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編者按：受加息影響最大的，恐怕還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。昨日，在兔年首次加息閃電成行之后，個(gè)人住房公積金貸款利率緊跟著上調(diào)。僅僅就在一周前，被業(yè)界稱(chēng)為房地產(chǎn)第三輪調(diào)控的“新國(guó)八條”趕年關(guān)出臺(tái)、一直以來(lái)只是一個(gè)“傳說(shuō)”的房產(chǎn)稅最終落地，都超過(guò)了業(yè)界絕大多數(shù)人的預(yù)期。密集、強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控政策高壓之下，日益脆弱的不只是房地產(chǎn)大佬們的神經(jīng)，更有中小開(kāi)發(fā)商瀕于斷裂的資金鏈。不僅是投機(jī)炒樓的資金在退潮，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金鏈也受到?jīng)_擊。壓倒駱駝的最后一根稻草會(huì)是什么？市場(chǎng)臨界點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？房地產(chǎn)企業(yè)又將怎樣應(yīng)對(duì)這一次史無(wú)前例的大變局？這是一出待演的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的懸疑大戲。懸疑的答案，則取決于房地產(chǎn)大佬們?nèi)绾我约澳芊瘛罢业藉X(qián)”，以度過(guò)眼下的“饑年”。
正途：
銀行信貸及資本市場(chǎng)融資
來(lái)自于銀行的信貸資金以及資本市場(chǎng)的公開(kāi)融資，始終是房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的“正道”。據(jù)了解，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，銀行貸款基本上保持在80%以上的比例。不過(guò)，調(diào)控的利劍之下，這條“正道”的前途似乎并不平坦。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)策略如何迎合最新的形勢(shì)。
銀監(jiān)會(huì)1月17日召開(kāi)2011年工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。公開(kāi)資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。
央行節(jié)前發(fā)布的《2010年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，下一階段貨幣政策要為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境”。這是截至目前最新的相關(guān)宏觀政策表述。盤(pán)點(diǎn)完2010年的好收成，開(kāi)發(fā)商2011年面對(duì)的是暫時(shí)還看不到盡頭的“融資煩惱”。近期，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的悲觀情緒更濃。
開(kāi)發(fā)商從銀行獲得的信貸融資渠道正在收緊。央行此前發(fā)布《2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在房地 產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，去年房地產(chǎn)貸款增速回落。2010年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬(wàn)億，年末余額同比增長(zhǎng)27.5%，比上年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò)，房地產(chǎn)貸款的三類(lèi)細(xì)項(xiàng)明顯分化，個(gè)人購(gòu)房貸增速和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速明顯回落，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速則比上年末高7.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長(zhǎng)24.7%，比上年末低79.5個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長(zhǎng)23%，比上年末高7 .2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.40萬(wàn)億元，年末余額同比增長(zhǎng)29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也對(duì)此提供了另一個(gè)佐證。數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%，但是開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款增速呈現(xiàn)總體放緩的特點(diǎn)和趨勢(shì)。
個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠減小甚至取消，對(duì)開(kāi)發(fā)商間接從銀行獲取資金的影響可能更大。有專(zhuān)家表示，如果說(shuō)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史；如果說(shuō)個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成巨大的沖擊與影響。
此外，開(kāi)發(fā)商從資本市場(chǎng)獲得融資越來(lái)越難。
據(jù)了解，在過(guò)去的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)融資的收獲幾乎為零，因此有人將2010年稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)“零融資”年。在房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入的背景下，2011年多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)募資的難度將越來(lái)越大。
