[導(dǎo)讀：2011年，為深化房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控政策將升級(jí)，房市或出現(xiàn)微妙走勢(shì)，業(yè)內(nèi)心態(tài)已開(kāi)始流行“忐忑”…個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。]

    雖然2010年啟動(dòng)了“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，中央先后于1月、4月和9月末3次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，各地各部門(mén)也出臺(tái)了相應(yīng)配套政策，調(diào)控力度之大前所未有，但由于政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度繼續(xù)曖昧，對(duì)房?jī)r(jià)格調(diào)目標(biāo)的措辭繼續(xù)含糊，政策執(zhí)行不到位，以及流動(dòng)性泛濫、通貨膨脹等因素的影響，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控至今來(lái)看依然見(jiàn)效不大。

    因?yàn)槿绱�，尤其通貨膨脹已日趨�?yán)重，于是，2010年12月以來(lái)，決策層頻繁表態(tài)，要采取措施堅(jiān)決打擊通貨膨脹及其預(yù)期，并繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，抑制投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。尤其中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，決策部門(mén)已開(kāi)始密集部署2011年的調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊。諸多跡象表明，2011年，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑將進(jìn)一步升級(jí)。

    經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前：中央定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)

    2010年12月3日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出，2011年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性，意味著2011年的貨幣政策不再適度寬松（實(shí)為十分寬松）而是穩(wěn)�。▽�(shí)際上很可能是從緊），這對(duì)高度依賴(lài)政府政策尤其金融政策的資金密集型房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于將面臨更嚴(yán)厲的調(diào)控。

    此前2010年11月30日，胡錦濤在中共中央召開(kāi)的黨外人士座談會(huì)上指出，明年要更加積極穩(wěn)妥地處理好穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系。要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

    無(wú)疑，這兩次會(huì)議，定調(diào)了隨后召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)，明確了2011年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)和目標(biāo)，意味著2011年宏觀調(diào)控將重點(diǎn)針對(duì)打擊通貨膨脹和深化房地產(chǎn)調(diào)控，靈活采取有效的調(diào)控政策。會(huì)議所釋放打擊通貨膨脹的信號(hào)，將助力房地產(chǎn)調(diào)控。

    這兩次會(huì)議，向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出重要信號(hào)。胡錦濤指出，要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，意味著最高決策者明確釋放了進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控的政府意志和市場(chǎng)信號(hào)，意味著中央政府堅(jiān)決調(diào)控房地產(chǎn)的意愿進(jìn)一步明確，決心進(jìn)一步剛性化，意味著未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將繼續(xù)加碼。除繼續(xù)執(zhí)行并強(qiáng)化落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策外，還可能有針對(duì)性地強(qiáng)化相關(guān)經(jīng)濟(jì)性、法律性和行政性調(diào)控手段。

    經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：無(wú)聲勝有聲

    2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，于2010年12月10日至12日召開(kāi)。

    由于2010年11月CPI從10月份的4.4%升至5.1%，創(chuàng)28個(gè)月以來(lái)新高，高于預(yù)期水平，也遠(yuǎn)高于政府制定的3%的通脹目標(biāo)，當(dāng)時(shí)負(fù)利率已經(jīng)進(jìn)一步拉大到負(fù)2.6，這種通貨膨脹形勢(shì)引起了決策層的高度重視，決定將把穩(wěn)定價(jià)格放在更突出位置。

    從媒體報(bào)道來(lái)看，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活。要實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性，更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。這次會(huì)議已經(jīng)明確，2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，表明此前應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)的刺激政策即寬松貨幣政策正式退出。

