6月3日訊 針對商品房銷售中標價混亂、信息不透明和價格欺詐等問題，從6月1日起，廣東省全面實行商品房銷售明碼標價新規(guī)；同時，中介服務(wù)機構(gòu)銷售二手房，原則上也要參照新規(guī)定執(zhí)行明碼標價。

不過，近日信息時報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)樓盤公開的價格比實際成交價高出很多，而絕大部分中介服務(wù)機構(gòu)對銷售二手房需要明碼標價也毫不知情。

地產(chǎn)專家認為，二手中介有別于一手開發(fā)商，二手房源都是業(yè)主放盤，價格也基本由業(yè)主定奪，反價是常有之事，如果實行二手房明碼標價實屬不易。 記者 羅莎琳

一手

“一房一價”摻水大多敷衍了事

記者日前走訪廣州多個樓盤看到，能真正真實公開每套房價格及相關(guān)信息的少之又少，多數(shù)樓盤在執(zhí)行政策的過程中都是“蒙查查”。

新盤：報價遠高于成交價

廣州東部某樓盤最近提前開盤，記者在現(xiàn)場看到，不到200套單位吸引了數(shù)百人搶購。售樓小姐告訴記者，該盤均價為6500元/平方米，當天購買可享額外9.5折，如果加上一次性付款，均價在5800元/平方米左右。但記者留意到，在售樓部外面公布的每套房價格、面積、朝向等資料中，每套房價格都在 7000元/平方米以上，和售樓小姐的報價有較大差距。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前的“一房一價”政策讓不少新項目很“難做”，尤其是一些限價的區(qū)域，規(guī)定只能降價，漲價要報批。為了避免后續(xù)賣樓的麻煩，開發(fā)商都會一開始就將樓盤的報價提高。

尾貨：只公開5套特價單位

“一房一價”在新盤的執(zhí)行過程中“摻水”，在一些只有尾貨的樓盤中也基本上是敷衍了事。不少推售尾貨的樓盤只是公開少數(shù)幾套特價單位，這樣不僅對有關(guān)部門有所交代，同時也可吸引買家看樓。

日前記者收到賣樓短信，老城區(qū)某樓盤正推出特價單位。記者趕到樓盤現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)，所謂的尾貨只不過是開發(fā)商賣樓的“噱頭”。開發(fā)商在售樓部門口貼出5 套房的總價信息，基本為260平方米的五房單位，價格從700萬～800萬元不等。據(jù)售樓小姐透露，該組團的中低層單位已經(jīng)售完，目前推出的是高層大面積單位，由于單價高、面積大，所以拿出部分單位來做特價單位。

豪宅：公示價格相差很大

據(jù)悉，位于蘿崗的龍光香悅山主推使用面積為280～350平方米的“悅溪墅”二期單位，建筑面積毛坯均價為25000元/平方米，使用面積均價約為 15000多元/平方米。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，龍光香悅山近一個月來共簽約2套住宅，網(wǎng)簽面積為587平方米，網(wǎng)簽均價15333元/平方米。

記者上周日在該樓盤售樓部看到，盡管開發(fā)商將每套房源的價格都公示出來，但價格幅度相差頗大。最低1.6萬元/平方米，最高2.2萬元/平方米，相差幅度高達6000元/平方米。售樓人員表示，由于樓盤推出的別墅產(chǎn)品包括雙拼和聯(lián)排，因此價格相差很大。記者注意到，公示出來的樓盤價格只是表明了面積及價格，并沒有注明是雙拼還是聯(lián)排。 記者 羅莎琳

二手

中介多不知情  新政恐難操作

根據(jù)新修訂的《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼標價的規(guī)定》，一二手住宅價格均須執(zhí)行“一房一價”公示。中介機構(gòu)在公示每套房產(chǎn)的價格信息時，須包括銷售單價、總價、浮動幅度、綜合差價（樓層、朝向、環(huán)境等）等具體情況。

記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，絕大部分中介服務(wù)機構(gòu)對銷售二手房需要明碼標價均毫不知情。有中介人士表示，銷售二手樓執(zhí)行“一房一價”很難操作。

中介對新政毫不知情

6月1日，記者在白云區(qū)黃石路上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)顧問、萬家置業(yè)等在內(nèi)，幾乎所有中介都不清楚二手住宅價格須執(zhí)行“一房一價”。

