第三波調(diào)控突襲：二套房首付六成，三套房一律停購
國務(wù)院出臺新八條要求各地一季度公布今年房價控制目標(biāo)業(yè)內(nèi)人士稱新政比預(yù)料來的更早更嚴(yán)厲但更具操作性
國八條
■各地設(shè)今年房價控制目標(biāo)，一季度向社會公布
■擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)
■個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅
■二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍
■大力推廣“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權(quán)
■擴(kuò)大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購
■落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責(zé)機(jī)制
■“嚴(yán)打”虛假消息散布者
早報記者周祺瑾
第三波調(diào)控又緊鑼密鼓地向房地產(chǎn)市場襲來，此次調(diào)控比許多業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料的更早、更嚴(yán)厲、更細(xì)。
26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，宣布共計八條政策措施(簡稱“國八條”)，以求“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
最新出爐的政策措施中，最引人注目的有：2011年各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征住房營業(yè)稅；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房，等等。
相比去年4月份出爐的號稱“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”——《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(俗稱“國十條”)，有業(yè)內(nèi)人士評論稱，沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。
各地設(shè)房價控制目標(biāo)
“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，個人認(rèn)為房價上漲的合理速度應(yīng)該控制在大于CPI上漲、小于GDP增長。
華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉表示，這種目標(biāo)的制定，理論上是可以方便地方政府調(diào)控房價，但由于地方政府無法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標(biāo)，把握起來困難不小。
取消差額營業(yè)稅
根據(jù)“國八條”，按照差額征收營業(yè)稅的做法被喊停。
“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡表示，原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價的20%，另一種是房價總額的1%～2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，導(dǎo)致買賣的差價只有區(qū)區(qū)幾萬元，大大規(guī)避稅收。這可以解釋，為什么會推出按照銷售收入全額征稅的做法。
陳晟則稱，這是對近日出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的一種強(qiáng)化，主要是規(guī)范中介行業(yè)一些不合規(guī)的做法。“但相對于按照房價總額征收營業(yè)稅，差額征收更能有效堵截投機(jī)，只是目前評估機(jī)制尚不完善、中介操作失范，取消差額營業(yè)稅也是一種無奈之舉。”
對“加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度”，施宏叡說，推廣二手房評估，這是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因為目前避稅的方式主要是通過作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購房者交易成本的提升。
二套房首付提至六成
此次調(diào)控再次強(qiáng)化差別化住房信貸政策。
“國八條”明確，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
對此，施宏叡認(rèn)為，二套房首付從五成提升至六成，對于普通購房者而言壓力不小。嘉華(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝說，二套房首付比例的上調(diào)，對于一些資金實力較強(qiáng)的購房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然十分尖銳，關(guān)鍵是房價上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。
“政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號的釋放對樓市會產(chǎn)生不小的影響�！笔┖陞闭f。
限購升級：二套以上停購
“國八條”特別引人關(guān)注的一條是：“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，限�?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房�！�
陳晟分析，這是限購令的再次升級，是結(jié)合信貸政策對手頭充裕的投機(jī)客的再一次擠壓。之前上海規(guī)定只能新購一套住房，而現(xiàn)在則是手中有2套以及以上，就不能再在本區(qū)域買房�！跋啾戎盁o疑更為嚴(yán)厲。”
華偉說，限購政策短期內(nèi)控制需求是有效的，但關(guān)鍵是執(zhí)行，新頒布的限購令中還有很多漏洞，不能在本行政區(qū)域購房，完全可以選擇在其他城市購房，一些投資客可以通過注冊公司、借用他人名義購房。
政府顯然也意識到了問題所在。
根據(jù)“國八條”，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)如滯后，地方相關(guān)負(fù)責(zé)人將被約談問責(zé)。
“限房價、競地價”壓地價
此次調(diào)控針對土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。
對此，陳晟分析，這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價格。在限房價的基礎(chǔ)上，再讓各個開發(fā)商競拍。這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。
中華企業(yè)股份有限公司營銷總監(jiān)戴正芳說，這意味著以后競拍，叫價越高，開發(fā)商的利潤則越低。 |