數(shù)據(jù)顯示，自去年4月中旬以來(lái)，21家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬(wàn)澤股份通過(guò)了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施，萬(wàn)科超過(guò)百億元的再融資也自動(dòng)終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在調(diào)控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再?gòu)挠嘘P(guān)主管部門(mén)獲批再融資。
幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在2010年里都依靠預(yù)售款、貸款和信托融資度日。為了搶得發(fā)展機(jī)遇，很多開(kāi)發(fā)商不惜冒著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，在2010年瘋狂擴(kuò)張拿地。這意味著，如果2011年融資情況沒(méi)有改善，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨著從緊張轉(zhuǎn)向斷裂的危機(jī)。
現(xiàn)在，情況似乎變得越來(lái)越糟，繼存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)之后，央行在節(jié)后第一個(gè)工作日即果斷加息，強(qiáng)化了緊縮政策的預(yù)期。
蹊徑：
私募、股權(quán)融資及自籌資金
“正道”受阻，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟融資“蹊徑”，積極尋求私募、股權(quán)融資及各種自籌資金的渠道。
房地產(chǎn)基金將成為房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)有力的融資渠道。戴德梁行報(bào)告預(yù)計(jì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn)；國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。
“預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右�！丙溈襄a研究認(rèn)為。
戴德梁行發(fā)布的研究報(bào)告還指出，伴隨著銀行信貸的逐步緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。部分企業(yè)為緩解資金壓力，可能會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、股份等方式籌措資金，并出現(xiàn)大型開(kāi)發(fā)公司兼并中小開(kāi)發(fā)公司的情況。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)正在經(jīng)歷“被調(diào)整”。數(shù)據(jù)顯示，由于貨幣政策的調(diào)整和銷(xiāo)售增速的下滑，2010年開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速同比下降了23個(gè)百分點(diǎn)，為25.4%。其中，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也發(fā)生了調(diào)整，企業(yè)自籌資金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借貸資金比例的下降，表明開(kāi)發(fā)商杠桿率和ROE的下降。2011年，貨幣總量將進(jìn)一步緊縮，開(kāi)發(fā)商獲得資金難度也將加大。
保利地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，2011年央行將繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率和加息來(lái)管理流動(dòng)性，行業(yè)資金面趨緊。萬(wàn)科總裁郁亮在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)則表示，他本人對(duì)2011年資本市場(chǎng)融資毫無(wú)預(yù)期，萬(wàn)科更多地采用了與其他公司合作的方式，來(lái)進(jìn)行融資和業(yè)務(wù)擴(kuò)展。而且，“萬(wàn)科對(duì)合作對(duì)象沒(méi)有限制，國(guó)企、民企都可以�！�
股權(quán)融資也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)渠道，在2011年，股權(quán)融資的比重有望上升。在房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策帶來(lái)的資金壓力下，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司成為一些資本實(shí)力雄厚房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象。有機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易數(shù)量達(dá)84起，占并購(gòu)總量的13.5%；并購(gòu)交易金額達(dá)到25.82億美元，占并購(gòu)總額的7.4%。
房地產(chǎn)企業(yè)“八仙過(guò)海各顯神通”，房地產(chǎn)行業(yè)究竟缺錢(qián)還是不缺錢(qián)？有專(zhuān)家通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)分析提出了自己的觀點(diǎn)。
首先，2010年房地產(chǎn)全行業(yè)的現(xiàn)金流入(含預(yù)售、銀行貸款)為6萬(wàn)億，現(xiàn)金流出(含土地款、建設(shè)費(fèi)用等)為4萬(wàn)億，據(jù)此可以計(jì)算出，2010年房地產(chǎn)業(yè)資金的凈流入高達(dá)2萬(wàn)億。這顯示，就全行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢(qián)。
其次，觀點(diǎn)地產(chǎn)去年公布的2010年房地產(chǎn)行業(yè)30強(qiáng)總評(píng)榜顯示，30家房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.03%，而2009年為 61.36%，增加了近8個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)論是，房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，但是分配極不均勻。缺錢(qián)的企業(yè)大多是“擴(kuò)張性失血”，這與2008年的“全行業(yè)缺血”大不一樣。
歪道：
違規(guī)“假道”保障房
