2010年，盡管政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調控政策，盡管2009年那種房價快速飚升在一定程度上得到控制，但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在2009年的歷史高點上更是再上一層樓。即2010年的住房銷售面積與銷售金額都高于2009年。與2008年相比，住房銷售金額比2008年同比增長了一倍以上。而全國住宅平均價格（住宅銷售總金額除了住宅銷售總面積），2008年底、2009年底、2010年10月份底分別為3576元、4459元、4811元，不到兩年全國住宅的平均價格上漲了34.5%。可見，2010年住宅價格快速上漲已經(jīng)由2009年的一線城市蔓延到全國二三線城市。國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全國一線以下各城市。這就是我2009年底文章所分析過的結論。

    我們再來看2010年的住房投資開發(fā)的情況。在這里要注意兩個方面與國際市場差異性。一是當前中國的房地產(chǎn)市場是以一手房為主導，所占的比重在85%以上，而國際市場一般一手房在15%左右；二是中國房地產(chǎn)市場是一種徹底的住房預售制度（即所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可通過住房預售來經(jīng)營而國際市場僅是部分優(yōu)質企業(yè)），因此住房的銷售早于住房的投資開發(fā)半年到一年。這就讓我們可以看到，2009年房地產(chǎn)銷售繁榮，但是其開發(fā)投資增長只有16%左右，但是2010年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長則基本上保持在36%以上的水平。而且，隨著2010年房地產(chǎn)銷售的繼續(xù)繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長估計可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000萬套保障性住房建設，那么2011年住房投資開發(fā)增長有可能要快于2010年。因此，早幾年那些認為“房地產(chǎn)市場調整會影響經(jīng)濟增長，導致經(jīng)濟衰退”的謬論不攻自破。

    從房地產(chǎn)資金來源來看，2010年1－10月份進入房地產(chǎn)的資金達56923億元，同比增長32%。其中自籌資金增長最快達21553億元，同比增長50%以上，占進入房地產(chǎn)資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長只有26%，占比不到20%。個人按揭貸款的增長由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增長168%迅速下降不足其增幅的十分之一。這里既有基數(shù)效應有問題，也有房地產(chǎn)宏觀政策的顯現(xiàn)。因為，2010年1－10月份的個人住房按揭貸款為7101億元，高于2009年的同期水平（為6163億元）。

    從上述房地產(chǎn)的資金來源的情況來看，盡管房地產(chǎn)信貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)資金有所收緊，但是由于房地產(chǎn)高利潤，也就無法阻礙銀行信貸資金以迥回的方式進入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)自籌資金快速增長就是與這種信貸迥回方式進入房地產(chǎn)投資有關。還有，今年個人住房按揭貸款，盡管在差異化的信貸政策出臺后，增幅每個月都在下降，但是2010年的個人住房按揭貸款總體上減少不多。而從另外的一些貸款數(shù)據(jù)來看，2009年住戶貸款為24737億元，是2008年的4倍多。它是2009年住房價格快速飚升的主要動力。對于2010年的住戶貸款，1－10月份已經(jīng)超過了2009年的全年水平達到27364億元，其中個人消費性貸款就達到16984億元，也接近2009年全面的水平。

    可以說，只要個人能夠源源不斷地以不同的方式把銀行的信貸流向市場，那么居民就有辦法讓這些錢流向房地產(chǎn)市場。今年的房地產(chǎn)市場價格之所以在一系列的房地產(chǎn)宏觀調控之后仍然會如此堅挺，估計與這些銀行信貸源源不斷地流入房地產(chǎn)市場有關。在2009年，這些銀行信貸資金流向更多的是一線城市的房地產(chǎn)市場，但在2010年這種情況已經(jīng)從一線城市向全國二三線城市快速蔓延。這就是房地產(chǎn)宏觀調控政策所謂的在保有壓的結果�？梢哉f，房地產(chǎn)市場賺錢效應不改變，房地產(chǎn)投機炒作不遏制，那么不少居民就會千方百計地讓銀行信貸資金不斷地流向房地產(chǎn)市場。

    以上僅是對2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場簡要俯視。其特征是，盡管2010年政府出臺一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策，其目標就嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作并讓住房市場回歸居住功能，但是由于政府對房地產(chǎn)市場認知上的不足及決策的果斷性差，從而使得好的政策并沒有認真執(zhí)行。在這些政策的影響下，盡管2010年一線城市的房價上漲失去了2009年那種快速飚升的瘋狂，但是國內(nèi)住房價格上漲的動能并沒有完全轉弱，反之它不僅伺機反撲，而且已經(jīng)全面向二三線城市蔓延。在寵大的住房銷售支撐下，不僅在增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對抗房地產(chǎn)宏觀調控政策的法碼，而且也為房地產(chǎn)既得利益集團讓其利益制度化奠定了物質基礎，從而使得給未來的房地產(chǎn)市場利益關系調整增加難度。由于房地產(chǎn)市場超額利潤或暴利，因此僅是從融資條件或規(guī)模上來限制房地產(chǎn)企業(yè)并非易事，房地產(chǎn)企業(yè)找到了新的融資渠道。

    2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場何去何從？第一個大問題是當前這種完全是房地產(chǎn)投機炒作為主導的市場是否可持續(xù)？或如果不進行房地產(chǎn)宏觀調控，當前巨大的房地產(chǎn)泡沫在什么時候會破滅？從歷史的角度來看，任何房地產(chǎn)泡沫都會破滅，任何系統(tǒng)性的金融風險都會暴發(fā)出來，只不過，這些泡沫破滅是什么時候是不確定的。中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)越過13年的長周期，其積聚的泡沫及風險決不可低估。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題不僅在于其泡沫吹得巨大，而且更為嚴重的是不少人甚至于管理層還在認為這個泡沫永遠持續(xù)吹大下去，中國房地產(chǎn)價格只漲不跌！這應該是當前中國房地產(chǎn)市場最大的風險。

    據(jù)悉，2011年可以通過“保障軌”及“市場軌”兩軌來化解房地產(chǎn)市場矛盾。即購買不起住房的居民進入保障軌，而市場軌則讓市場自由發(fā)展。其實這種從香港及新加坡那里學習來的思路，不僅沒有參考性，而且在實踐中可能面對的問題更多。因為，中國與香港及新加坡是完全不同的，這些城市地方的公共保障住房都化了60－70年才達到今年這種非理想的程度。對于人口眾多的中國來說，要達到其公共住房水平至少在化上200年時間。所以，要化解當前中國房地產(chǎn)市場問題，最為重要的是要嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作。只要把房地產(chǎn)投機炒作擠出市場，恢復住房居住功能而不是投資功能，那么有效的住房市場就能夠形成。如果住房投機炒作盛行，房地產(chǎn)市場永無寧日。因此，2011年房地產(chǎn)市場最為核心的政策就在于如何在信貸及稅收上真正對住房投機炒作嚴厲打擊，把它擠出市場。如果不這樣，房地產(chǎn)市場要走上健康之路是不可能的�？梢姡�由于房地產(chǎn)政策的不確定，那么2011年中國房地產(chǎn)市場面臨巨大的不確定。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：易憲容）

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