    回首近8年來(lái)，幾乎每次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的決議，都影響著其后房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)。2002年“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”的基調(diào)，開(kāi)啟了房?jī)r(jià)上漲之路；2005年“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策”的基調(diào)，使房?jī)r(jià)上漲提速；2006年“實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策”的基調(diào)，刺激了2007年房?jī)r(jià)快速上漲；2007年“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢(shì)頭,實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的基調(diào)，導(dǎo)致了2008年上半年房地產(chǎn)向下調(diào)整，但隨后暴發(fā)世界金融危機(jī)，政府大舉救市，房地產(chǎn)重返向上；2008年“保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)推動(dòng)又好又快發(fā)展,實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的基調(diào)，導(dǎo)致了2009年史上房?jī)r(jià)最瘋狂上漲；2009年“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的基調(diào)，連續(xù)兩年大量增發(fā)貨幣、大規(guī)模增加信貸造成流動(dòng)性泛濫，負(fù)利率，通貨膨脹，對(duì)沖 “史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，使房?jī)r(jià)調(diào)控效果不明顯，房?jī)r(jià)迎來(lái)了史上再次瘋狂上漲。據(jù)此可預(yù)期，2010年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)貨幣政策將由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，實(shí)為在2011年貨幣政策將由極度寬松轉(zhuǎn)向?yàn)槭站o，很可能將帶來(lái)房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)拐點(diǎn)。

    只是，2010年這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，除提出要加強(qiáng)住房保障工作外，很少提及房地產(chǎn)，并沒(méi)有只言片語(yǔ)提到具體的房?jī)r(jià)問(wèn)題和房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，也沒(méi)有出現(xiàn)打擊通貨膨脹之類(lèi)字眼，只是提到管理通脹預(yù)期，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。

    不過(guò)，從一些歷史事實(shí)來(lái)看，在如今房地產(chǎn)形勢(shì)下，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議越是沒(méi)提到房地產(chǎn)調(diào)控，越意味著政府將對(duì)房地產(chǎn)采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。如2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也幾乎沒(méi)太多內(nèi)容提到房地產(chǎn)，但接著于2009年12月份宣布重啟房地產(chǎn)調(diào)控。再有，2010年“兩會(huì)”的公開(kāi)消息中也沒(méi)多少內(nèi)容提及房地產(chǎn)調(diào)控，但2010年4月中旬出臺(tái)了“新國(guó)十條”這一號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。因此，基于當(dāng)今現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)實(shí)際形勢(shì)來(lái)看，決策層將針對(duì)房地產(chǎn)采取采取“點(diǎn)殺”措施，進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控，比如開(kāi)征房產(chǎn)稅、強(qiáng)化行政調(diào)控等。事實(shí)上，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，決策部門(mén)已開(kāi)始密集部署明年調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊。這真可稱(chēng)得上，“無(wú)聲勝有聲”！

    總之，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2011年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，意味著貨幣政策正式轉(zhuǎn)向，說(shuō)明央行將靈活運(yùn)用加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、減少貨幣投放、匯率、公開(kāi)市場(chǎng)操作和信貸等這些數(shù)量型和價(jià)格型金融調(diào)控工具，采取針對(duì)性措施進(jìn)行綜合調(diào)控，以有效打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)調(diào)控。

    總理表態(tài)：調(diào)控不達(dá)目標(biāo)絕不會(huì)退縮

    2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，央行隨后便采取措施打擊通貨膨脹，中央政府正副總理相繼表態(tài)，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求。2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后的當(dāng)月，央行相繼一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和一次加息。

    而后，就在央行開(kāi)始2010年第二次加息當(dāng)日即2010年12月26日，溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間訪談時(shí)稱(chēng)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)，將從兩個(gè)方面繼續(xù)加大力度：加大保障性住房的建設(shè)力度。其次，利用信貸的杠桿，抑制投機(jī)。并加強(qiáng)對(duì)土地的管理，土地要首先用來(lái)建保障性用房，對(duì)于投機(jī)的土地使用中央將嚴(yán)加管理。溫家寶并表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮”。這實(shí)際上就是說(shuō)，中央對(duì)目前房?jī)r(jià)和調(diào)控的評(píng)判是，房?jī)r(jià)并非合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)還沒(méi)達(dá)到，中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)，還將繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，進(jìn)一步加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度。

    2010年12月27日，李克強(qiáng)副總理在全國(guó)財(cái)政工作座談會(huì)講話(huà)時(shí)也指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等聯(lián)動(dòng)措施，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求。

    這些說(shuō)明，2011年，將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等聯(lián)動(dòng)措施，抑制投機(jī)投資性需求，進(jìn)一步加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度，是中央政府的既定方針。

    住建部：房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊從嚴(yán)

