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富力地產(chǎn)："負(fù)債最高房企"曲線擴(kuò)張
 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期：2011-1-31 8:50:01  蘭格鋼鐵
    2011年1月20日，富力與合景泰富聯(lián)合公告，宣布成功取得上海城投悅城置業(yè)有限公司30%的股權(quán)，為此兩者投入10.14億元。早在2010年11月，富力及其伙伴為了這個(gè)項(xiàng)目就已經(jīng)投入了23.5億元。加上兩天前富力獲得的廣州楊箕23.5億元的舊城改造項(xiàng)目，一不小心2011年富力又顯示出大撒金錢的擴(kuò)張勢頭。

    然而從富力的財(cái)務(wù)狀況上看，其負(fù)債率一直高居行業(yè)前列，2007年瘋狂擴(kuò)張的惡果直至2010年才稍稍緩和。加上2006年就開始實(shí)施的回A戰(zhàn)略又遲遲未能獲準(zhǔn)，前車可鑒，富力的積極態(tài)度以何為保證?

    二進(jìn)上海

    1月20日，富力與合景泰富從上海城投悅城置業(yè)的母公司手中購得該公司30%的股權(quán)。至此，該公司的全部股權(quán)已被收購?fù)戤�，富力與合景泰富將分別獲得其50%的權(quán)益。

    地產(chǎn)企業(yè)間的并購，看中的通常是土地。此交易也不例外，上海城投悅城置業(yè)擁有新江灣城C5地塊的全部開發(fā)權(quán)。據(jù)了解該地塊包括21萬平方米的住宅以及14萬平方米的商業(yè)綜合項(xiàng)目，另外已經(jīng)賣出8.4萬平方米的住宅。

    曾幾何時(shí)，新江灣城被稱為上海市中心的最后一塊處女地。2007年之前曾受到熱烈追捧。當(dāng)年11月新加坡仁恒地產(chǎn)以13億元的高價(jià)拿下新江灣城D3地塊，樓面地價(jià)突破了2萬元/平方米。而此次富力與合景泰富花了10億元，加上2010年11月收購美國漢斯集團(tuán)手中70%的股權(quán)，前后一共花掉了約33.68億元的并購款，粗略計(jì)算折合樓面地價(jià)在12400元/平方米左右。

    如此看來，這筆買賣似乎賺了不少。但翻翻周邊的銷售記錄看，上海新江灣城受2008年金融海嘯的沖擊頗大。2009年3月的成交均價(jià)一度滑落至1.47萬元/平方米。盡管現(xiàn)在樓價(jià)已逐步恢復(fù)至2.5萬元/平方米左右。但當(dāng)年高價(jià)拿地的開發(fā)商基本沒有動作�！案涣σ彩强春蒙虾Ｊ袌觥！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，按現(xiàn)在的售價(jià)計(jì)算，富力該業(yè)務(wù)的利潤空間并不大。

    其實(shí)，這已經(jīng)是富力第二輪進(jìn)軍上海市場。2007年開始富力也曾發(fā)力上海市場，但直至2010年，上海的銷售收入僅列富力各大市場的倒數(shù)第四。2008年富力突然宣布，將上海并入華南大區(qū)，原本的華東大區(qū)撤銷。

    “積極進(jìn)取”

    再度進(jìn)軍上海只是富力內(nèi)部“積極進(jìn)取”策略的一個(gè)部分。1月19日，該公司在香港宣布，調(diào)高2011年的合約銷售目標(biāo)，由原定的360億元人民幣調(diào)升至400億元。僅僅不到20天，富力為何就將目標(biāo)提高了10%?

    “富力2010年12月的銷售情況很好，讓公司對2011年的市場偏向樂觀。”李大偉分析道。富力公布2010年12月的協(xié)議銷售額及銷售面積分別為32.69億元及約23.42萬平方米，較2010年同期分別增長98%及70%;其2010年全年的協(xié)議銷售額達(dá)322.46億元，同比增加33%。如果單純從一個(gè)公司的發(fā)展情況而言，這是相當(dāng)可觀的增長數(shù)字。但如果放在2010年房地產(chǎn)企業(yè)銷售大漲的背景下，這似乎又缺乏說服力。2010年萬科同比增長了70%;恒大地產(chǎn)增長了72%;碧桂園增長42%。

    海通證券的分析師認(rèn)為這與富力的負(fù)債情況息息相關(guān)。據(jù)其預(yù)測，截至2010年年底包括尚未支付的地價(jià)款，富力的凈負(fù)債已經(jīng)高達(dá)250億元�！按饲闆r意味該公司需要選擇或是在未來的賣地活動中按兵不動，或是降價(jià)以加快物業(yè)銷售。”海通證券如是判斷。

