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房地產(chǎn)調(diào)控國(guó)八條政策解讀
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-27 9:11:40
蘭格鋼鐵 |
政策一進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任
地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
●解讀
首次提及房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化
房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化是歷次調(diào)控中首次出現(xiàn)。通知明確要求在一季度落實(shí)年度各地區(qū)的價(jià)格控制目標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到各地方政府。至此，房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)升格至政治任務(wù)的高度。
這一新規(guī)，對(duì)各地來(lái)說(shuō)都有些始料不及。在本月各主要城市陸續(xù)舉行的兩會(huì)上，都還沒(méi)有提及過(guò)房?jī)r(jià)的具體控制目標(biāo)，只是談到了保障性住房的建設(shè)任務(wù)。既然是限定在一季度公布，留給各地方政府調(diào)研與制定目標(biāo)的時(shí)間，僅剩春節(jié)后的一段時(shí)間。
政策二加大保障房建設(shè)力度
各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。
政策三調(diào)整完善相關(guān)稅收政策
調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
●解讀
200萬(wàn)房子多交5.5萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅
按照此前的征收辦法，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。中原地產(chǎn)分析師張大偉預(yù)計(jì)，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲。這將明顯遏制過(guò)度炒作。部分二手房可能因無(wú)法避稅而交易稅費(fèi)翻倍。
政策四強(qiáng)化差別化住房信貸政策
對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
●解讀
個(gè)貸門(mén)檻提高程度將超出想象
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在第二套房的購(gòu)買(mǎi)人群中，有四成的人為貸款買(mǎi)房，二套房首付再次提高，除直接影響“換房”的改善型需求購(gòu)買(mǎi)難度增加外，將是2011年個(gè)人房貸全面緊縮的一個(gè)信號(hào)，個(gè)貸門(mén)檻提高程度將超出想象。
規(guī)定二套首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒(méi)有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。但當(dāng)前時(shí)值春節(jié)，銀行歇業(yè)或房貸額度用完，已基本停貸，趕搭末班車(chē)難度也大大增加。
政策五嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
●解讀
土地出讓明令推廣限價(jià)方式
在土地出讓方式上，推廣限價(jià)的方式，增加土地供應(yīng)量，以及對(duì)于資金的更嚴(yán)格監(jiān)管，都表現(xiàn)出此輪調(diào)控的嚴(yán)厲，并給出了多個(gè)詳細(xì)數(shù)據(jù)。
政策六合理引導(dǎo)住房需求
各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
●解讀
這是一次全國(guó)性的嚴(yán)格限購(gòu)
此次新規(guī)中，在全國(guó)一刀切地規(guī)定，家庭已有2套以上的不得再買(mǎi)房。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。這項(xiàng)政策與此前北京等地的規(guī)定相比更加嚴(yán)格，北京此前的規(guī)定是，只能新購(gòu)一套住房，而不論此前有房與否。據(jù)分析，限購(gòu)政策的繼續(xù)收緊可能使得市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。
政策七落實(shí)約談機(jī)制
未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。
●解讀
問(wèn)責(zé)范圍擴(kuò)大
記者注意到，新一輪調(diào)控，“報(bào)告”級(jí)別已上升至國(guó)務(wù)院層面，而且問(wèn)責(zé)范圍空前擴(kuò)大。不但加上了剛出爐的價(jià)格目標(biāo)任務(wù)執(zhí)行情況，甚至連二套房貸款首付、稅收?qǐng)?zhí)行，甚至個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后，都納入了“約談問(wèn)責(zé)”范疇。
政策八堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)
對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。(新浪) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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