    2010年，在“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，正是通貨膨脹、負(fù)利率、流動(dòng)性過(guò)剩等與調(diào)控政策形成了對(duì)沖，使得房地產(chǎn)調(diào)控見(jiàn)效不明顯。而且，到2010年底，由于通貨膨脹加劇，負(fù)利率進(jìn)一步拉大，房?jī)r(jià)預(yù)期又在繼續(xù)上升。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。在一些地區(qū)，由于具備對(duì)抗通貨膨脹的豪宅熱銷(xiāo)，正帶動(dòng)一些在售普通住宅跟風(fēng)漲價(jià)，全國(guó)房市再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛的局面……

    如此看來(lái)，如果決策層不繼續(xù)采取措施打擊通貨膨脹、強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，那么，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲，或房?jī)r(jià)預(yù)期還將繼續(xù)上升。

    或因于此，作為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，緊急明確2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從緊從嚴(yán)的基調(diào)。

    2010年12月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)官員表示，“十二五”期間將加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)增加住房有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性需求。

    2010年12月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上發(fā)言指出，總體來(lái)看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求得到一定抑制，調(diào)控取得了一定成效。盡管如此，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然較大， 2011年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要重點(diǎn)做好八項(xiàng)工作，其中第一條就是，繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。進(jìn)一步強(qiáng)化各項(xiàng)調(diào)控措施的貫徹落實(shí)，在支持自住性、改善性住房需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    姜偉新的表態(tài)，再次明確了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從緊從嚴(yán)的基調(diào)，意味著“史上最嚴(yán)調(diào)控”將在2011年延續(xù)，包括大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)等在內(nèi)的樓市調(diào)控將走向常態(tài)化，表明了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定態(tài)度，因此市場(chǎng)各方不要對(duì)調(diào)控可能放松存有幻想，相反，甚至還可能繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲、更細(xì)化的調(diào)控政策，很可能進(jìn)一步打出財(cái)稅、金融、土地、行政問(wèn)責(zé)等調(diào)控組合拳，采取更加多元化的措施來(lái)深化調(diào)控。

    在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，姜偉新進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出，2011年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。而且，為確保2010年出臺(tái)的新“四條”、新“國(guó)十條”等調(diào)控政策執(zhí)行到位，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將會(huì)同有關(guān)部門(mén)儲(chǔ)備調(diào)控政策，研究更具體的調(diào)控措施。據(jù)悉，國(guó)土部、住建部?jī)刹课�正在醞釀下一步調(diào)控樓市的方案。

    國(guó)土部：繼續(xù)深化土地調(diào)控

    2010年12月26日，溫家寶總理公開(kāi)指出，2011年將加強(qiáng)對(duì)土地的管理，土地要首先用來(lái)建保障性用房，對(duì)于投機(jī)的土地使用中央將嚴(yán)加管理。這說(shuō)明，2011年，土地調(diào)控還將進(jìn)一步深化。

    事實(shí)說(shuō)明，多年來(lái)，在現(xiàn)行土地出讓制度和模式下，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，地價(jià)一路走高。高地價(jià)為高房?jī)r(jià)提供了支撐，地價(jià)不斷上漲為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲提供了理由和推力，推高房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)預(yù)期或繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)預(yù)期。就這樣，房?jī)r(jià)和地價(jià)這二者互相推高，互相拉升預(yù)期，就象兩個(gè)互相耦合的齒輪，一個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)帶動(dòng)另一個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)，然后兩個(gè)一起轉(zhuǎn)動(dòng)，互為推力。

    本來(lái)，在調(diào)控政策作用下，2010年前三季度，地價(jià)同比增速放緩，不僅罕見(jiàn)“地王”，一些地方還出現(xiàn)了流標(biāo)流拍。但近幾年來(lái)，幾乎所有高價(jià)買(mǎi)下的土地，通過(guò)房?jī)r(jià)上漲或囤地后的地價(jià)升值，消化了高地價(jià)成本，化解了風(fēng)險(xiǎn)，還獲得了可觀利益回報(bào)。尤其是，在2010年，由于通貨膨脹再次推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)估值，房地產(chǎn)重回投資保值、對(duì)抗通貨膨脹的選項(xiàng)，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)預(yù)期，再次拉升土地投資回報(bào)預(yù)期。2010年11月后，全國(guó)地王再次頻出，遍及多個(gè)二線(xiàn)城市，再次拉高了地價(jià)。

