每年社科院總要“雷人”和刺激國人一番，今年也不例外，藍皮書和綠皮書一起上陣，將中國的房地產市場攪得翻天覆地。

    第一，社科院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比統(tǒng)計局的高，在當前的情形下，是在下井落石，意思是說，現(xiàn)在調控還得加碼。社科院召開2011年《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布會，指出今年全國商品房平均銷售價格較上年同期上漲15%。而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，卻少了5%。事實上，對于社科院和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)誰更能反映真實情況，恐怕民眾更傾向于后者。這已經(jīng)與兩年前的情形，完全逆轉了。當時誰要高估了房價，很多人恨不得吃了人，而今，誰要說低估了房價，輿論聲討之聲不斷。前者有中國人民大學說房價下降20%，被指為胡扯。

    第二，85%的家庭沒有購買住房的能力，顯然有嘩眾取寵之嫌疑。今年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。藍皮書還預測，如果調控放松，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%。藍皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。

    事實上，8.76年不吃不喝買套房，可能還不行。但是，說85%家庭沒有購房能力，是明顯違背事實的，現(xiàn)在是85%的家庭都有住房，也沒有多少人住到橋底下大街上。當然，你要是拿重置成本來說，那是很多家庭都沒法買房。不過，問題是，需要重置房產的家庭，并不是特別多。社科院作為政策的研究機構，決策者的智囊團，研究問題應當是實事求是，明顯的違背事實迎合民眾，是有違科學精神和職業(yè)道德的。

    認為調控放松房價會報復性反彈，是在挾持政府。其實，當前的調控已經(jīng)非常的嚴厲，政府要警惕，一旦外部環(huán)境改變，這些政策的疊加效應對于整個經(jīng)濟致命的影響，這才是最關鍵的。事實上，退一萬步說，如果房價出現(xiàn)報復性反彈，只能證明政策藥方不對，不對藥方還要持續(xù)搞，那才是社科院專家們意愿看到的。

    第三，綠皮書的泡沫指數(shù)科學性不足，或者偏離實際。2011年住房綠皮書指出，今年9月中國福州、杭州、天津、青島等7座城市房價泡沫成分占實際價格比例已超過50%，北京、深圳的房價泡沫接近50%。綠皮書說，泡沫指數(shù)代表實際房價中價格泡沫所占比例。　據(jù)對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。泡沫指數(shù)，根據(jù)這份報告的作者所言，就是“泡沫指數(shù)=1-基準價格/實際價格=（實際價格-基準價格）/實際價格”，代表實際房價中價格泡沫所占的比例。

    公式雖然很簡單，卻很難確定這兩個數(shù)量，即實際價格和基準價格。特別是基準價格，爭議很大。作者是這樣的計算的：房子的實際價格即在實際交易過程中的成交價格，而基準價格是通過對一系列參數(shù)進行演算而來的。這些參數(shù)包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內支出、固定資產投資總額、城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共（汽）電車營運車輛數(shù)、普通高等學校在校學生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師人數(shù)等11項指標。

    首先，你選擇的實際成交價格代表性如何，這是一個問題。其次，基準價格又是由11個指標決定的，這11個指標都有很大的爭議。其三，就算是前者沒問題，還有很多足以影響基準價格的數(shù)字沒有列出，比如說灰色收入，這個數(shù)據(jù)對于基準價格影響很大。也解釋了很多收入不多，為什么有那么多家庭能夠買得起這么高房價的原因（都說沒錢，很多人排隊買不到房子，還恨恨地說開發(fā)商捂盤惜售，不公正）。

    綜上所述，當前房地產市場數(shù)據(jù)一片混亂，沒有一個數(shù)據(jù)是權威的，能夠經(jīng)得起推敲的，有人拿著這些失真的數(shù)據(jù)（不一定是計算程式有問題，很多是我們特殊的因素，但影響卻很大的因素，沒考慮進去），與各國數(shù)據(jù)去比來比去，結果得出的結論，不具有實際操作價值。早在2000年，就有人拿著這些比較數(shù)據(jù)，痛斥高房價如何，如今，很多聽話者淪為唱空者們的炮灰，而這些空軍的錢袋子越來越鼓。

    不過，就當前情形來看，雖然我國還有支撐房價上漲的因素，房價還有繼續(xù)上行的動力，但是，我們也不是盲目鼓動任何人都要買房。買房一定要和購房能力來匹配，任何市場都有風險，一旦出現(xiàn)特殊的情況（任何事情都有特例），房價下挫了，你有沒有這么大的能力承擔債務，這也是很重要的。沒有能力者，或許以時間換取住房，即等待國家保障房建設，或許是一條現(xiàn)實的道路�；蛘叩椒績r略低的地方去購置，也是一種辦法，總之，辦法是人想的，不過，拒絕空想，是每個要買房的人，必備的心態(tài)，至于社科院的表演，也可以當作一個參考看看，但要時刻記住：披著科學外衣的巫師，是最可怕的巫師。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：朱大鳴）

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