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業(yè)界縱論商業(yè)地產(chǎn):一線城市機(jī)遇大于二三線城市
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-15 11:28:04
蘭格鋼鐵 |
正在中央的調(diào)控政策招招劍指“價(jià)格過(guò)快上漲”的住宅地產(chǎn)的時(shí)候，受“波及”較小的商業(yè)地產(chǎn)卻逆市利好，未來(lái)十年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，那么這一發(fā)展機(jī)遇將集中在一線城市還是二三線城市呢，出席“第四屆亞太商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)2011”的房地產(chǎn)業(yè)界大佬們的意見(jiàn)各不相同。
中倫律師事務(wù)所聯(lián)席管理合伙人喬文駿認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金機(jī)會(huì)并不是在北京、上海、深圳、廣州這些中心商業(yè)城市，而是在二三線的商業(yè)城市。因?yàn)橹袊?guó)過(guò)往幾十年的消費(fèi)中心主要集中在京、廣、深、滬這些地方，但是二三線城市也有強(qiáng)大的本地消費(fèi)需求，只不過(guò)是沒(méi)有地方消費(fèi)而已�，F(xiàn)在有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入到二三線城市，我們公司整個(gè)地產(chǎn)板塊的法律服務(wù)包括投資、并購(gòu)、融資、資產(chǎn)證券化，有70%是跟商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。以前商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市的很少，從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們所做的業(yè)務(wù)有50%左右是在二三線城市。從投資來(lái)源的角度上來(lái)講，不僅有傳統(tǒng)的外資，有香港、新加坡的外資，還有歐美的，或者是非美國(guó)、非日本的主流市場(chǎng)的投資者。
對(duì)于喬文駿的觀點(diǎn)，泰康之家(北京)投資有限公司投資總監(jiān)邱建偉表示部分同意，他說(shuō)不同的業(yè)態(tài)面臨的市場(chǎng)環(huán)境和階段不一樣，喬律師主要談到了購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)。比如寫字樓就是屬于高端服務(wù)業(yè)聚集的載體，一定要在服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的地方才能生存，毫無(wú)疑問(wèn)，一線城市是首選。但是購(gòu)物中心和消費(fèi)業(yè)態(tài)，跟人的居住有關(guān)，哪兒的人扎堆，哪兒的人愿意花錢消費(fèi)，無(wú)論是二線還是其他城市，有需求就會(huì)有市場(chǎng)。
然而，摩根士丹利資產(chǎn)部亞太地區(qū)執(zhí)行董事李建學(xué)則表示，商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市有需求，但是他不否定一線城市商業(yè)地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)期。他說(shuō)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮模拔易罱戳艘粋�(gè)報(bào)告說(shuō)2025年全球城市的分析，每個(gè)家庭每年2萬(wàn)美金以上的收入的家庭總數(shù)最多的一個(gè)是東京，第二個(gè)是上海，第三個(gè)是北京，這是一個(gè)非常重要的數(shù)字。上海人口是2千萬(wàn)，北京可能是接近1500萬(wàn)，15年、20年可能會(huì)翻一倍。另外一個(gè)重要的因素就是這些大城市的人口的收入和二三線城市人口的收入是完全不一樣的。
李建學(xué)強(qiáng)調(diào)，甲級(jí)寫字樓在二線城市的需求不是很大，一般的二線城市的企業(yè)是做制造業(yè)的，自己有工廠，也有辦公室，所以不一定需要到市中心租甲級(jí)寫字類。我甚至看到一些企業(yè)的總部現(xiàn)在設(shè)在二線城市，他們還是有計(jì)劃地把總部搬到北京或者是上海，因?yàn)樗麄冊(cè)诙�城市很難吸引到人才，所以我長(zhǎng)期看好一線城市的商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然二線城市現(xiàn)在可能缺乏足夠的購(gòu)物中心等，但是我認(rèn)為如果二三線城市供應(yīng)太大的話，可能需要很長(zhǎng)的時(shí)間消耗。
景順投資集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)總裁鄧文杰也不同意“二三線投資商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率比較高“這一說(shuō)法，他說(shuō)，因?yàn)槊總�(gè)項(xiàng)目和每個(gè)投資都有它的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，當(dāng)然在一線城市是比較困難去找一個(gè)回報(bào)高的項(xiàng)目，因?yàn)橥赓Y和內(nèi)資現(xiàn)在都在爭(zhēng)好的地、好的項(xiàng)目，所以回報(bào)率在一線城市可能會(huì)比較好。二三線城市競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有這么大，機(jī)會(huì)可能多一點(diǎn)，但是回報(bào)是要和風(fēng)險(xiǎn)在一起看的，又要低的風(fēng)險(xiǎn)又要高的回報(bào)是很難的。做商業(yè)要看到一個(gè)地方服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)，如果地方政府對(duì)服務(wù)業(yè)扶持力很強(qiáng)的話，地方的消費(fèi)能力和購(gòu)物能力就強(qiáng)，因此持有物業(yè)也是很好的。
鄧文杰最后談到，接下來(lái)的十年到二十年之間，中國(guó)的房地產(chǎn)不只包括商業(yè)地產(chǎn)，都是會(huì)轉(zhuǎn)型，可以繼續(xù)上一層樓的，但是要上這層樓卻是一個(gè)很困難的階段。 |
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