許多開發(fā)商對(duì)政策抱有幻想，以為還會(huì)像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過山車，讓讓房價(jià)會(huì)在短暫的抑制之后再來一次甜蜜的反彈。

    早在4月份國十條出臺(tái)之后，我就呼吁“兄弟們從了吧”，把房價(jià)定在合理的價(jià)位。9月份國五條出臺(tái)后，社會(huì)上大多認(rèn)為政策出盡了，是一種利好，股市出現(xiàn)了反彈。11月份、12 許多開發(fā)商對(duì)政策抱有幻想，以為還會(huì)像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過山車，讓讓房價(jià)會(huì)在短暫的抑制之后再來一次甜蜜的反彈。 11月份、12月份的部分城市銷售也出現(xiàn)了回升，大多數(shù)人認(rèn)為明年的政策會(huì)有所拉動(dòng)，我卻認(rèn)為仍會(huì)繼續(xù)從緊。而我每次這種判斷都會(huì)被許多人嘲笑，他們在期待著當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑時(shí)，政府會(huì)再一次依賴于房地產(chǎn)的投資拉動(dòng)。但事實(shí)再一次明確了明年將繼續(xù)從嚴(yán)的政策。

    中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)因房地產(chǎn)而下滑嗎？大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟(jì)的增長，而是經(jīng)濟(jì)增長決定著房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)變化。 分析美國歷年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系是如此，香港、日本的情況也是同樣，都不是房地產(chǎn)泡沫的破裂而讓經(jīng)濟(jì)整體下滑，都是經(jīng)濟(jì)的外力因素讓整體經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)刺破了房地產(chǎn)的泡沫。2008年中國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑之后，才同時(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)的下調(diào)。2009年則是因?yàn)閷?duì)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)刺激的政策讓整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回升，也才在優(yōu)惠政策下恢復(fù)了房地產(chǎn)市場的活躍。而2009 年實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)的投資貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年。

    2011年的整體經(jīng)濟(jì)增長尚無大慮，因此房地產(chǎn)也不會(huì)有大的下滑，則擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)下滑而是防止過熱。這才有了一松的財(cái)政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當(dāng)然包括房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)資金需求量最大的行業(yè)。

    當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒有保八的壓力時(shí)，民生的福利保障就會(huì)上升到重要地位，保障房建設(shè)與價(jià)格的控制就會(huì)成為主要矛盾。通脹壓力預(yù)期增長中，抑制資產(chǎn)價(jià)格的上升就首當(dāng)其沖了。因此2011年這種對(duì)房地產(chǎn)從緊的調(diào)控政策仍將持續(xù)。
    前兩天溫總理的講話中明確了，政府的保障責(zé)任和市場的經(jīng)營責(zé)任并非總理都要一視同仁管理的責(zé)任，但抑制房價(jià)過快上漲或保持合理價(jià)位的政府責(zé)任是不變的，這就為明年的政府調(diào)控政策定了調(diào)子。同時(shí)總理在講話中強(qiáng)調(diào)了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差別與預(yù)期，這無疑表達(dá)了政府對(duì)無能力購買或不合理消費(fèi)觀念的否定態(tài)度，也表明了保障是從擁有到租賃的政策變化。
 
    最近姜部長的講話再一次強(qiáng)調(diào)了對(duì)總理的講話精神落實(shí)的決心，強(qiáng)調(diào)了明年仍將把保障住房的建設(shè)和抑制市場房價(jià)的過快增長作為調(diào)控的重點(diǎn)，并將控制房價(jià)的主要責(zé)任下放到了地方政府，以強(qiáng)調(diào)讓地方政府根據(jù)各地的市場變化而出臺(tái)相關(guān)的政策，并保持原有已出臺(tái)政策的延續(xù)性。
    自2003年的亞洲金融危機(jī)促成了中國住房制度貨幣化、市場化的轉(zhuǎn)型，讓改變了房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的地位。2001年的美國IT危機(jī)并沒有對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊。但2008年美國或說全球金融危機(jī)卻對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，因此在連續(xù)多年的嚴(yán)控之下出現(xiàn)了為拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長的松動(dòng)。而這種松動(dòng)被一些開發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會(huì)再來一次或以為總會(huì)不斷的反復(fù)。
 
    “十二五”規(guī)劃要點(diǎn)中，中國的人口結(jié)構(gòu)、城市化的需求、日益增長的物質(zhì)消費(fèi)需求看，中國的房地產(chǎn)史將有一個(gè)較長的告訴增長周期，至少在2020年之后才會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定或適度增長的階段。而土地供給的矛盾、對(duì)土地財(cái)政的依賴又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長過程，短期的剛性需求也在近十年內(nèi)處于高峰或高位，約在2018年之后下滑（但仍保持較高水平）。這就讓房價(jià)處于上漲壓力遠(yuǎn)大于預(yù)期且處于可支付能力增長的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房價(jià)當(dāng)作調(diào)控的重點(diǎn)就成為了一種必然的常態(tài)。
 
    就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產(chǎn)市場中的政策特征。“建”是擴(kuò)大有效供給，包括保障性住房的大躍進(jìn)式的建設(shè)方式和不斷擴(kuò)大的土地供給與市場商品房的供給，用擴(kuò)大供給、分散消費(fèi)的方式緩解市場中的供求壓力。“管”是對(duì)市場加強(qiáng)監(jiān)管、控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，保證市場運(yùn)行的穩(wěn)定性，確保質(zhì)量、安全以及銷售的市場秩序。
     “限”則從開發(fā)商和消費(fèi)者兩個(gè)角度出發(fā)，一是對(duì)開發(fā)商限價(jià)銷售、限囤限捂、限期生產(chǎn)、限融資渠道、限信貸規(guī)模，總之是不給開發(fā)商利用政策寬松而上調(diào)價(jià)格的機(jī)會(huì)，但并非是限制擴(kuò)大供給。二是對(duì)投機(jī)消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)用門檻分流和限制一部分消費(fèi)需求。
    “建、管、限”的政策將在一個(gè)較長的周期內(nèi)延續(xù)，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜的面對(duì)這種政策的變化。盡管隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期，這些“建、管、限”的措施必然會(huì)發(fā)生變化，不會(huì)成為法律，但卻可以指望以政策放松作為投資決策的依據(jù)。
 
    即使將現(xiàn)有的政策當(dāng)作一種常態(tài)，并不意味著市場沒有發(fā)展的條件。今年緊縮的政策之下，仍保持著與去年同比相近的銷售面積，而當(dāng)市場中的消費(fèi)者將現(xiàn)有政策當(dāng)作一種常態(tài)時(shí)，就不再會(huì)有擔(dān)憂不斷出臺(tái)新的政策而使房價(jià)大起大落了。這樣也就無奈的放棄了觀望，進(jìn)入了正常的消費(fèi)階段。當(dāng)政策恢復(fù)消費(fèi)的常態(tài)之后，明年的銷售也將恢復(fù)一個(gè)適度的增長。在市場價(jià)格合理定位、供給增長中，銷售的增長也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。
     日子要用常態(tài)的心情去過，一年總會(huì)有春夏秋冬，人們并不怕秋天之后有冬天，但卻會(huì)擔(dān)心夏天的六月會(huì)下雪。當(dāng)這種引發(fā)氣候非季節(jié)性變化的因素被常態(tài)所固定時(shí)，人們就會(huì)慢慢適應(yīng)，甚至不再對(duì)六月雪而感到驚訝了。中國政府的政策也會(huì)讓市場逐步適應(yīng)，勝似閑庭信步的。

（來源：和訊財(cái)經(jīng)博客 作者：任志強(qiáng)）

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