2010年，政府對房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的決心很大，所出臺的國十條所包含的內(nèi)容既周全又力度不小，但是實(shí)際的效果與絕大多數(shù)民眾的希望相差較大。因為，不僅不少地方過高的房價沒有得到一定程度的遏制，反之一線城市房地產(chǎn)泡沫開始向二三線城市蔓延�；蛘哒f，不少地方住房市場的價格越是宏觀調(diào)控則越高。無論是從住房的銷售面積來看還是從銷售金額來看，2010年全國住房銷售盡管其增幅小于2009年，但其總量創(chuàng)歷史最高水平。所以溫家寶總理認(rèn)為2010年國內(nèi)房地產(chǎn)政策“落實(shí)還不夠好”，而政府有決心讓“房價回到合理價位”，其采取的方法主要是通過增加保障性住房的方式來現(xiàn)實(shí)。也就是說，要化解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的矛盾或問題，就得采取“保障歸保障，市場歸市場”所謂的住房供應(yīng)“雙軌制”的方式。

    現(xiàn)在我們要問的是，住房“雙軌制”能夠化解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)問題嗎？當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)問題的實(shí)質(zhì)何在？為何2010年出臺了如此之多的房地產(chǎn)政策所起到效果則不是太好？是房地產(chǎn)利益關(guān)系的盤根錯節(jié)還是沒有把握到國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題實(shí)質(zhì)所在？是對房地產(chǎn)市場認(rèn)識不清及判斷失誤，還是市場條件的復(fù)雜性而無法認(rèn)識清楚并出臺針對性的政策？等等。如果不對這些問題進(jìn)行深入的思考與分析，估計要找到正確答案并非易事。即使有些政策推行，比如住房市場的“雙軌制”，但是實(shí)際效果同樣會不盡人意。

    從2010年的情況來看，國十條的推出應(yīng)該是轉(zhuǎn)變了這些年來房地產(chǎn)發(fā)展的政策思路，開始步入正確的轉(zhuǎn)道。但是這個正確的思路并沒有真正落實(shí)與推行。而把重點(diǎn)放在建設(shè)大量的保障性住房上。2010年政府規(guī)定要建設(shè)580萬套保障性住房。2011年計劃再建設(shè)1000萬套保障性住房。

    也就是說，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場軌”雙軌制來化解房地產(chǎn)市場的問題與矛盾。即購買不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場軌則讓市場自由發(fā)展。其實(shí)這種從香港及新加坡那里學(xué)習(xí)來的思路，不僅沒有參考性，而且在實(shí)踐中可能面對的問題更多。因為，中國與香港及新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財力強(qiáng)。盡管如此，這些城市的保障住房體系也化了60－70年才達(dá)到今年這種非理想的程度（即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數(shù)住房福利水平為代價的，我們只要到過香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見的，新加坡要好一點(diǎn)）。對于人口眾多的中國來說，要達(dá)到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年時間才能達(dá)到。

    因為，不僅中國人口多（是香港人口200倍），而且區(qū)域廣大不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財力有限。在中國的中西地區(qū)，以目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財政支持，這些地區(qū)是完全沒有能力來解決當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》康�。我們現(xiàn)在可以看到就算每年建設(shè)1000萬套住房財政有能力來做。但1000萬套住房建設(shè)僅是城市居民住房條件補(bǔ)課都得很長時間來滿足城市低收入民眾的需要，而每年通過城市化進(jìn)入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難。也就是說，即使這個住房保障體系是合理的，但是政府實(shí)際的財力是無法支撐這個住房保障體系的。

    更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權(quán)的問題，而且是保障全體國人居住權(quán)的問題。這是現(xiàn)代文明社會的基本文件。政府加大狹義上的保障性住房投入這是天經(jīng)地義的事情，同時也只是對以前保障性住房投入太少的補(bǔ)課。但是政府希望通過這種狹義的保障性住房來解決全民的住房問題根本就不可能。因為香港及新加坡這樣的小地方都花70－80年時間，中國14億人是無法通過這處狹義的住房保障體系來解決。要保證全體居民的基本居住權(quán)的問題，就得通過有效的市場方式來解決，而不是“市場歸市場、保障歸保障”。而這種住房市場的“雙轉(zhuǎn)制”表面上對城市低收入民眾有利，政府是在通過合適的方式來解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題，但是實(shí)際上是希望保持現(xiàn)有的住房市場的環(huán)境、政策、利益的基礎(chǔ)上來緩解當(dāng)前國內(nèi)住房市場問題與矛盾，我想這是不可能的。隨著時間的檢驗，這種住房“雙軌制”可能帶來的困難與問題會更多。

    實(shí)際上，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大問題，就在于中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展到底是為什么的問題，或住房市場的本質(zhì)是什么的問題。如果這個問題不清楚，其他問題就會隨之涌現(xiàn)出來。因為，在任何一個國家的房地產(chǎn)市場，其實(shí)質(zhì)或根本就是把它當(dāng)作為保證每一個居民基本居住權(quán)的市場，住房市場生產(chǎn)的所有住房以此為目標(biāo)。但是，由于早幾年住房市場政策失誤，通過政府各種各樣的政策（包括信貸政策、稅收政策和土地政策等）鼓勵國人全民投機(jī)炒作，把住房成為個人謀利賺錢的工具，把中國的房地產(chǎn)市場變成了一個全民投機(jī)炒作的市場。在這種情況下，住房的價格豈能不快速飚升？房地產(chǎn)市場的利益豈能不盤根錯節(jié)？房地產(chǎn)泡沫豈能不吹大？這才是國內(nèi)住房市場的問題的實(shí)質(zhì)所在。國十條中看到國內(nèi)住房投機(jī)炒作的嚴(yán)重性及危害性，也認(rèn)為對這些住房投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，但是這些政策與文件很多方式僅是停留在紙上，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)炒作越來越瘋狂。

    因此，要化解當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場問題，最為重要的是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，去除住房市場的賺錢效應(yīng)或投資工具效應(yīng)。只要把房地產(chǎn)投機(jī)炒作擠出市場，恢復(fù)住房的居住功能而不是投資功能，住房成為一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，這時有效的住房市場就能夠形成。住房市場“雙軌制”所起到作用也就十分有限。如果住房市場的投機(jī)炒作盛行，房地產(chǎn)市場就永無寧日。政府對住房的供給增加最多，保障性住房生產(chǎn)最多，人均面積看上增加最大，所能夠起到作用都是十分有限的。因此，2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為核心的政策就在于如何在信貸及稅收上真正對住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，把它擠出市場，并讓國內(nèi)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。如果不這樣，房地產(chǎn)市場要走上健康之路是不可能的。因此，住房的“雙軌制”是不可能化解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本問題，就如2008年提出所謂的“改善性住房”的概念一樣，反之把中國房地產(chǎn)市場帶入瘋狂投機(jī)炒作的市場。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：易憲容）

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