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二三線城市仍被看好 泡沫化生存考驗調(diào)控耐力
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-10 9:33:35
蘭格鋼鐵 |
盡管一系列調(diào)控政策重拳出擊，盡管部分城市房價漲幅明顯過大，但二三線城市的房地產(chǎn)市場仍被不少開發(fā)商和購房人看好。他們或認為城市化將持續(xù)支撐二三線城市樓市上行；或認為限購等調(diào)控政策不會在當?shù)貙嵤词箤嵤┮矝]有太大影響；或認為一線城市的炒房門檻和成本的提升將使得部分資金分流到當?shù)貥鞘小Ｔ谒麄兛磥�，未來二三線城市房價上漲仍是大概率事件。
房價上行預(yù)期仍強
自從2月1日當?shù)叵拶徴邔嵤┮詠�，春�?jié)期間江西南昌樓市成交清淡，與之前的搶購形成鮮明對比。但中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，當?shù)亻_發(fā)商、中介機構(gòu)以及部分購房人仍看漲房價。
成交冰火兩重天
江西南昌市政府1月21日發(fā)文稱，自2011年2月1日起，在本市東湖區(qū)、西湖區(qū)等范圍內(nèi)，暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月1日，南昌全市共成交住宅16套。其中，在限購區(qū)域內(nèi)只售出2套。而在1月22日，商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為159套，較21日增長106.5%；23日商品住宅成交175套；24日成交267套。
某樓盤銷售員說，“根據(jù)我們以往的經(jīng)驗，每年一二月都是房地產(chǎn)銷售淡季，推盤量不大，成交量也不大。而這段時間的銷售情況相當好�！�
另外，1月22日至2月1日10天里，各家銀行接到的個人住房貸款申請數(shù)量暴增，且大部分申請為首套房貸。一位招商[簡介最新動態(tài)]銀行(行情，資訊)工作人員表示：“光是我們支行，每天就要處理上百筆貸款。因為客戶都希望能在春節(jié)前拿到貸款�！�
房價仍看漲
春節(jié)期間，中國證券報記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，不少售樓人員和房地產(chǎn)中介表示，長期看好南昌的房價�！艾F(xiàn)在北京、上海等一線城市的調(diào)控政策太厲害，所以很多人轉(zhuǎn)變炒作方向，像南昌這樣的二三線城市房價只會越來越高。”某樓盤銷售員認為。
剛剛搬進新家的謝女士向中國證券報記者表示，自己在2008年買的房�！澳菚r每平米才5000多元，現(xiàn)在漲到13000了，好一點的戶型都到16000了�！敝x女士說，房價可能還要漲，“現(xiàn)在到南昌市買房的外地人越來越多了，不僅是江西其他地市的，還有很多外省人。”
南昌本地的房地產(chǎn)開發(fā)商魏然表示：“限購令只是限制新購第二套房。也就是說，不管你們家原來有多少套房，現(xiàn)在還可以在市區(qū)再買一套。因此，關(guān)于限購令的操作空間還是很大的。”
另有人士認為，目前南昌市內(nèi)的商品房均價已直逼八九千元每平米，“這和南昌市人均月薪兩千左右的現(xiàn)狀不符，真正的剛性需求根本沒有購買力�！彼硎�，由于南昌的限購政策沒有時間上的規(guī)定，也沒有叫停的時間表，這為樓市埋下不確定因素。而且，“限購令”應(yīng)至少實施一兩年時間，對樓市的平抑效果才能顯現(xiàn)，如果實行力度和時間不夠，很可能會導(dǎo)致更多需求和資金涌入，炒高房價。
樓市調(diào)控壓力大
在河南省，已經(jīng)有不少購房者感受到了房價過快上漲的壓力。“我本科畢業(yè)已經(jīng)3年了，即便在三線城市，我仍然不能憑借自己的積蓄購買一套住房。”在河南省平頂山市某上市公司工作的小陸說道。
小陳2009年在河南省鄭州市買了一套住房，當時的價格是每平方米6000元，目前則漲到了每平米11000元以上。接近翻番的漲幅，在一定程度上代表了目前二三線城市樓市調(diào)控的壓力。
開發(fā)商看好
“對于三線城市來講，城市生活改善和農(nóng)民進城成為房地產(chǎn)業(yè)的最大支撐�！焙幽鲜●v馬店市的一位房地產(chǎn)開發(fā)商認為，對于該城市而言，最近幾年的房地產(chǎn)市場仍然值得看好。盡管國家調(diào)控政策空前嚴厲，但當?shù)刭彿啃袨橹饕亲宰⌒枨蠡蚋纳菩孕枨�，單純�(yōu)橘u而買的投機者并不普遍。
