前段時(shí)間，電視臺(tái)播發(fā)了北京三塊旺地拍賣創(chuàng)出新地王，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，有關(guān)部門斷然決定暫停熱點(diǎn)地區(qū)土地拍賣的消息。筆者以為，這個(gè)決定是及時(shí)的，更是正確的。

中國(guó)城市房?jī)r(jià)連續(xù)十年飛速漲升，去年以來(lái)竟在美國(guó)地產(chǎn)泡沫破滅、次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯的背景下呈現(xiàn)瘋狂走勢(shì)。在囤房實(shí)際是囤地坐等地價(jià)漲升、獲取巨額財(cái)富的全民預(yù)期下，在政府連續(xù)數(shù)年調(diào)控房?jī)r(jià)越調(diào)越漲情況下，是該考慮調(diào)整我們城市尤其是大城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式了。

現(xiàn)在不少現(xiàn)象已經(jīng)認(rèn)識(shí)清楚：在政府控制全部建設(shè)用地，形成唯一土地供應(yīng)賣家的高度壟斷的管理制度下，土地供應(yīng)不存在任何競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)上升不受約束、土地供應(yīng)始終不足就是必然的。由于土地價(jià)格十余年的暴漲走勢(shì)，致使全民早已沒(méi)有了任何土地價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，連清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心的教授都宣稱，時(shí)下在中國(guó)，什么時(shí)候買房都是合適的。

因?yàn)槌鞘械貎r(jià)占有房?jī)r(jià)的絕大多數(shù)份額，購(gòu)買房子或者說(shuō)通過(guò)購(gòu)買房子占有城市土地，已經(jīng)成為普通市民乃至所有富裕人士、地產(chǎn)投資客、外國(guó)投資者實(shí)現(xiàn)發(fā)財(cái)夢(mèng)想的主要手段。購(gòu)買土地是為了獲得大城市獨(dú)一無(wú)二的寶貴資源，購(gòu)買黃金地段的期房商品房，同樣是為了獲得這種升值最快又異常稀缺的資源。尤其是當(dāng)這種稀缺資源的獲取還可以利用大筆大筆銀行低息貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，購(gòu)房的誘惑更是難以拒絕。

時(shí)下抄房者買房使用銀行低息貸款，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地使用的也是銀行貸款；開(kāi)發(fā)商建房可以讓建筑企業(yè)墊款施工，建筑企業(yè)則不僅可以用銀行貸款建樓，而且可以拖欠施工人員工資以應(yīng)對(duì)資金不足的麻煩；最后，房子即使不能按時(shí)交工，建設(shè)的質(zhì)量差，那也沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)橥系脮r(shí)間愈長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商愈掙錢，土地升值利潤(rùn)超過(guò)一切因建房麻煩和問(wèn)題帶來(lái)的成本支出。

既然中國(guó)城市發(fā)展很快，中國(guó)城市的土地價(jià)格漲升又是如此迅猛，而土地價(jià)格的漲升，很大程度上依賴城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在這樣的情況下，城市政府何以要將這極寶貴又唯一不可替代的土地資源70年的使用權(quán)，在今天急急忙忙出售呢？硬要把這只下金蛋的母雞，硬要把這棵一年落下一塊乃至幾塊大金子的搖錢樹(shù)，賣給投機(jī)者，賣給外地人（囤房而不是住房者）外國(guó)人呢。

既然我們無(wú)法控制住飛漲的地價(jià)，既然地皮炒作和囤積已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的金融風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致大量真正的客戶流失，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投機(jī)性很強(qiáng)的高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)。既然囤地炒地帶來(lái)的房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)給民眾心理和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了嚴(yán)重的危害，我們何不采取大城市土地只租不賣的經(jīng)營(yíng)模式，由城市政府直接經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地，從而控制土地價(jià)格，徹底消除土地炒作囤積的弊端，最終有效調(diào)控城市房?jī)r(jià)，大幅度的降低城市商品房?jī)r(jià)格呢。使房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人人有房住的美好夢(mèng)想。

