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天價車位引發(fā)熱議 政協(xié)委員建議取消停車費限價
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-8-18 10:22:04
蘭格鋼鐵 |
今年上半年，廣州市一個名叫“藍(lán)色康園”的小區(qū)賣車位，有的車位叫價六七十萬元，引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。“天價車位”揭露了廣州“車位貴、停車難”問題的冰山一角。昨日，廣州市政協(xié)舉行“委員接待日”活動。參加活動的廣州市政協(xié)委員、廣州新城市集團(tuán)董事長曹志偉托廣州市政協(xié)主席林元和向有關(guān)部門轉(zhuǎn)交一份建議，在這份建議中，曹志偉詳細(xì)算了幾筆賬，試圖從經(jīng)濟(jì)角度解開“停車為什么難”這個問題。據(jù)他計算，開發(fā)商出售一個車位毛利近20%，而出租一個車位年收益率僅1.08%，造成開發(fā)商“寧售不租”，客觀上導(dǎo)致小區(qū)停車位被炒作。
算賬出售車位收益遠(yuǎn)高于出租
一方面是車位越來越緊張，另一方面是開發(fā)商建設(shè)配套停車位的積極性卻不高，究其內(nèi)因其實還是“錢作怪”。曹志偉算了三筆賬：
第一筆賬：開發(fā)商出售車位利潤率較高。目前車位均價是29.8萬元/個(根據(jù)2011年5月統(tǒng)計數(shù)據(jù))，而地下車庫的造價高昂，若能賣到30萬元的價格，扣除開發(fā)建設(shè)成本和各項稅費及財務(wù)費用后，平均花了3年開發(fā)建設(shè)一個房地產(chǎn)項目，發(fā)展商銷售車位的毛利潤率近20%。
第二筆賬：出租車位收益非常低。目前廣州市住宅車位出租有政府限價，月租最高400元/個。假定開發(fā)商以400元/月的月租出租自建的車位，即使按車位開發(fā)建設(shè)直接成本15萬元/個計，其收益率僅為1.08%。沒有限價的商業(yè)性質(zhì)車位，假定以2000元/月的月租出租自建的車位，收益率則有4.35%。
第三筆賬：而從政府角度說，若按建筑密度50%的規(guī)劃要求，在市中心每建多1萬個車位，起碼要占用10萬平方米土地，這在市中心可用土地面積出讓地面單價折合超過2萬元/平方的今天，意味著政府要減少20億的賣地收入，而且征地拆遷相當(dāng)困難。
曹志偉據(jù)此指出，開發(fā)商車位“寧賣不租”的真正原因是，無論是商業(yè)車位還是住宅車位，出租的收益率都極低，所以開發(fā)商情愿賣掉車位，收回成本再投資商業(yè)或住宅的開發(fā)項目。
建議放開車位租價控制私車增長
曹志偉委員對“停車難”問題開出的“藥方”是：放開車位租價、降低車位成本、控制私家車增長、發(fā)展公交事業(yè)。
曹志偉提出，政府應(yīng)加大對公共停車場建設(shè)的財政投入，在“十二五”3600億的交通投入預(yù)算中考慮到公共停車場的建設(shè)。例如在市政綠化廣場或公園的地下空間投資發(fā)展停車場。并且，應(yīng)該將路邊停車位收益在扣除道路維護(hù)費后全部用于停車場的建設(shè)，率先降低這些公共停車場的收費。
而對于小區(qū)和商業(yè)街區(qū)停車難問題，曹志偉提出，地下停車位租價至少是1237.11元/月才能支付稅費和建設(shè)開發(fā)直接成本的利息及管理費用。曹志偉認(rèn)為，只有放開停車場收費價格，才能鼓勵社會力量多建停車場。同時加快實施“公交優(yōu)先”政策，限制私家車增長。
曹志偉還指出，架空層車位建筑造價僅為地下室車位的一半，如政府允許架空層用于建設(shè)停車場，將有利于增加停車位、降低停車費。
(本文來源：南方日報作者：曾妮黃勇浩薛小群)
珠江新城車位兩個月漲12萬
■記者調(diào)查
珠江新城璟暉華庭業(yè)主梁小姐前年入住該小區(qū)，去年下半年，小區(qū)開發(fā)商抽簽賣固定停車位，梁小姐抽中了一個地下車位，價格是28萬元。梁小姐說：“這個價格對于我們來說簡直就是驚喜!”