    在地王背后，卻有著大量閑置土地，雖然2010年政策多次強(qiáng)調(diào)要加快處理囤地閑地的速度，加大囤地閑地的處罰力度。自2004年以來(lái)，房地產(chǎn)供地逐年增長(zhǎng)，2010年全國(guó)土地供應(yīng)大幅增加，而到處可見(jiàn)囤地閑地。2010年8月，媒體曝光國(guó)土部向銀監(jiān)會(huì)披露了1457宗閑置土地。隨后，國(guó)土資源部召開(kāi)專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，截至2010年5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。至今，囤地閑地還在繼續(xù)泛濫。可見(jiàn)，政策執(zhí)行嚴(yán)重不到位，囤地閑地泛濫，打擊囤地不力，依舊是治理土地市場(chǎng)所面臨的主要問(wèn)題。

    不難看出，要想使房地產(chǎn)調(diào)控真正見(jiàn)效，使房?jī)r(jià)回歸合理水平，必須堅(jiān)決嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)的政策，并加大土地調(diào)控力度，進(jìn)一步采取措施嚴(yán)厲打擊囤地閑地和哄抬地價(jià)等行為，消除高地價(jià)下地價(jià)繼續(xù)上漲這個(gè)障礙。

    2010年12月16日上午，國(guó)家土地總督察徐紹史在北京約談違法用地較為嚴(yán)重的12個(gè)地方政府主要負(fù)責(zé)人。2010年12月16日下午，國(guó)土資源部、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部正式啟動(dòng)了全國(guó)土地管理“問(wèn)責(zé)”。只是，在首批被約談的12個(gè)土地違法縣市中，一些囤地大戶(hù)、掛牌督辦案件所在城市無(wú)一上榜，輿論紛紛表示質(zhì)疑。對(duì)此，國(guó)土資源部相關(guān)人士表示這只是第一批約談，這意味著，將來(lái)還有第二批甚至更多批約談。

    接著，2010年12月19日，為鞏固調(diào)控成果，強(qiáng)化已有政策措施的貫徹落實(shí)，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。這是2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后中央政府出臺(tái)的第一個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策通知，可看作是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始、調(diào)控進(jìn)一步加碼的信號(hào)。

    事實(shí)上，在中央政府于2009年底重啟的房地產(chǎn)調(diào)控，也是國(guó)土資源部于2009年11月率先出臺(tái)政策開(kāi)始的。2009年11月，國(guó)土資源部出臺(tái)政策，對(duì)單宗出讓的土地，對(duì)面積上限進(jìn)行了限定。只是，這個(gè)政策沒(méi)怎么得到落實(shí)執(zhí)行。

    接著，2010年12月20日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇公開(kāi)稱(chēng)，要堅(jiān)定貫徹落實(shí)中央調(diào)控政策的信心和主動(dòng)性，加快閑置土地清理查處，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)用地行為。

    其后，2010年12月 30日下午，國(guó)土資源部在其網(wǎng)站上發(fā)布公告，公布了“各地上報(bào)的由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因造成的尚未處置的26宗住宅閑置土地名單”。這26宗閑置土地中，北京和上海各有5塊，江蘇省、福建省和湖南省各2塊、湖北省8塊、河南省和云南省各1塊。公告稱(chēng)，對(duì)于這份名單中的閑置土地，閑置一年以上不滿(mǎn)兩年的必須征收閑置費(fèi)，閑置兩年以上的必須堅(jiān)決收回。對(duì)公布名單中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股股東，在閑置土地查處整改到位前，將暫停其參加新的土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)；對(duì)已查處整改到位的，在核實(shí)并公告后，方能解除對(duì)參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)的限制。不執(zhí)行上述規(guī)定的，要按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅追究責(zé)任。地方各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將加強(qiáng)對(duì)土地閑置行為的監(jiān)管，存在閑置土地行為的公司將暫停參加新的土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。

