duì)于一些比較敏感的話題，還是由專門的發(fā)言人來發(fā)言。現(xiàn)在政策也比較多，說太多也不太好�！�
對(duì)于這樣集資行為，有房地產(chǎn)同行在網(wǎng)上發(fā)表評(píng)論，欣盛老總李曉桃發(fā)表評(píng)論說：綠城在集資了，兩年，每年12%的收益，說明確實(shí)資金緊張了，意識(shí)到這一輪的調(diào)控會(huì)比以往長(zhǎng)了。有投資專家認(rèn)為，綠城如此大動(dòng)作的募集資金，資金壓力非常明顯。
杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司執(zhí)行董事方芳：“那說明綠城資金一直緊，負(fù)債率也一直比較高，而且09年拿地，包括現(xiàn)在可售房源上高檔房比較多，新政下對(duì)豪宅沖擊比較大的。在成交量上可能有所影響�！�
這家投資公司專家認(rèn)為，在目前限購(gòu)的背景下，對(duì)改善性房源，尤其是高檔住宅影響非常大，這也直接導(dǎo)致了開發(fā)商回籠資金的壓力比較大。綠城相關(guān)人士曾表示，今年綠城預(yù)計(jì)可售房源將超過1000億元，但是2月14日晚間，綠城集團(tuán)公布其今年1月銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，綠城1月實(shí)現(xiàn)合同銷售1896套，銷售面積約27萬平方米，合同銷售金額為人民幣52億元，相比上個(gè)月下降約50%。所以在這樣的節(jié)點(diǎn)上，資金成了考驗(yàn)開發(fā)商在新政背景下的核心問題。
杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司執(zhí)行董事方芳：“綠城要解決資金來源問題，要做好過冬的準(zhǔn)備，尤其要展開各種融資渠道。無論是對(duì)外你去募集資金也好，對(duì)外發(fā)信托也好，要有資金儲(chǔ)備，家有糧食心不慌。”
在新政調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)各種渠道都在監(jiān)管，如果信托收嚴(yán)的話，無疑是給開發(fā)商融資渠道又加了一個(gè)緊箍咒，資金不但考驗(yàn)開發(fā)商能否在新政背景下能夠安然過冬，同時(shí)對(duì)信托的監(jiān)管也考驗(yàn)政府樓市調(diào)控的決心。我們期待政府和包括綠城在內(nèi)的開發(fā)商一起走出一條雙贏的道路。
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