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第三輪房地產(chǎn)調(diào)控已出擊 一線城市樓價或跌30%
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-9 16:38:31
蘭格鋼鐵 |
第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機者措手不及。這一次，是樓市"火鍋"的"鍋蓋"被蓋起來了。
上一周，2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機者措手不及。
提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅，此三管齊下，如果執(zhí)行到位，實際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資(投機)需求。
即樓市價格繼續(xù)上漲的"鍋蓋"被蓋緊了。與此同時，"進一步落實地方政府"和"加大保障性安居工程建設(shè)力度"，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市"火鍋"進行釜底抽薪。
這一套組合拳出手后，相信蓋"鍋蓋"將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動進一步加息，房產(chǎn)持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現(xiàn)恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。
新"國八條"和房產(chǎn)稅的本意是抑制房地產(chǎn)投機，如果調(diào)控出現(xiàn)成效，持有成本銳增，而房價較大幅度回調(diào)，那么過去10年，中國大都市涌現(xiàn)的不少億萬、千萬的"房產(chǎn)富翁"將會被打回原形。
誠然，對于地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度，筆者卻不樂觀，因為一旦出現(xiàn)樓價下跌，地方政府土地財政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他們拿出更多的錢來進行住房保障，這顯然是不切實際的。除了極少數(shù)執(zhí)政能力強的城市之外，預(yù)計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。
在新"國八條"和房產(chǎn)稅出臺后，2011年房價下跌是肯定的，那么接下來人們最關(guān)心的問題就是--會跌多少？
令人遺憾的是，房價會跌多少，主要并不是由中國人控制的，房價會跌多少，關(guān)鍵看CPI(決定加息的重要因素)；而CPI主要由農(nóng)產(chǎn)品(16.70,-0.40,-2.34%)價格決定；而農(nóng)產(chǎn)品價格主要由美國或美國農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農(nóng)產(chǎn)品在2011年已經(jīng)漲勢瘋狂，但是國際投行最近仍然唱高農(nóng)產(chǎn)品，同時大力推高石油價格--化肥等主要農(nóng)資品都是從石油中生產(chǎn)的。
即未來我們很可能看到農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)噴發(fā)的場景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災(zāi)害(比如現(xiàn)在中國北方大旱)--國際投行推高石油價格--化肥等農(nóng)資價格上漲--中國農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn)剛性缺口--國際游資瘋狂炒作--農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)飆升--中國CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上--更多中國炒樓套牢者支付不起利息--由開始少量不得不拋售房價下跌，但很難賣掉--大量恐慌性拋售，房價大跌。
由此得出結(jié)論，中國房價下跌的幅度，是由石油和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的幅度所決定的。
此外，決定中國樓價下跌幅度，還有另外兩個重要因素：
一、中國貨幣緊縮的力度，從現(xiàn)在的各種信息來看，緊縮不會在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。最近，央行行長周小川還表示，盡管存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)在高位，但未來還是會使用這一工具以及央票的發(fā)行來對沖流動性。二、國際熱錢是否決定大規(guī)模撤離中國。
總體而言，對于未來的中國房價，本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會有大麻煩，樓市與股票不同，它的交易成本非常高，在漲的時候好賣，跌的時候想出手是一件很困難的事。當(dāng)然，少數(shù)勇敢的人可以壯士斷腕，但多數(shù)會像已被蓋上鍋蓋里的"青蛙"，在不斷加溫中，已經(jīng)失去了出逃的力量。
同樣麻煩的還有持有大量土地，但現(xiàn)金流差的房產(chǎn)商，未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。受樓市連累，股市很難樂觀。
未來一年，中國經(jīng)濟和中國企業(yè)將面臨非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，其程度將不亞于2008年，人民幣不斷升值、高資源價格、高農(nóng)產(chǎn)品價格、勞動力成本提高等等，不斷提高中國制造剛性成本；而超高存款準(zhǔn)備金率、高利率、房價下跌、股價下跌等等將使流動性變得稀缺。在這種大背景下，中國企業(yè)如果仍然盈利，那必須具備超凡的能力。
國八條劍指一二線城市開發(fā)商三四線布局加速
第三輪樓市調(diào)控直指一二線城市，開發(fā)商跑到三四線城市搶地的決心被進一步鞏固。1月26日，中國迎來了農(nóng)歷的小年，而中國樓市則開啟了2011年調(diào)控的序幕。
就在國務(wù)院出臺進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的當(dāng)天，廣東一家在香港上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)老總正在海南澄邁物色可供成片開發(fā)的土地。
談及對新調(diào)控政策的看法，這位在內(nèi)業(yè)赫赫有名的老板向《第一財經(jīng)日報》坦言："政策調(diào)控越來越緊且將成為常態(tài)，開發(fā)商的好日子將不會一直持續(xù)，現(xiàn)在最重要的是備糧'過冬'，能搶多少土地就搶多少，加快在三四線城市占據(jù)地盤顯得日益重要。
樓市需求轉(zhuǎn)向三四線城市
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市新政"國八條"中最為嚴(yán)厲的是，國務(wù)院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。
政策提出的"直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市"基本上涵蓋了國內(nèi)所有的一線和二線城市，這些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、無法提供社保和納稅證明的外地人第一套住宅，統(tǒng)統(tǒng)列入禁止銷售的范疇。
上述接受采訪的房企老總說，一二線城市的調(diào)控壓力不言而喻，而政策對三四線城市的樓市影響有限，甚至?xí)巡糠忠欢�城市的需求擠向三四線城市。
就在"國八條"出臺的1月26日晚，佳兆業(yè)發(fā)布新聞稿稱，公司通過落實合約安排，以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮(zhèn)五幅相連住宅用地。另外，佳兆業(yè)還通過公開競投方式，以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮(zhèn)的兩幅相連住宅用地。
盡管佳兆業(yè)此次拿地和"國八條"沒有直接關(guān)系，但此前佳兆業(yè)總裁黃傳奇在接受媒體采訪時解釋，佳兆業(yè)作為成長性企業(yè)，會要求自身能保持30%以上的年復(fù)合增長率，進軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。
黃傳奇同時表示，佳兆業(yè)的產(chǎn)品定位在二三線城市的剛性需求，"尤其是一些地級市以及一些省會城市，限購可能性小，并且經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，剛性需求始終是市場的主導(dǎo)力量，政策都是支持首次置業(yè)的，所以不擔(dān)心政策的調(diào)整。"
但與國內(nèi)眾多房企大規(guī)模在二三線城市布局不同，佳兆業(yè)已把觸角伸向四線城市，去年下半年的新增土地儲備有相當(dāng)一部分位于三四線城市。
刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓向本報表示，去年房地產(chǎn)政策調(diào)控下，有部分房企已經(jīng)開始潛伏到二三線城市進行拿地，或者是收購項目或兼并項目，目的是擴大全國市場和增加市場份額及未來開發(fā)量。
謝逸楓稱，尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市，例如萬達(dá)、萬科、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā)商今年在三四線城市加快拿地布局。 |
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