    這是至2010年底中央政府深化房地產(chǎn)調(diào)控、強(qiáng)化土地調(diào)控、遏制地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的最新舉措，看來(lái)政府正在加大打擊囤地閑地的力度。只是，由于歷史經(jīng)驗(yàn)讓公眾對(duì)政府打擊囤地閑地的決心和結(jié)果產(chǎn)生了懷疑，市場(chǎng)上依然有著諸多囤積或閑置多年的土地，并沒(méi)有按照政策被嚴(yán)厲調(diào)控，因此，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，政府還有必要強(qiáng)化政策執(zhí)行落實(shí)力度，采取實(shí)際行動(dòng)加大打擊囤地閑地的力度，讓公眾滿(mǎn)意，迫使土地價(jià)格合理回歸，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。為此，可以說(shuō)，在打擊囤地閑地、深化土地調(diào)控方面，政府還有很長(zhǎng)的路要走，還需要下很大的決心，更何況這將觸及土地財(cái)政等問(wèn)題。

    央行：貨幣政策轉(zhuǎn)向但調(diào)控依然保守

    對(duì)于2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，最主要內(nèi)容就是定調(diào)了2011年貨幣政策基調(diào)：實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，這表明此前應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)的刺激政策即寬松貨幣政策正式退出，轉(zhuǎn)向從緊意義上的穩(wěn)健。

    在2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)之前，央行多位副行長(zhǎng)均表示，央行將進(jìn)一步提高政策針對(duì)性和靈活性，繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金、利率等傳統(tǒng)的貨幣政策工具，引導(dǎo)貨幣信貸穩(wěn)步向常態(tài)回歸。這實(shí)際已釋放了央行將推出新的貨幣緊縮手段的信號(hào)，意味著2011年的貨幣信貸投放都將有一定規(guī)模的下降。

    2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，央行相繼采取了兩次調(diào)控措施，一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率50個(gè)百分點(diǎn)，并加息25個(gè)基點(diǎn)。

    另外，為防止外資熱錢(qián)流入，央行在出臺(tái)調(diào)控措施上已經(jīng)采取了技術(shù)處理。而且，國(guó)家外匯管理局、商務(wù)部等已經(jīng)出臺(tái)了政策，限制境外個(gè)人或機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)并購(gòu)、股權(quán)出資等方式新設(shè)或增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核，狙擊境外資本進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資投機(jī)套利。

    在2010年，央行共上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次，其中在約一個(gè)月時(shí)間內(nèi)上調(diào)了3次。此外，2010年10月15日，央行曾對(duì)6家銀行實(shí)行期限兩個(gè)月、幅度為50個(gè)基點(diǎn)的差別存款準(zhǔn)備金率，回籠資金約2000億元。而后，在2個(gè)月期限即將結(jié)束之際，央行將上述6家銀行的差別準(zhǔn)備金率期限延長(zhǎng)了三個(gè)月。而在加息方面，總共只有象征性的兩次，且每次只有25個(gè)基點(diǎn)，共50個(gè)基點(diǎn)。這種加息幅度，明顯不夠。如此看來(lái)，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)成為中國(guó)央行最中意的貨幣政策工具。

    經(jīng)過(guò)兩次加息后，一年期存款利率為2.75%，與2010年11月份CPI同比上漲高達(dá)5.1%相比，負(fù)利率還是高達(dá)2.35%。而與2008年9月16日開(kāi)始的百日內(nèi)5次降息、降息幅度高達(dá)216個(gè)基點(diǎn)相比，兩次加息共50個(gè)基點(diǎn)，其力度更顯得過(guò)輕，打擊通貨膨脹的效果或難以樂(lè)觀。

    只是，由于通貨膨脹壓力依然巨大，利率持續(xù)為負(fù)且幅度不小，而2010年的6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率都未能有效遏制通脹，其緊縮力度和效果不及加息預(yù)期，因此，預(yù)期央行將來(lái)還將繼續(xù)加息，并繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步加大貨幣調(diào)控的力度，回收流動(dòng)性，打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)控。

    2010年12月27日，央行網(wǎng)站刊登了央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2010年第四季度例會(huì)的公告。會(huì)議確定了2011年實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)，2011年央行將增強(qiáng)金融調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門(mén)，引導(dǎo)貨幣信貸向常態(tài)回歸，實(shí)現(xiàn)合理適度增長(zhǎng)。