    按兵不動從來都不是富力的作風(fēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力于2010年最后兩個(gè)月花費(fèi)65億元補(bǔ)充土地儲備�！案涣Φ禺a(chǎn)會因此次收購令凈負(fù)債比率升至120%，并成為業(yè)內(nèi)最高負(fù)債比率的公司。”2010年11月在富力宣布收購上述新江灣項(xiàng)目70%股權(quán)時(shí)，瑞銀發(fā)表的報(bào)告稱。

    從上市開始，激進(jìn)就融入了富力的血液中。2006年大舉拿下21宗土地;2007年，正值土地高燒期，富力地產(chǎn)卻一路高歌猛進(jìn)，一舉拿下20宗土地，其中不乏高價(jià)地王。激進(jìn)的發(fā)展策略，令富力凈負(fù)債權(quán)益比率持續(xù)大幅攀升。2005年上市之初僅為20.5%，2006年上升至71.5%，2007年底高達(dá)139.5%。

    2008年，在全球金融風(fēng)暴和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整夾擊下，富力被迫開始調(diào)整策略，但銷售情況不如人意，年末凈負(fù)債比率仍高達(dá)123.8%。進(jìn)入2009年，在政府出手救市的大背景下，富力地產(chǎn)加快了項(xiàng)目推出、減少購地支出、放緩商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并趁機(jī)重組了90億元的債務(wù)。即便如此，其年末凈負(fù)債率仍高達(dá)98%。2010年3月，富力董事長李思廉曾表示，希望在年內(nèi)將這一指標(biāo)降至80%。

    但2010年底及2011年初的連番擴(kuò)張，使這一目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。

    應(yīng)對之法

    當(dāng)年富力的“張狂”并非一時(shí)熱血，他們早早就計(jì)劃在國內(nèi)資本市場融資。香港IPO融資——迅速發(fā)債擴(kuò)張——回歸A股上市融資——平抑債務(wù)后再擴(kuò)張。其內(nèi)部員工告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，當(dāng)年富力對于回歸A股信心十足�！爱�(dāng)時(shí)高層的認(rèn)識是：即便有阻撓，兩年內(nèi)也能完成國內(nèi)IPO。”

    但富力在2006年6月向監(jiān)管部門遞交相關(guān)申請后，其戰(zhàn)略一直無法實(shí)現(xiàn)。2010年5月28日富力股東大會通過將發(fā)行A股計(jì)劃有效期再延長1年的決定，這已是其第三次延期回歸A股。目前，證監(jiān)會已暫緩房企融資申請的審核工作，證監(jiān)會與國土資源部合作把關(guān)房企融資、再融資與土地儲備情況，這使富力回歸A股的計(jì)劃變得遙遙無期。

    無法在資本市場融資，富力除了寄希望于銷售市場外，合作開發(fā)也是其最主要的應(yīng)對策略�！案涣�(nèi)部將土地出讓金超過50億元以上的都作為大型項(xiàng)目。”李思廉在2010年中期業(yè)績會后向本報(bào)記者表示，因此聯(lián)合開發(fā)將成為主流。

    比如受人矚目的亞運(yùn)城。2009年12月，富力聯(lián)合碧桂園、雅居樂組成了“民企聯(lián)合體”，以255億元的天價(jià)，高奏凱歌從保利、萬科、中海的“央企聯(lián)合體”手中奪得了規(guī)模超過400萬平方米的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。

    到了2010年4月，富力與央企角逐天津咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目，最后以70億元的高價(jià)成就天津地王。當(dāng)市場還驚呼富力的不計(jì)成本時(shí)，富力宣布該項(xiàng)目是其與雅居樂、合景泰富、世貿(mào)共同開發(fā)。其后富力又宣布與世貿(mào)合作共同投資其在廣東惠州的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資高達(dá)400億元。

    建銀國際地產(chǎn)業(yè)分析師陳嘉祺認(rèn)為，開發(fā)商采取合作方式獲取土地或者共同開發(fā)，固然有資金方面的原因，而一個(gè)最直接的后果，是此舉與發(fā)債不同，不會對上市公司的負(fù)債比率有影響。因?yàn)樵诤献鏖_發(fā)地產(chǎn)專案時(shí)，股權(quán)比例往往比較分散，對于開發(fā)商來說，這部分開發(fā)貸款并不計(jì)入合并報(bào)表，而是隱藏在聯(lián)營公司項(xiàng)目下。所以，合作開發(fā)，可以在增購項(xiàng)目的同時(shí)，不會令資產(chǎn)負(fù)債比率上升，減少投資者的擔(dān)憂。(中國經(jīng)營報(bào))
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