此外，海珠區(qū)客村和珠江新城的多家中介均表示，對二手房也要實行“一房一價”毫不知情，公司也沒有收到任何消息。在珠江新城合富置業(yè)門店，一中介顧問向記者表示，一手樓的“一房一價”都沒執(zhí)行到位，很多樓盤都是先提高價格再報批拿預(yù)售證，等要賣的時候再進行打折，二手樓就更難執(zhí)行了，“目前我們店鋪還沒有收到有關(guān)二手樓要開始實行‘一房一價’的消息，我認為這個可能性非常小，因為每套樓的二手價格都是業(yè)主自己定的，我們只是牽線而已�！痹撝薪轭檰柋硎尽�

業(yè)主隨意報價中介無法管

在黃石路中原店鋪門前，記者指著玻璃上的房源信息向置業(yè)顧問詢問。一名置業(yè)顧問告訴記者，這些房源都是很久以前的信息了，不是現(xiàn)在的價格，都是為了吸引買家才貼出來的。該人士向記者透露，基本上各家中介門店貼出來的價格，都是以前的房源或是虛假房源，沒有一家中介會將真實的盤源信息貼出來；而業(yè)主一般都會把價格報高一些，再與買家慢慢砍價，最后的成交價格都需要業(yè)主和買家雙方商定，因此二手樓實行“一房一價”難度很大。

滿堂紅高級研究主任肖文曉表示，一手樓是由開發(fā)商統(tǒng)一定價，而二手樓則是由千千萬萬個小業(yè)主根據(jù)自己的情況定價，中介難以對其進行操縱，“根據(jù)我的了解，目前公司還沒有收到執(zhí)行‘一房一價’的具體通知，也沒有相關(guān)的執(zhí)行細則等�！� 記者 張金娜

業(yè)界

明碼標價在穗早有規(guī)定卻難執(zhí)行

事實上，商品房實行明碼標價并不是最近的新政才規(guī)定的。廣州市國土房管局相關(guān)人士表示，此前廣州樓盤早已執(zhí)行“一房一價”，比如禁用“××元起”、“均價××元”等模糊標價。

模糊標價近年屢禁不止

據(jù)了解，早在2007年，廣州就曾出臺規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營者提供房屋買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃和服務(wù)的，必須實行明碼標價，應(yīng)采用價目表、冊或牌的方式，在經(jīng)營場所或收費地點的醒目位置公開標示價格和服務(wù)收費標準。經(jīng)營者銷售商品房應(yīng)在24小時之前，對許可納入當期交易的所有商品房做好明碼標價工作。商品房項目的前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及收費標準，都在明碼標價的范圍內(nèi)。

然而近年來，廣州樓盤“××元起”、“均價××元”等字眼屢禁不止，同一個樓盤的差價相差十幾萬甚至幾十萬元。為何看似容易的政策，執(zhí)行起來卻那么難？對此業(yè)內(nèi)人士透露，樓盤的銷售價格“水很深”。“××元起”等字眼是開發(fā)商慣用的營銷手法，設(shè)定下限是為了吸引買家，而對于最高價卻沒有設(shè)定，價格賣得更高，銷售人員的提成就越多。同時，不同樓層、不同朝向、不同面積價格都有所不同，即便是同一類房型，成交價格也經(jīng)常不同。而價格到底相差多少，買家心里根本沒數(shù)，這就是信息不對稱所造成的。

擬網(wǎng)上公開每套房價格

目前，廣州除了要求開發(fā)商在銷售現(xiàn)場明碼標價外，還擬研究落實在網(wǎng)上提前公開一手房的每套價格。前者的水分不少，后者是否可以真正得以實施，以滿足買家了解樓盤真實信息的需要呢？

對此，滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培表示，只要政策有意推進，基本上沒有難度，因為目前陽光家緣系統(tǒng)已相當完善，可以顯示每一套房的基本信息，只要在開發(fā)商申請預(yù)售時上報每套房的定價即可。但開發(fā)商也可以和現(xiàn)在一樣故意報高價，這對于買家來說，參考意義降低了不少。為此他還建議公布實際網(wǎng)簽價格，這樣參考價值更大。 記者 羅莎琳