    同一天，即12月27日，央行副行長(zhǎng)胡曉煉也在央行網(wǎng)站上刊發(fā)了題為《“十一五”時(shí)期中國(guó)貨幣政策調(diào)控的成就》的文章指出，下一階段，央行將增強(qiáng)金融調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性，繼續(xù)綜合運(yùn)用利率、存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等常規(guī)價(jià)格和數(shù)量工具，加強(qiáng)多種貨幣政策工具使用的有效組合，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門(mén)，引導(dǎo)貨幣信貸向常態(tài)回歸。

    次日，即12月28日，央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，未來(lái)央行的政策還將緩慢漸進(jìn)地以市場(chǎng)能夠接受的步伐和頻率來(lái)收緊或政策，不僅存款利率需要調(diào)整，貸款利率需要調(diào)整，準(zhǔn)備金也需要調(diào)整，整個(gè)貨幣政策都需要調(diào)整。

    如此看來(lái)，在2011年，央行還將進(jìn)一步收緊張貨幣政策，強(qiáng)化金融調(diào)控，繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，增加公開(kāi)市場(chǎng)操作，回籠流動(dòng)性，并將繼續(xù)加息，以打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)調(diào)控。而房地產(chǎn)是高度依賴(lài)政策尤其土地政策和金融政策的資金密集型產(chǎn)業(yè)，易受金融調(diào)控影響。再加上市場(chǎng)將步入低迷期，市場(chǎng)存在2011年將迎來(lái)巨量市場(chǎng)供應(yīng)上市和需求萎縮而導(dǎo)致的供大于求的問(wèn)題。于是，一些輿論在貨幣政策剛開(kāi)始轉(zhuǎn)向?yàn)榉�(wěn)健、央行剛開(kāi)始進(jìn)入加息通道之際，就大呼2011年開(kāi)發(fā)商將遭遇資金斷鏈的威脅，會(huì)有不少公司退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

    而實(shí)際上，只要客觀地看看房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)這些現(xiàn)實(shí)情況，冷靜地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，將一些數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，下這種結(jié)論過(guò)于武斷。2010年共上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次、2次象征性地加息，除釋放貨幣政策收緊、宏觀調(diào)控向打擊通脹傾斜等信號(hào)外，對(duì)通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果或非常有限。

    2009年新增信貸近10萬(wàn)億，2010年新增信貸超過(guò)8萬(wàn)億，這兩年大規(guī)模增加的信貸投放中，不少資金流向了房地產(chǎn)，不少開(kāi)發(fā)商尤其大中型開(kāi)發(fā)商獲得了足夠多的貸款資金。

    2011年，即使信貸投放在2010年基礎(chǔ)上下降10—25%左右，那投放總量也將不少，甚至超過(guò)2008年的信貸投放總量，比2008年以前的正常信貸投放量將有相當(dāng)規(guī)模的增加。相信在2011年的信貸投放中，依然將有不少流向房地產(chǎn)。

    歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，由于房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)，無(wú)論信貸是否從緊，大中型開(kāi)發(fā)商和部分有關(guān)系的中小型開(kāi)發(fā)商一般依然不難獲得貸款。還有一些未償還歷史貸款的各種開(kāi)發(fā)商，將牽制銀行繼續(xù)放貸。這樣，2011年，依然有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商，將獲得所需要的貸款。

    再加上，在2009年、2010年兩年，開(kāi)發(fā)商普遍通過(guò)銷(xiāo)售回款已回籠了不少資金。

    一些不能獲得銀行貸款但因歷史上大量囤地而因房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲帶來(lái)土地大幅升值后獲得了很大獲利空間的開(kāi)發(fā)商，有足夠的利益空間去支付、消化銀行體系之外的信托融資及高利民間融資的成本，可從信托、基金及其他民間融資渠道獲得融資，以解決或部分解決企業(yè)所需要的資金問(wèn)題。

    如此看來(lái)，在2011年，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)遭遇資金斷鏈的問(wèn)題。當(dāng)然，一些中小開(kāi)發(fā)商，尤其是那些沒(méi)有歷史囤地的中小開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)破產(chǎn)倒閉而退出市場(chǎng)，或被其他大中型開(kāi)發(fā)商收購(gòu)。

    深化調(diào)控：或?qū)⒊鲂抡?/STRONG>