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，近來(lái)積極參與保障性住房建設(shè)并享受政策利好的公司有萬(wàn)科、中國(guó)中冶、城投控股、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上海建工、陸家嘴、招商地產(chǎn)、中國(guó)建筑等。以往對(duì)保障房市場(chǎng)普遍表現(xiàn)冷淡的開(kāi)發(fā)商突然興趣大增，里面究竟暗藏了什么玄機(jī)？
首先，地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍保障房領(lǐng)域，主要是看中了“十二五”規(guī)劃中“大力加強(qiáng)保障房建設(shè)”、2011年計(jì)劃新建1000萬(wàn)套的大蛋糕，以尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
相比于2010年我國(guó)保障性住房實(shí)際開(kāi)工規(guī)模達(dá)590萬(wàn)套，2011年的保障房規(guī)模增長(zhǎng)迅速。有房企負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，“前幾年保障性住房項(xiàng)目很難與商品房項(xiàng)目相比，甚至是包袱，但現(xiàn)在不同了。一方面在嚴(yán)厲調(diào)控下，商品房?jī)r(jià)上漲空間受到抑制；另一方面，保障性住房建設(shè)規(guī)模甚至占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半以上，開(kāi)發(fā)商不可能回避這個(gè)市場(chǎng)�！�
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人還透露，保障房建設(shè)成本較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利潤(rùn)率計(jì)算，5倍左右的杠桿意味著開(kāi)發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%左右。
此外，保障房領(lǐng)域的“代建制”模式意味著開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，盡管利潤(rùn)不及普通商品房，可謂一筆穩(wěn)賺不賠的大單。所謂“代建制”，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術(shù)與管理，以此來(lái)收取管理費(fèi)用。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和保障房建設(shè)來(lái)說(shuō)，這本是雙贏局面。根據(jù)測(cè)算，1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬(wàn)億元，券商預(yù)計(jì)今年全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右，仍有較大缺口。開(kāi)發(fā)商的積極投入，有望帶來(lái)增量資金。
渤海證券發(fā)布的研究報(bào)告表示，原先保障房的資金來(lái)源主要包括中央財(cái)政投入、銀行貸款、土地出讓和土地增值稅、住房公積金增值收益等。2011 年，中央財(cái)政對(duì)于保障房建設(shè)的力度將加大，樂(lè)觀預(yù)計(jì)可以達(dá)到1200億元，但后續(xù)增長(zhǎng)有限。土地出讓金方面，以10%的比例用作保障房建設(shè)計(jì)算，年內(nèi)可能達(dá)到2000億元。住房公積金增值收益以及銀行貸款預(yù)計(jì)分別能提供400億元和800億元的資金支持。再加上公積金資金支持保障房試點(diǎn)的籌集資金，全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右，距離1.3萬(wàn)億元的資金需求仍有較大缺口。
安信證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，1.3萬(wàn)億元的保障性住房投資主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至補(bǔ)貼公共支出的重要資金來(lái)源。如此大的投資可能意味著地方融資平臺(tái)重新大量向銀行借款。停止或中斷其他大量政府投資項(xiàng)目，而這兩種可能性事實(shí)上都較小。
2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，增速創(chuàng)近五年來(lái)新高。國(guó)家發(fā)改委宏觀院投資研究所副所長(zhǎng)程選認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速預(yù)計(jì)將達(dá)到20%左右。盡管增速回落，但這并不意味著保障房目標(biāo)完成難度加大，保障房并不完全包括在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)領(lǐng)域。但今年的保障房資金供應(yīng)能否落實(shí)，目前仍有些疑慮。
今年我國(guó)將繼續(xù)開(kāi)展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)，相關(guān)部門(mén)將研究制定支持保障房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。對(duì)于先前執(zhí)行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建設(shè)。
本是兩全其美的事情，如何成了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“歪道”呢？這是因?yàn)�，部分開(kāi)發(fā)商積極投身保障房建設(shè)，有違規(guī)“假道”融資之嫌。除了上述合法的目的，即獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，另一方面，保障房成為部分開(kāi)發(fā)商拿地和獲得貸款的“幌子”。
事實(shí)上，有關(guān)部門(mén)官員已在不同場(chǎng)合對(duì)此提出了警告，稱(chēng)部分地區(qū)存在保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途和性質(zhì)等問(wèn)題。
一些房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)的目的，實(shí)際是為商品房項(xiàng)目爭(zhēng)取盈利空間。據(jù)了解，在銀行信貸額度普遍偏緊以及房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的背景下，開(kāi)發(fā)商融資難度大增。少數(shù)房企試圖先通過(guò)保障房項(xiàng)目拿到信貸資金，再挪用投入到資金緊缺的商品房項(xiàng)目中去，等到情況好轉(zhuǎn)后再重新加快保障房建設(shè)。