專家看法

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志：買房“討價還價”習(xí)慣難改變

在樓盤銷售中，有的公司客戶可能一次就買下多套甚至數(shù)十套房子，這樣開發(fā)商都會給出一個較大的折扣；或者是開發(fā)商老板的朋友來買樓，開發(fā)商也可能會給出特別的折扣。如果嚴格按照公示的優(yōu)惠折扣和“一房一價”來賣房，這些都變成不合規(guī)定了。

事實上，政府部門如果禁止這些賣樓行為，也是不適當?shù)模�這當中會存在一個模糊地帶，很難做到全部按公示折扣和房價來賣樓。現(xiàn)在營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理手上都有額外折扣，而客戶買樓時討價還價拿額外折扣也已成為一種消費習(xí)慣，如果嚴格按公示折扣和房價賣樓，客戶還是會不相信沒有折扣。改變整個消費習(xí)慣，明顯難度會很大。 記者 羅莎琳

滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培：“降價令”或變成“漲價令”

“一房一價”的出發(fā)點是增加商品房買賣的信息透明度，讓購房者更了解市場的真實情況，但執(zhí)行結(jié)果卻不盡人意。個人認為，造成這種結(jié)果主要有以下原因：一方面，“一房一價”會打破開發(fā)商的信息壟斷，因此開發(fā)商一般不會主動配合；另一方面，“一房一價”缺乏執(zhí)行細則，開發(fā)商可通過報高預(yù)售價等手段輕松化解，讓“降價令”變?yōu)椤皾q價令”。

可以說，“一房一價”這種行政干預(yù)房價的方式必然受到市場的阻力，與其讓開發(fā)商公布商品房定價，不如地方政府實時公開每套商品房的實際成交價格，這對于購房者來說更具參考價值。而且商品房早已實現(xiàn)網(wǎng)簽，不存在技術(shù)問題。至于二手房執(zhí)行“一房一價”，個人認為可執(zhí)行性不大，因為定價權(quán)在業(yè)主手上。 記者 羅莎琳

合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌：新政不應(yīng)承擔降樓價功能

實行“一房一價”，就是讓房價更加透明和公開化，一手樓和二手樓都應(yīng)公開。

按道理，信息管理辦法只應(yīng)讓樓盤向外界公開樓盤信息，并不應(yīng)該承擔其他功能，不能通過公開而達到降價的功能，也不應(yīng)該控制一手樓價格不能升價，只能降價。因為有了這樣的要求，才導(dǎo)致一些開發(fā)商人為將價格提高。如果“一房一價”只是為了公開房價信息，而不具備控制房價的作用，那么開發(fā)商就未必會將樓盤價格報得高出許多。 記者 張金娜

經(jīng)緯研究中心高級主任曾英杰：實行“一房一價”有利有弊

總體而言，“一房一價”主要是為了規(guī)范市場而實施的一項措施。其正面效果在于讓消費者能夠獲得更多關(guān)于項目的信息，在一定程度上解決買賣雙方信息不一致的問題，同時在一定程度上遏制開發(fā)商隨便漲價的行為。

而負面的作用則在于，“一房一價”讓更多開發(fā)商報高價賣低價，不透明的空間依然存在；而二手房“一房一價”的可行性也不大，執(zhí)行起來難度很大。 記者 張金娜

逾七成受訪者不滿廣州一房一價現(xiàn)狀

在“明碼實價”的時代，購房者心態(tài)如何？最近某網(wǎng)站一項調(diào)查中，網(wǎng)友對“一房一價”的態(tài)度較為贊許，近八成受訪者表示買房時會看重“一房一價”的信息是否執(zhí)行到位。但就廣州目前的執(zhí)行情況而言，逾七成網(wǎng)友表示對實施成果不滿意。

根據(jù)發(fā)改委的通知，未實行“一套一標”的，每套將處以5000元罰款。但業(yè)內(nèi)人士指出，房企可以虛報高價，再打折出售，既可規(guī)避“一房一價”，也無需公布所有信息，因此5000元/套的懲罰被視為“隔靴撓癢”的措施。

同樣的，在某網(wǎng)站調(diào)查中，“商品房明碼實價”執(zhí)行難點問題中，占比最多的是認為“后期監(jiān)測監(jiān)督措施未明確規(guī)定”、“懲罰措施未明確規(guī)定”，分別占29%、28%；此外，近24%的受訪者認為，商品房價格標準也是實施難點之一。

