每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

2010年的中國樓市堪稱調控年。但在調控年年末，各地樓市再次噪動。展望2011年，房價會降嗎？熱議中的房產(chǎn)稅會否成行？如果成行，會對堅挺的房價帶來怎樣的影響？在理不清、論不斷的房價走勢爭論下，明年你是否會買房？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合搜房網(wǎng)進行的“2011年房價走勢調查”結果顯示，多數(shù)人認為，2011年調控仍將繼續(xù)，但效果仍值得懷疑。僅 37.9%受訪者認為房價會跌調查結果顯示，43.90%的受訪者認為，2011年，熱議中的房產(chǎn)稅將落地試點，但40.10%的人認為，房產(chǎn)稅將會被轉移給買方，從而助推房價上漲；49.4%的人認為房產(chǎn)稅對房價影響不大，只有20.50%的人認為房產(chǎn)稅將促使房價下降。

針對調控的另一利劍——貨幣緊縮，如存款準備金率上調和可能的加息，57%的受訪者認為此舉對房企資金鏈無影響，因為房企不缺錢；即使有影響，房企仍可通過其他融資方式解決資金問題。但也有43%的人認為，貨幣緊縮將對房企資金鏈造成沖擊，并最終促使房企降價促銷，以回收現(xiàn)金流。

總體而言，對于明年可能開啟的第三波調控的效果，多數(shù)人持懷疑態(tài)度。對于歷次調控難見效的原因，51%的認為根源在于地方政府對土地財政的依賴；19.90%的人將其歸因于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求；還有29.1%的人認為主要原因是民間資本投資領域過窄、全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期、中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距巨大，以及房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失等。

調查中，對于目前的高房價，94.4%的受訪者認為樓市有泡沫，但由于不太看好明年的調控政策，47.80%的人仍認為明年的房價將穩(wěn)中有升，14.20%的人甚至認為明年房價將迎來報復性反彈。只有37.9%的人選擇穩(wěn)中有降或大幅下降。

38.30%的受訪者明年會選擇買房，不會買房的人占比為29.70%，其余選擇 “再看看”。至于購買原因，40.90%的人認為在通脹壓力下買房可保值，有31.50%的人是因為結婚、添小孩等剛性需求，另有19.90%與 7.70%的人分別選擇預期房價上漲和租金上漲。至于投資房產(chǎn)的品種，高達67.40%的人選擇普通住宅，只有14.20%的人選擇商鋪，其余18.4% 優(yōu)先選擇高端住宅、寫字樓或其他房產(chǎn)品種。絕大部分認為房價穩(wěn)中有升

除普通購房者外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還對市場研究機構、房產(chǎn)商和地產(chǎn)媒體等近20位房地產(chǎn)業(yè)內人士進行了問卷調查。

基本上所有人都認為，目前房價總體而言存在泡沫。

對于明年的房價趨勢，絕大部分認為會穩(wěn)中有升，少數(shù)人認為會下降。至于房產(chǎn)稅試點工作，大部分人都認為明年會落地，只有極少數(shù)人認為房產(chǎn)稅將促使房價下跌，如廣州盈正副總裁陳以勝就認為，目前房價泡沫很高，房產(chǎn)稅將擠破這個泡沫。

與許多民眾打算明年買房不同，業(yè)內人士多數(shù)選擇不買房。如果要買，多數(shù)會優(yōu)先選擇商鋪，而不是普通住宅。

SOHO中國一位不愿透露姓名的內部人士告訴記者，目前普通住宅的泡沫很高。如果要投資房產(chǎn)，首選商鋪，因為相較于普通住宅，目前商鋪價格被低估，投資空間更大，還可以預防普通住宅泡沫破滅帶來的沖擊。北京樓市年末躁動房價再抬頭每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

臨近年底，北京樓市十分“躁動”：CPI高企之下，購房者躍躍欲試；面對成交量反彈，開發(fā)商不惜捂盤；樓市再次反彈，第三波調控政策已經(jīng)上膛，隨時準備扣動板機。

在貨幣超發(fā)的背景下，或以房產(chǎn)稅為主的第三波調控能否在2011年對抗通脹壓力？保值壓力下?lián)尫吭佻F(xiàn)