另外，承建保障房之后，開(kāi)發(fā)商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。
陽(yáng)關(guān)大道：
降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金
通過(guò)加快終端銷(xiāo)售速度，以盡快回籠資金，可謂房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的“陽(yáng)關(guān)大道”。然而，實(shí)際情況是怎樣的呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，繼國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”后，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也正式落地，一些城市的成交量應(yīng)聲跌落。如果開(kāi)發(fā)商不適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，必將對(duì)其資金回籠渠道產(chǎn)生明顯的影響。
經(jīng)歷了1月份相對(duì)平淡的開(kāi)局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴(yán)格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購(gòu)范圍擴(kuò)大，房貸全面收緊。
首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，劍指投資投機(jī)性需求。１月２８日起，上海、重慶兩地正式向個(gè)人住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。上海的應(yīng)稅住房為：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房。同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭人均６０平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據(jù)房?jī)r(jià)高低不同而確定為０．６％和０．４％；重慶則對(duì)主城９區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房征收房產(chǎn)稅，稅率為０．５％－１．２％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然試點(diǎn)階段房產(chǎn)稅對(duì)樓市影響較為有限，但隨著政策信號(hào)的明確、試點(diǎn)范圍及稅率的調(diào)整，其對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制和對(duì)購(gòu)房需求的引導(dǎo)將日益凸顯。
其次，限購(gòu)覆蓋面擴(kuò)大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。１月２６日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。據(jù)此，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市就已經(jīng)達(dá)到３６個(gè)。而據(jù)一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估計(jì)，按照新的政策要求，施行限購(gòu)政策的城市可能有６０個(gè)。
一些城市還直接叫停部分購(gòu)房行為。比如，上海為落實(shí)“國(guó)八條”而迅速出臺(tái)的細(xì)則明確，“在本市已擁有２套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、不能提供２年內(nèi)在本市累計(jì)繳納１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭”，暫停在上海向其售房�？梢灶A(yù)計(jì)，大量炒房資金將被有效“隔離”。
再次，信貸閥門(mén)進(jìn)一步卡緊。１月２６日的“國(guó)八條”要求“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見(jiàn)。此外，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，首套房利率優(yōu)惠取消，說(shuō)明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭(zhēng)客戶(hù)”向“爭(zhēng)效益”過(guò)渡，也使得新一年樓市的“資金流”進(jìn)一步收縮。
在房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海，房產(chǎn)稅試點(diǎn)首日(28日)，上海的一手商品房簽約套數(shù)571套，與前一日網(wǎng)簽933套相比，成交套數(shù)環(huán)比下降約四成。
在另一個(gè)試點(diǎn)城市重慶，今年春節(jié)期間（2月2日至2月8日），重慶主城區(qū)共登記成交商品住房166套1．36萬(wàn)平方米。據(jù)稱(chēng)，這些房屋很多都是在節(jié)前成交，春節(jié)期間登記的。
此前的1月份，雖然上海等地在調(diào)控政策出臺(tái)前后出現(xiàn)短暫的“恐慌性購(gòu)房”，但據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌 ，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%，長(zhǎng)沙和包頭的跌幅更是超過(guò)了60%。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，在政策的疊加效應(yīng)之下，未來(lái)一段時(shí)間樓市成交量會(huì)出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度。此外，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對(duì)相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。