調(diào)查中，近七成網(wǎng)友不看好政策前景，對其能否穩(wěn)定房價、杜絕房地產(chǎn)市場亂象的作用也存在疑問。近兩成網(wǎng)友表示，如果開發(fā)商虛報高價，“一房一價”政策將形同虛實。 記者 羅莎琳 張金娜

先落實一手市場才能雙管齊下

國家發(fā)改委規(guī)定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價，嚴格執(zhí)行“一房一價”；新規(guī)出臺不到一個月，廣東又規(guī)定從6月1日起，二手樓也要執(zhí)行“一房一價”。政府對一二手樓市雙管齊下，但開發(fā)商和中介難以將該規(guī)定真正執(zhí)行到位。

近一個月來，記者在踩盤過程中，都有關(guān)注一手樓“一房一價”的執(zhí)行情況，但總結(jié)出來的結(jié)論是：小型開發(fā)商基本上都是敷衍了事，而大型開發(fā)商雖然大多都有按照要求來執(zhí)行，但也都是走形式路線。比如白云區(qū)某樓盤，公示的價格高達28000元/平方米以上，但實際成交價格低至18000元/平方米。無獨有偶，白云區(qū)另一個樓盤目前還沒有開賣，據(jù)該盤工作人員稱，預(yù)售價格為23000元/平方米，但開盤后會有多重折扣，最后實際均價估計在20000元/平方米左右。這些開發(fā)商表面上似乎都是按照政策執(zhí)行，但實際上對抑制價格沒有任何影響，無非是讓開發(fā)商多做了一道工序而已。

一手樓“一房一價”已執(zhí)行一個月了，其落實情況不過如此；而二手樓新政剛執(zhí)行沒幾天，情況更是不容樂觀，不少中介人員根本不知道有這一新政。捫心而論，這樣的規(guī)定的確有為難中介的意思，因為二手樓業(yè)主的放盤價格往往是隨心所欲，中介機構(gòu)基本上難以為其明碼標價。以記者愚見，監(jiān)管部門應(yīng)先將一手樓的 “一房一價”執(zhí)行情況抓起來，真正落實下來，而不應(yīng)該只是天天推政策，隨后卻不了了之。 記者 張金娜

他山之石

上海：部分樓盤打“擦邊球”

“一房一價”新政執(zhí)行以來，上海媒體近日調(diào)查多個樓盤發(fā)現(xiàn)，部分樓盤仍在打擦邊球，要么對“一房一價”躲躲閃閃，要么執(zhí)行不到位，未按要求公布全部信息。

在上海銅川路某高檔樓盤售樓中心，銷售人員稱在售房源均為精裝修房，銷售單價在3.8萬元/平方米以上；而在幾天前的“五一房展會”上，該銷售人員報出的單價還是3.6萬元/平方米起。東方網(wǎng)記者詢問其中一幢樓的總體房源，銷售人員說不上來，只說該項目總共有幾千套房源上市。

在上海延長路某樓盤售樓處，其銷售信息打印成幾張A4紙張后，貼在銷售前臺左側(cè)的臺面上，上面標示了每一套房的建筑面積、套內(nèi)面積、單價以及總價，但對哪些房源已經(jīng)售罄、哪些在售，則沒有任何明確的信息。 記者 羅莎琳

北京：開始排查執(zhí)行情況

北京市發(fā)改委近日消息，從即日起至6月25日，北京將開展“一房一價”檢查，違規(guī)行為將處以每套5000元的罰款。

5月1日起，北京實施商品房銷售明碼標價規(guī)定。北京市發(fā)改委表示，各區(qū)縣主管部門對本地所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售的商品房，要實行拉網(wǎng)式排查，確保每個新開發(fā)的居民住宅小區(qū)、每個正對外公開發(fā)售的樓盤、每套出售的新建商品房都檢查到位，無一遺漏，不留空白。

各級價格主管部門在檢查中，對違反相關(guān)規(guī)定的要發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，并依法嚴懲和公開曝光。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標價規(guī)定未實行“一套一標”的，將每套處5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，要責令停業(yè)整頓，或由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。