李明（化名）原本打算于10月初在燕郊購買自己的第一套房，但在付了定金后，燕郊樓市開始實施限貸，李明被迫將目光轉回北京。

近日在北京海淀區(qū)某樓盤現(xiàn)場，正在找房的李明告訴記者，燕郊買房計劃落空后，他等了近2個半月后再次走上選房道路。談起此時再入市的時機，他說：“原因有二個，一是二次調控未見效果，房價正大幅反彈；其次，通貨膨脹越來越嚴重，手中的錢越來越不值錢�！�

他介紹說，他于上月底看中了北京順義區(qū)的一個樓盤，主打戶型為50~60平方米的一居和70~80平方米二居。在他猶豫了二三天后再致電售樓處時，已被告知中小戶型全部賣完。之后一個多月，他看中過幾套房，但皆因自己下手太慢而被人搶購。捂盤惜售頻現(xiàn)接近年底，北京樓市再次反彈。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：截至18日，12月北京41個已取得預售證的項目預售均價達到了26599元/平方米，環(huán)比上漲12.6%，與10月相比，上漲了近 22.9%。

由于看好樓市前景，目前北京不少項目竟對抗“拿到預售證后三天內開盤”的政策規(guī)定，赤裸裸地捂盤惜售。

以上半月為例，北京共有30個入市住宅項目，竟有15個項目莫名零成交。

某大型房地產(chǎn)商的一樓盤于12月11日拿到預售證，上市房源量為492套。按規(guī)定，該樓盤需在14日前開盤，但該樓盤售樓處的一位工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前樓盤可能會在月底開盤，預計開盤價為2.2萬~2.3萬元/平方米左右。

此外，記者以購房者身份調查后發(fā)現(xiàn)，目前米拉家園、融科鈞廷（資料、論壇)、K2·清水灣等樓盤皆已過了“三天內開盤”的時間大限。

對此，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，在目前的環(huán)境下，開發(fā)商在領證后拖延開盤時間，可能依然有利于開發(fā)商。房產(chǎn)稅或助漲房價

購房者躍躍入市，開發(fā)商捂盤惜售，整個北京樓市躁動不已，這可能會導致政府第三波調控的出臺，而政策的核心或是房產(chǎn)稅。

但房產(chǎn)稅還未現(xiàn)世，已引起一片質疑。

華遠地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強說，對于房產(chǎn)稅他主要有三個觀點：首先，房產(chǎn)稅的初衷是為地方政府尋找一個可持續(xù)的稅源，出發(fā)點就不是為了調控房價；其次，按照目前上海版與重慶版的房產(chǎn)稅征收來看，覆蓋面過低，征收后幾乎等同于沒征收；第三點，房產(chǎn)稅征收后，最終會被轉移給買方，進一步推動房價上漲。因此，綜合起來，他得出的結論是，房產(chǎn)稅將助推房價上漲，而不是調控房價。

而記者在與多位業(yè)內人士溝通中，他們皆認為，房產(chǎn)稅開征后，短期內將使房價向下調整，但中長期對房價影響不大。

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉的觀點或許頗具代表性。他認為，只要貨幣仍然超發(fā)，CPI繼續(xù)高企，2011年北京房價上漲壓力仍然巨大，明年北京房價將穩(wěn)中有升。上海通脹猛于房產(chǎn)稅購房者很糾結每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“購房者現(xiàn)在非常糾結。”上海一家豪宅開發(fā)商的銷售策劃告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，那些能夠一次性支付千萬甚至上億元買豪宅的購房者，遠沒有想象中那樣豪氣萬丈，他們是盤算再盤算后才作出的選擇。很多人最后還是覺得通脹的風險大于調控，房價上漲的概率大于下跌，最后選擇買房。這樣的心態(tài)具有普遍性。上海21世紀不動產(chǎn)的區(qū)域門店經(jīng)理王軼說，既然價格上漲是必然的，那么宏觀調控新政只會加重購房成本，購房者因此希望搶在新政策出臺前買房。

不過，持這些觀點的大多是那些有能力買房，或者急需買房的剛性需求購房者。而對購買力已經(jīng)脫離了現(xiàn)在房價的購房者來說，他們現(xiàn)在能做的只有等房價下跌。多數(shù)人不擔心房產(chǎn)稅