大城市土地資源只租不賣，有諸多好處

一、有利于將飛漲的城市地價(jià)收入，收歸人民政府的荷包，使得人民城市人民建，人民的土地收入歸人民。

二、既然各大城市政府投入了大量資金和精力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行城市合理規(guī)劃，那么城市土地因城市建設(shè)發(fā)展獲得的價(jià)值增值，政府一分錢拿不上，土地資源反而成為一些土地購(gòu)買者囤積倒賣的獲得巨額財(cái)富的手段，這無(wú)論如何說(shuō)不過(guò)去。政府何不將緊缺的城市土地資源收歸自己所有，讓土地炒作者掙不上土地炒作的一分錢。

三、大城市政府直接經(jīng)營(yíng)管理建房用地，不僅可以杜絕土地囤積炒作的弊端，而且可以通過(guò)土地租賃價(jià)格的控制與調(diào)整，有效調(diào)控和影響城市房?jī)r(jià)。在某一地區(qū)商品房?jī)r(jià)格飛漲、住房炒作頻繁之際，調(diào)高住房用地使用年收費(fèi)，以抑制投機(jī)；在房?jī)r(jià)下跌，成交低迷之時(shí)，降低或穩(wěn)定土地年使用收費(fèi)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，增加商品房銷量。

四、現(xiàn)階段，城市建設(shè)用地實(shí)行租賃而非出售的制度，使得土地使用費(fèi)進(jìn)入房?jī)r(jià)的數(shù)量，由原先的70年總價(jià)，變?yōu)槟晔褂觅M(fèi)，此舉可以大大降低當(dāng)前商品房售價(jià)。

以每平方米2.1萬(wàn)元的樓面地價(jià)為例，倘若一套房子建筑售價(jià)（除去土地使用費(fèi)后的售價(jià)）每平方米5000元，80平方米總價(jià)為40萬(wàn)元，加上地價(jià)每年每平方米300元（2.1萬(wàn)/70年）*80平方米=2.4萬(wàn)，這套房子的售價(jià)就只有42.4萬(wàn)元。而如果以70年的地價(jià)款全額進(jìn)入房?jī)r(jià)，則這套80平米房子的售價(jià)將為（5000元+21000元）* 80= 208萬(wàn)元。兩者相差165.6萬(wàn)元。

五、改住房用地一次性購(gòu)買為每年繳納土地使用費(fèi)，一方面可以使得房?jī)r(jià)更真實(shí)，房子的建設(shè)成本和利潤(rùn)構(gòu)成更簡(jiǎn)單；另一方面，也會(huì)改變?nèi)藗冑?gòu)房和持有房子的長(zhǎng)期預(yù)期。這一制度在減少人們一次性購(gòu)房費(fèi)用的同時(shí)，極大的增加了持有房子的成本，這將使得目前高居不下的商品房空置率大幅下降。

六、土地由出售變出租，使得城市政府對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理更簡(jiǎn)單更有效。將來(lái)房產(chǎn)商競(jìng)買商品房建設(shè)權(quán)，主要依靠相關(guān)服務(wù)水平的比拼，比如建房的質(zhì)量水平、設(shè)計(jì)水平和小區(qū)環(huán)境規(guī)劃和綠化水平等方面的比拚。政府還可以限定每平方米最高房屋銷售價(jià)，誰(shuí)能保證既定價(jià)格水平商品房建設(shè)的高質(zhì)量高設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)就可獲得該塊土地的商品房建設(shè)權(quán)。政府還可以在設(shè)計(jì)規(guī)劃品質(zhì)、交房時(shí)間、曾經(jīng)的建設(shè)質(zhì)量等等方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行評(píng)價(jià)選擇。

七、城市建設(shè)用地70年的使用費(fèi)由一次性收取，改為每年收取，還可以為未來(lái)城市發(fā)展提供源源不斷的財(cái)力支持。不至于像現(xiàn)在這樣，城市土地在很短的時(shí)間大量賣出，高額土地費(fèi)收入被大手花光。若干年后，城市土地售罄，未來(lái)的城市政府將失去土地使用費(fèi)這一塊穩(wěn)定豐厚的收入，這樣的體制顯然是不可持續(xù)的。

（來(lái)源：凱迪網(wǎng)絡(luò)）

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