另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，在北京等熱點(diǎn)城市，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消。徐楓表示，這無(wú)疑讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商雪上加霜，“尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的日子將很不好過(guò)，相當(dāng)一部分公司目前已確定無(wú)法落實(shí)今年的計(jì)劃�！�
“在新一輪密集的調(diào)控政策高壓之下，對(duì)一些房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存、保持現(xiàn)金流穩(wěn)健是基本命題�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，部分房企業(yè)可能將隨之調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。
徐楓則認(rèn)為，成交量的下滑將促使開(kāi)發(fā)商加緊推盤(pán)，甚至?xí)扇“ń祪r(jià)在內(nèi)的多種促銷(xiāo)手段維持成交量，因此，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)預(yù)測(cè)，2011年部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
在拿地方面，徐楓表示，重重緊縮政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備規(guī)模提出了更高要求，尤其在北京、上海等熱點(diǎn)城市，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動(dòng)輒就需要十幾億、數(shù)十億的資金，“這樣的形勢(shì)下，在一些熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，中小型開(kāi)發(fā)商基本上就出局了。”
羊腸小道：
海外資金、房地產(chǎn)信托甚至典當(dāng)行
海外資金、房地產(chǎn)信托甚至典當(dāng)行，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的又一渠道。不過(guò)，由于監(jiān)管?chē)?yán)格以及相關(guān)法規(guī)尚待完善，這些渠道只能是“羊腸小道”。
不少房企海外籌備“過(guò)冬糧草”。相對(duì)于在A股上市房企來(lái)說(shuō)，在香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商卻多了一條“錢(qián)道”， 不少房企紛紛將目光投向海外，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等籌備過(guò)冬糧草。1月9日，中駿置業(yè)與德意志銀行及匯豐就發(fā)行20億合成式人民幣債券達(dá)成訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。1月12日，美國(guó)楷蕊公司為復(fù)地（集團(tuán)）旗下子公司提供了4000萬(wàn)美元的融資。而后恒大地產(chǎn)和合生創(chuàng)展分別在港交所發(fā)布融資公告稱(chēng)，計(jì)劃發(fā)行美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)。
1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。緊接著的1月 17日，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃發(fā)行2016年到期總本金額3億美元的11.75厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行價(jià)為票據(jù)本金額的100%。此外，從去年年底至今的半個(gè)多月時(shí)間，還有瑞安房地產(chǎn)、華南城、中駿置業(yè)先后在境外資本市場(chǎng)成功發(fā)行離岸人民幣融資債券。
不過(guò)，利用外資也不容易。商務(wù)部發(fā)言人姚堅(jiān)1月18日表示，今年將和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門(mén)加強(qiáng)合作，進(jìn)一步加強(qiáng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管，規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
房地產(chǎn)信托融資難度也面臨加大的趨勢(shì)。根據(jù)上海財(cái)匯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資也逐步減少，在2010年10月份，共有253款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融資品種中，房地產(chǎn)領(lǐng)域只有29款，占比下降為 9.6%。
為落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，今年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)頻頻出拳，規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
今年2月份，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；同時(shí)，要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
今年7月初，銀監(jiān)會(huì)緊急叫停銀信合作理財(cái)。8月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這對(duì)銀行理財(cái)資金借道信托平臺(tái)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生了較大影響。
近日，銀監(jiān)會(huì)又頒布了《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況涉及抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。
此前財(cái)大氣粗房地產(chǎn)商嫌棄典當(dāng)規(guī)模小，如今也找典當(dāng)行借“要錢(qián)”。不過(guò)，在人民大學(xué)教授趙錫軍看來(lái)，如果地產(chǎn)商企圖通過(guò)典當(dāng)行這條曲線(xiàn)繼續(xù)“堅(jiān)挺”的話(huà)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)管理層的進(jìn)一步更加嚴(yán)苛的舉措。（證券日?qǐng)?bào)） |