“駐馬店出臺嚴厲樓市限購政策的可能性并不大，購房按揭比例也不高，國家提高二套房首付比例或者加息，對樓市造成的壓力都能承受�！鄙鲜鲩_發(fā)商認為。
然而有分析人士指出，春節(jié)前出臺的“國八條”的一個重要目標，就是遏制房價上漲勢頭向二三線城市蔓延，目前鄭州等省會城市已經(jīng)出臺樓市“限購令”。
投資客涌入
去年上半年以來，北京、深圳等一線城市相繼出臺了以樓市限購為代表的嚴厲政策，部分投資人士隨之將目標轉(zhuǎn)向二三線城市。
在河南省鄭州市，去年樓市事實上經(jīng)歷了量價齊漲的過程，其中以鄭東新區(qū)最為典型。隨著鄭東新區(qū)開發(fā)的逐步成型，該區(qū)域的房價由三年前的每平米5000元左右，攀升到了目前的接近每平米15000元左右。
而對于少數(shù)外國媒體將鄭東新區(qū)稱為新的“鬼城”，藉此形容樓市泡沫，不少鄭州當?shù)鼐用癫⒉徽J同�！叭绻卩嵵葙I房，其實最好還是在新區(qū)買，那里環(huán)境和交通設(shè)施都很好。但就是價格有點太高了�！鄙衔奶岬降男￡愓f，自己每月收入為8000元左右，在鄭州市并不算低，但鄭東新區(qū)的房價已經(jīng)很難接受。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，經(jīng)過去年先后三次調(diào)控，一線城市房價漲幅得到初步遏制，銷售面積同比下降。但是中西部一些中心城市出現(xiàn)量價齊升的勢頭，這說明一些投資投機目標從一線城市轉(zhuǎn)到二三線城市。春節(jié)前出臺的調(diào)控新政加大了限購力度，有利于遏制投資投機性需求。
二三線城市仍被看好泡沫化生存考驗調(diào)控耐力
小縣城的高房價
江蘇如東，沿海的一個縣城，一套132平米的商品住宅能開出8500元/平米的價格。而在與其相距700公里的中部縣城湖北麻城，2009年置業(yè)的李先生發(fā)現(xiàn)，當時以1780元/平米買下的住宅已經(jīng)升值到了2580元/平米。
就像如東、麻城一樣，一些小縣城的房價也呈火箭式上漲態(tài)勢，高房價早就從北上廣蔓延到了二三線城市，而且目前還沒有停漲跡象。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年至2010年，如東縣城房地產(chǎn)項目建設(shè)面積累計約270萬平方米，完成開發(fā)量約224萬平方米，完成投資約40.32億元，全縣商品房累計銷售面積約180萬平方米。
與之相伴的是這個海邊小城房價的急速上漲。在本地居民的印象中，五年前商品房每平米均價還不到2000元，僅在1700、1800元左右，到了2008年、2009年間，漲到了3000元左右，如今已經(jīng)進一步飆升到了5000元上下。
諸多外地開發(fā)商逐步進入這一市場，包括知名房地開發(fā)企業(yè)綠城集團[簡介最新動態(tài)]。綠城[簡介最新動態(tài)]所開發(fā)的西子·湖畔居是縣城中最為高端的房地產(chǎn)項目之一，較好的戶型能開出8500元/平米的價格，另一些戶型售價在6000元上下。而在與綠城西子·湖畔居臨近的淺水灣項目，銷售經(jīng)理表示，售價在5000-7000元不等。
事實上，三線縣城房價的飛漲早已不是個案，也并非只發(fā)生在東部沿海地區(qū)。在湖北麻城，絕對房價雖然不及沿海地區(qū)，但近年來的漲幅令人吃驚，2008年尚在1500元上下的房價，2009年上漲到了1700元左右，2010年則飛快地躍升至2600元左右。除了本地的開發(fā)商之外，一些來自浙江的資金也逐步進入了開發(fā)領(lǐng)域。
在高企的房價面前，昔日小城全款購房的樸素消費方式已經(jīng)日漸稀少，售樓處工作人員已經(jīng)習(xí)慣性地詢問客戶首付多少、如何貸款。
在這類三線小城，助推房價的除了自住需求之外，也不乏投資需求。在如東縣城，2010年的二手房價與2008年的商品房價格相當，在3000元左右，這意味著在2006年、2007年間買入的新房，轉(zhuǎn)手之后就能有收益。在學(xué)校工作的顧先生此前就投資了一套住房，并已轉(zhuǎn)手獲益。
除了本地投資者之外，雖然縣城房產(chǎn)的流動性不及大城市，但在投資一二線城市獲利空間越來越小的情況下，已有一些外地投資客將目光轉(zhuǎn)向了三線城市。如東一些樓盤的工作人員透露，間或也有上海等地的投資客出手。麻城也是如此，由于臨近武漢，偶爾也有武漢的投資者會選擇購買麻城的房子作為投資。(中國證券報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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