記者針對上海30位準購房者、銷售經(jīng)理、中介門店經(jīng)理、行業(yè)分析師的調查顯示，大多數(shù)人認為未來房價會上漲。

這一結果和《每日經(jīng)濟新聞》與搜房網(wǎng)上海站的同題調查結果相同。該調查顯示，有近六成的購房者認為明年房價會漲。值得一提的是，44.6%的人相信，房產(chǎn)稅一旦實施，將被轉嫁給購房者，從而提高購房成本。

事實上，在記者實地采訪中也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者不相信房產(chǎn)稅能降低房價。一位已經(jīng)購置了兩套房子的房地產(chǎn)分析師計劃近期再買入一套房子。他說，看看新加坡和我國香港地區(qū)就知道了，房產(chǎn)稅出臺會令房價跌嗎？這些兩個地方的保障房數(shù)量不少了吧，可是對商品房的價格有多大沖擊呢？

雖然還是有很多購房者擔心房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生巨大威力，但在這些購房者眼里，通貨膨脹顯然更為可怕。

在上海一家房地產(chǎn)集團任職的王誠說，即使是普通購房者現(xiàn)在也著急買房，這不是因為他們手上有多少錢需要避通脹的風險，只是他們希望能盡早解決房價上漲的風險。

此前，華遠總裁任志強在上海推廣新書《任你評說》時也說，“買房是解決問題的唯一辦法”。很多人相信，一向說真話的任志強說的是大實話，不買房的風險會比買房高得多。

《每日經(jīng)濟新聞》和搜房網(wǎng)的聯(lián)合調查顯示，有31.3%的網(wǎng)友說，在通脹下讓資產(chǎn)保值是他們買房的主要原因。通縮成為隱藏風險？

大多數(shù)受訪者認為，房產(chǎn)稅不會令房價下跌，并不代表房價沒有下跌風險。央行年內6次提高準備金率和重啟加息的做法，已經(jīng)讓很多購房者感覺到明年有可能會出現(xiàn)一系列貨幣政策收縮調整的可能。

調查顯示，有超過七成的網(wǎng)友相信，明年貨幣緊縮可能令開發(fā)商的資金鏈較今年更緊張，其中接近三成的受調查者表示，開發(fā)商會降價賣房。

上海中原新江灣城板塊區(qū)域經(jīng)理張卓成說，貨幣收緊政策會令開發(fā)商的資金更加緊張，并且逼使行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的合并浪潮，這可以保證上半年的房價平穩(wěn)。而到了下半年，開發(fā)商在完成合并之后，就有了上調房價的資源，到時房價可能會再次上漲。

不過，也有人擔心，如果貨幣緊縮過度，會出現(xiàn)通貨緊縮。

上述房地產(chǎn)分析師也稱，他也預料到可能會發(fā)生通縮。但是，他仍然認為現(xiàn)在買房值得一搏。自從2005年首次調控以來，房地產(chǎn)幾乎在每次調控后的一年內都出現(xiàn)報復性的瘋狂反彈，形成了“越調越高”的怪象。而明年同樣有可能會出現(xiàn)房價大幅反彈。

令他放心的還有購房者的態(tài)度。調查顯示，47.3%的購房者屬于剛性需求。張卓成說，剛性需求購房者根本不關心房價未來的趨勢，只關心房子是否合適，價格是否可以接受。符合這些條件，他們就會考慮購買。

只是，上述觀點并不代表目前的房價有繼續(xù)上漲的潛力。不少人認為，如果開發(fā)商繼續(xù)大幅上調房價，面臨滯銷幾乎是必然的。廣州觀望氛圍中量跌價升調控下樓市預期見漲每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州

12月16日，保利地產(chǎn)(600048,股吧)分別以24億元和11億元奪得廣州白云新城兩幅地塊，樓盤價分別高達19632元/平方米和 20605元/平方米，刷新地王紀錄；同日晚間，廣州11月官方樓市數(shù)據(jù)公布，再次環(huán)比小幅上揚，整體市場均價高達1.3萬元/平方米。

最“給力”的樓市調控，依然遏制不住樓市走牛的趨勢。在《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合搜房網(wǎng)進行的“2011年房價走勢”廣州區(qū)域調查問卷中，200個受訪者中約46.7%認為明年房價總體走勢將呈現(xiàn)穩(wěn)中走升的局面。記者近期實地走訪廣州樓盤也發(fā)現(xiàn)，盡管當前市場觀望氣氛濃厚，但預期房價還要漲價的置業(yè)者不在少數(shù)。量跌價升

