溫總理在12月26日參與中央人民廣播電臺(tái)直播時(shí)說(shuō)，“我相信，經(jīng)過(guò)我們一段的努力，房?jī)r(jià)會(huì)回到合理的價(jià)位，我有這個(gè)信心”�？偫眍愃频谋硎鲞�有兩次，一次是在2月27日作客中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)與網(wǎng)民在線交流時(shí)講的：“我有決心，在本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”。稍晚一次是在9月30日建國(guó)61周年的國(guó)慶招待會(huì)上的祝酒詞中的一句話：“要增加保障性住房供給，保持房地產(chǎn)價(jià)格的合理和穩(wěn)定，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果更廣泛地惠及全體人民�！�

    總理這三次講話中所談的“房?jī)r(jià)合理價(jià)位”究竟是什么樣的價(jià)位，總理沒(méi)有明說(shuō)，事實(shí)上總理也不便于明說(shuō)。這就引起了業(yè)內(nèi)外人士諸多猜測(cè)：有的猜想比較客觀，說(shuō)是剔除了房?jī)r(jià)暴利及腐敗成本后，開發(fā)商以工業(yè)企業(yè)的平均利潤(rùn)所出售的價(jià)格是合理的；有的搬出了不合理的存在即合理歪論，講現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)之所以能存在就有它的合理性；有的就離了譜，猜總理為了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，希望房?jī)r(jià)超高越合理。當(dāng)然，參與競(jìng)猜的人所處立場(chǎng)不同，得出的結(jié)論也就各異。

    那么，如何準(zhǔn)確猜出總理心目中的“房?jī)r(jià)合理價(jià)位”呢？筆者分析如下：

    欲準(zhǔn)確探知總理所說(shuō)的合理房?jī)r(jià)，需將總理的講話認(rèn)真分析、句句斟酌、字字推敲。以本月26日總理“我相信，經(jīng)過(guò)我們一段的努力，房?jī)r(jià)會(huì)回到合理的價(jià)位，我有這個(gè)信心”的講話為例，總理在這個(gè)講話中除了再一次表明了調(diào)控房?jī)r(jià)決不退縮的堅(jiān)定決心和信心外，另一層意思是調(diào)控不可一蹴而就，需要“經(jīng)過(guò)我們一段的努力”，這些觀點(diǎn)與上兩次講話區(qū)別不大，但最大的區(qū)別是總理這次用了一個(gè)關(guān)鍵的字“回”，“回”到什么呢？“回到合理價(jià)位”！這個(gè)“回”字便一下揭開了總理心目中房?jī)r(jià)合理價(jià)位的迷底。

    從《新華字典》上查知，“回”字最重要的含義有兩個(gè)：一是“還，走向原來(lái)的地方”的意思，例：回家、回國(guó)；二是“掉轉(zhuǎn)”的意思，例：回頭、回過(guò)身來(lái)。理解了“回”字的含義后，再來(lái)分析總理的講話就一點(diǎn)不難了。總理講話的本質(zhì)是：目前房?jī)r(jià)不合理，但我國(guó)曾有過(guò)合理價(jià)位的階段，要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，使房?jī)r(jià)“掉轉(zhuǎn)回頭，走向原來(lái)曾有過(guò)的合理價(jià)位階段”，他有信心。

    那么，我國(guó)曾有過(guò)房?jī)r(jià)合理價(jià)位的階段是什么時(shí)期呢？這個(gè)問(wèn)題對(duì)揭開迷底也非常重要。大家知道，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是從2003年泛起的，那么，我們有理由認(rèn)為，2002年以前的房?jī)r(jià)基本是合理的。

    我們以2002年的房?jī)r(jià)（以字母N代替）作為基數(shù)，考慮到民眾收入及物價(jià)的上漲，我們按每年8%的遞增速度進(jìn)行計(jì)算，則可算出目前各地合理的房屋均價(jià)(用字母M代替)，也可算出總理講話所隱含的未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)跌幅。計(jì)算公式為：N+(N×0.914)=M。

    以蘭州為例，2002年蘭州九洲開發(fā)區(qū)（地質(zhì)災(zāi)害頻發(fā)區(qū)，以前鮮有人居�。┑姆�?jī)r(jià)不足1000/平米。100平的房子也就是十萬(wàn)，這個(gè)價(jià)位85%的人都買得起，沒(méi)有泡沫，但目前已經(jīng)暴漲到4500元/平米。

    則蘭州合理的房?jī)r(jià)應(yīng)為1000+（1000×0.914）=1914元/平方。這樣算來(lái)，蘭州九洲開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該“掉轉(zhuǎn)回頭”下跌57.4%，這個(gè)下跌幅度也同社科院公布的蘭州房?jī)r(jià)泡沫率53.4%非常接近。

    再以北京為例，2002年北京房屋均價(jià)約為5000/平米，按此算法，現(xiàn)在合理價(jià)位應(yīng)該是5000+（5000×0.914）=9570元/平米，而現(xiàn)在北京的商品房均價(jià)為20000元/平米。要回到總理心目中的價(jià)位，應(yīng)下跌52.15%。

    從近期溫總理及李克強(qiáng)副總理在正式場(chǎng)合對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，我們可以看出，未來(lái)兩年（溫總理任期內(nèi)），將是中央政府向高房?jī)r(jià)發(fā)起總攻的重要時(shí)期。盡管如溫總理所言，房?jī)r(jià)回歸還需要我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，可我們完全有理由相信，中國(guó)房?jī)r(jià)必將于近期開始進(jìn)行理性回調(diào)，各地房?jī)r(jià)將在未來(lái)兩年左右的時(shí)間出現(xiàn)50%左右的跌幅。

（來(lái)源和訊財(cái)經(jīng)博客 作者：吳其倫）

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