當“北上廣”等城市房價日趨平穩(wěn)時，眾多三線城市房價漲幅已經超過100%
從北京回家探親的劉女士驚訝的發(fā)現家鄉(xiāng)的房價漲得太離譜，劉女士家在河南省某中部城市，年人均收入僅為1萬多元，2009年底房價才每平米千元多，到了2010年年底已經漲到3000元/㎡起價的程度。而且，新開盤的房子幾乎一售而空，只余高層住宅待售。
劉女士感嘆，短短一年左右的時間里，老家的房價已經翻倍，而位于城市核心地段(觀景區(qū))的房價漲幅則更高。據了解，該市2010年居民人均可支配收入增長不過8.5%。顯然，房價漲幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。
據記者調查顯示，該市的情況并非個例。2010年，號稱“史上最嚴厲調控年”，樓市調控政策滿天飛之余，三線城市已經悄然“接力”一、二線城市，局部地區(qū)房價翻倍增長。
受樓市調控影響較小
三線城市房價“在飛”
2月10日，《證券日報》記者致電河南鄭州市一位資深的地產業(yè)內人士，據她介紹，近兩年鄭州的房價上漲的比較快，因此周邊郊縣的房價的漲幅亦較大�！皬娜ツ�4月份到現在，漲了也有1000塊錢了吧”，該名人士同時還對記者表示，三線城市受樓市調控政策“影響基本不大”。
“基本上，在售項目一開盤或是排號，人氣都非常旺”，上述人士表示，越接近鄭州市，房價越高�！跋襦嵵菔袃�(房價均價)大概在6000/㎡以上，郊縣地區(qū)也有達到4000元/㎡的了。”目前，鄭州及其郊縣的房價與當地居民收入相比，“肯定是不匹配的”，上述人士對記者表示，“房價漲得還是比較離譜的”。
河北邯鄲地區(qū)也不例外，記者向當地市民了解到，2010年年初，邯鄲的房價均價在3800-3900左右，而時至今日，均價在4700-4800之間。其中，位于市中心的期房均價不到6000元/㎡，而核心地段現房最高成交價已經達到7500元/㎡了。即使按照全年房價平均上漲1000元來計算的話，邯鄲市的房價漲幅也近三成!
邯鄲市人均收入并不高，一般工薪階層也就在一兩千左右，相對于收入來講，“房價還是很高的”，邯鄲市民杜先生接受記者采訪時如是說。
另有哈爾濱某郊縣城市為例，該城市總人口85萬人，其中非農業(yè)人口19萬人。公開資料顯示，2010年該市人均年收入剛剛過萬。
然而，這個城區(qū)面積僅僅為17萬平方公里的小城市，2010年的商品房均價也已經高達2700-2800元/㎡�！肮烙嫹績r還得漲，核心地區(qū)的房價已經到3000多了”。2月10日，一位資深開發(fā)商在接受《證券日報》記者采訪時表示，“到了今年秋天，房價至少得漲到3500元/㎡，以我的經驗來看，漲到3800元/㎡都有可能”。
據該名開發(fā)商介紹，2009年本城的房屋均價不過1800-1900元/㎡。時隔一年，每平米商品房價格上漲了1000元/㎡左右，漲幅超過50%。
一個人均年收入剛剛過萬、地處東北的小城市，緣何能出現房價2年內翻倍的預期？
房價仍舊會上漲
成本推動、需求拉動是主因
2月10日，上文提及哈爾濱某衛(wèi)星城的開發(fā)商在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前很多農村人口開始進城，除去收入增加的因素外，還有很多農村家庭是為了孩子能夠在城市讀書而買房，“農村和城市居民購房(的人)，算是一半一半吧�！�
不過，投資性需求也不在少數。據該名開發(fā)商介紹，有很多家庭有兩三套房子，但是仍舊繼續(xù)購置，“(房價)漲得太快，買房子等著漲價”。據他說，目前本城購房者仍舊以按揭方式居多，尤其是投資性需求者，“雖然本城貸款政策一直不能稱之為寬松，但(購房者)幾乎都會選擇按揭的方式供房，省下現金可以用作其他用途”。
除去需求拉動外，該名開發(fā)商認為，成本上漲是影響房價“起飛”的最重要的因素。據他介紹，三線城市的房屋開發(fā)成本主要分為三大部分：土地出讓金、動遷安置費以及建筑和人工成本：
“建筑和人工成本在持續(xù)增加，地價也在漲”，但最令開發(fā)商覺得頭疼的還是動遷安置費用。目前，動遷安置費用并沒有一個標準，政府在拆遷過程中最多起到協(xié)調作用，一旦出現“釘子戶”，很可能土地在幾年之內都無法動工。據他估算，諸多費用加起來，今年商品房的施工成本已經高達2600-2700元/㎡，“要是(房子)賣的低于這個價格，連本錢都收不回來”。
上述開發(fā)商向記者無奈的表示：“向我們這類小城市，它根本沒多大利潤”。他的理論是，小城市的房價上漲主要是源于成本上漲的推動，否則的話，沒有利潤，開發(fā)商也就沒有動力去從事樓盤開發(fā)——“房價要是不漲的話，城市根本就動不了�！�
“以我在本城這么多年開發(fā)的經驗來看，我自己認為到了今年秋天，房價漲到三千七、八都有可能”，該名開發(fā)商說，“否則開發(fā)商連利息錢都賺不會來”。原來，很多中小開發(fā)商的資金并不是來自銀行貸款，其部分資金來源是民間借貸，有些借款的利率高達20%。
而河北邯鄲的投資性需求也在房價上漲中“給力”。據《證券日報》記者了解，相對于邯鄲市的需求來說，2010年推盤的數量并不算多。由于三線城市受調控影響遠遜于一線城市，投資性需求依舊為數眾多——有業(yè)內人士向記者表示，“我認為(投資性需求方)占不少比例，高檔小區(qū)的空置率還是挺高的�！辈⑶遥叭绻呛玫奈恢瞄_盤的話，還是會搶購�！�
恒大、萬科已進入三線城市
手持巨幅地塊待時而動
上述河南鄭州資深地產業(yè)人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，去年恒大、萬科以及萬達都進軍鄭州房地產業(yè)�！拔覀冞@里還是存在地方保護的，一直是建業(yè)等老牌開發(fā)商為主進行運作”，該名人士介紹道，萬科、萬達和恒大只能算是剛剛入駐鄭州。以萬達為例，雖然手中持有數幅地塊，但也僅有一塊地開始動工；而上述提及的三家房企巨頭布局并不以市內為主，“郊縣拿地較多”。
2005年，鄭州市提出“鄭汴一體化”的官方戰(zhàn)略發(fā)展計劃正式提出，規(guī)劃之一就是將開封作為鄭州都市圈的功能城市，將鄭州的部分教育職能逐步向開封轉移。“像恒大、包括萬科在那里都有地，數量還挺多的，但是都還沒有完全開發(fā)”。
雖然，上述大型房企尚未有所動作，但是據上述業(yè)內人士介紹，鄭州市外來人口日益增多，城市持續(xù)外擴，“目前鄭州市三環(huán)以內，7000元/㎡的房子都找不到了”。郊縣的發(fā)展可謂是潛力無限，“萬科、恒大拿的地塊項目都在那里”，該人士聲稱，“郊縣的房子這兩年已經從每平米1千多漲到快4000元/㎡……從我們這邊的需求來看，房價是穩(wěn)漲的”。(證券日報) |