“現(xiàn)在市場不好，成交一單好難呀！”在廣州番禺區(qū)祈福新村這個超十萬人規(guī)模的大盤附近，某中介公司經(jīng)紀小陳對記者無奈表示。據(jù)他介紹，上周有個客戶購買了一個60多平方米的兩房，總價70多萬元，但已到簽合同了，購房者居然以一個陽臺裝修問題反悔了。

“這肯定不是他的真實理由，裝修的問題都可以協(xié)商解決的。”小陳表示，主要還是由于現(xiàn)在房價漲得厲害，購房者覺得比他朋友早期購買的價格高出十幾萬，太虧了�！�11月份這個小區(qū)以9000多元/平方米都可以拿下68平方米的兩房，但到12月份，不下1萬元/平方米是拿不下來的�！�

這樣的情況不僅出現(xiàn)在二手房交易中，當?shù)氐淖饨鹨彩锹勶L漲價。

“上周看中了一個兩房單位，中介給我的報價是每月1600元，誰知道當天約業(yè)主看房，報價漲到了每月1900元，一分不少�！蹦甑子�重新租房的張小姐表示，由于房價沒降下來，業(yè)主都在趁機漲價。

廣州國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州市房管局）11月的最新官方數(shù)據(jù)顯示，11月廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積43.68萬平方米，環(huán)比減少72.1%；其中市場均價達13847元/平方米，環(huán)比上升4.5%。

值得注意的是，廣州市中心區(qū)域某街道樓盤均價居然突破了5萬元/平方米。廣州市房管局解釋稱，這是由于該地區(qū)域14個價格較高的樓盤成交導致。

對于依然小幅上揚的樓市均價，廣州市國土局解釋，受到成交結構變動的影響，以及廣州亞運會對城市建設的提速，城市環(huán)境得到明顯改善，對房價產(chǎn)生支撐作用。此外，由于市場剛性需求和改善性需求仍然存在，也對房價形成了支撐。預期仍見漲

在《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合搜房網(wǎng)進行的“2011年房價走勢”廣州區(qū)域問卷調查中，46.7%的受訪者認為明年的房價總體走勢是穩(wěn)中有升，認為房價會報復性反彈的受訪者占比20%，僅有16.7%的人認為房價會大幅下降，16.7%的人認為房價會穩(wěn)中趨降。

針對房產(chǎn)稅是否征收，42.9%的受訪者認為，如果房產(chǎn)稅實施，將會促使房價轉移給買方，從而助推房價上漲。46.4%的受訪者認為當下樓市泡沫較高。

面對預期依然見漲的房價，19日晚間，國土資源部發(fā)令直指房價調控核心，要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調控政策措施，打擊囤地、炒地和閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲的趨勢。

國土部表示，對招拍掛出讓中溢價率超過50％、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，將上報上級相關部門備案。

針對廣州位于白云新城的樓面地價突破2萬元/平方米，參加第二天廣州萬達廣場開業(yè)的萬達董事長王健林對當?shù)孛襟w表示，“估計土地成本不降下來，房價也不會下來。地價達2萬元有點超出我的預期�！�

在上周末，合生創(chuàng)展位于佛山的某樓盤開盤，200套房銷售一空，價格最高近1萬元/平方米。該公司相關人士表示，購房者有不少是因限購到佛山買房的。12月初，萬科位于廣東清遠的某樓盤，以3000~4000元/平方米的低價入市，總價低至22萬元一套，當時推出千套即銷售一空。

“預計12月份樓市將會量價齊漲�！睆V州地產(chǎn)專家謝逸楓認為，廣州樓市成交盡管下降了一些，但其實是被相關部門限制網(wǎng)簽造成的。在地王頻出、土地稀少，以及市場供應小的情況下，房價還得上漲。

“地王出現(xiàn)恐導致房價報復性反彈�！敝x逸楓認為，日前全國多個城市紛紛出現(xiàn)新地王，新一輪調控并未讓市場心態(tài)發(fā)生變化，反而讓買家對市場預期見漲。特別是在通脹預期和供給不足的大背景下，明年限購、限貸等房地產(chǎn)調控政策放松的可能性非常小。

(本文來源：每日經(jīng)濟新聞 )