車位拍賣結(jié)束后兩個月，梁小姐就接到了好幾個中介的電話�！坝腥藛栁屹u不賣，還有人問買不買，40萬一個車位�！绷盒〗恪爱�(dāng)時就震驚”了，“沒想到車位比房子升值還快!”
據(jù)統(tǒng)計，廣州市60%左右的私家車夜間沒有固定停車位。廣州市在“十一五”期間民用汽車量從77萬輛增長到161萬輛，翻了一番。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，平均每天就有超過700輛車上牌，而且私人機(jī)動車占總數(shù)的83%。在每年新增車輛20多萬臺的情況下，每年的新增固定車位只有5萬多個。這意味著，新增車輛和新增車位的速度比高達(dá)4∶1，廣州車位將“越來越緊缺”。
廣州市中心城區(qū)的停車難矛盾非常突出。全市70%以上的車輛集中在老八區(qū)，私人小汽車近75%集中在老八區(qū)。老城區(qū)原有建筑物配建車位不足。據(jù)了解，目前正在制定的《關(guān)于廣州市停車場建設(shè)與管理條例(草案)》規(guī)定，新住宅每百平米要配建一個車位。不過，這一規(guī)定是不是來得太遲了呢？
■爭論
有市民提出不同意見，認(rèn)為“停車難”根本上是規(guī)劃問題
“停車費貴了，停車一樣難”
“廣州中心區(qū)的小區(qū)停車位月保早就超過400元了，有的小區(qū)高達(dá)1200元，停車不還是難嗎？”圍繞廣州“停車難”問題，記者昨日將曹志偉委員的意見和建議轉(zhuǎn)交給一些市民，有車主對曹委員的建議提出不同意見：“停車難不是提高停車費就能解決的，別老是一說解決停車難就想到提高收費�！�
車主楊先生認(rèn)為，“停車難”問題雖有經(jīng)濟(jì)原因，但根本上還是規(guī)劃的問題：城市規(guī)劃對于汽車保有量的增長預(yù)計不足，導(dǎo)致停車場和路網(wǎng)規(guī)劃的嚴(yán)重滯后；早期建設(shè)的樓盤對于地下停車場沒有強(qiáng)制性規(guī)定，新增汽車無固定停車位，中心城區(qū)尤其嚴(yán)重；地下停車場開發(fā)成本較高，開發(fā)商缺乏積極性，而公共停車場需占用大量土地資源，政府財政不愿意買單。
楊先生說，他對曹委員的觀點有不同意見：
第一，興建地下停車場，本身是住宅配套，屬于開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，而且其開發(fā)成本在停車位的價格上已經(jīng)有所體現(xiàn)。而且，現(xiàn)在中心區(qū)住宅停車位并不便宜，一些小區(qū)停車位價格甚至超過了樓房均價。
第二，架空層停車位在規(guī)劃上已經(jīng)過時。架空層車位對應(yīng)住宅比率較低，無法大幅增加停車位數(shù)量。且架空層按照相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，不得出售牟利。此外，停在架空層的車輛，在小區(qū)內(nèi)部行駛，違背人車分流原則，增加了小區(qū)居民出行的隱患。
第三，停車位和車位的價格，早已市場化。特別是中心城區(qū)，絕大多數(shù)停車位月保收費早已超過400元。以海珠區(qū)疊彩園為例，每月的室內(nèi)月保費就高達(dá)1200元，但停車一樣很難。
第四，完全限制私家車發(fā)展，不可取也不可能。首先，中心城區(qū)房價太高，人群擠出效應(yīng)，導(dǎo)致越來越多市民居住于郊區(qū)，而公共交通配套不足，導(dǎo)致住得遠(yuǎn)的人不得不買車代步。其次，城市家庭生活對于汽車的依賴性越來越強(qiáng)，汽車時代已經(jīng)到來，政府應(yīng)考慮用疏導(dǎo)的辦法，而不是強(qiáng)行阻截。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也認(rèn)為，停車難首先是規(guī)劃的問題�！靶^(qū)規(guī)劃固定車位和住宅套數(shù)的比率不足1:1，多數(shù)是兩三戶人家才一個車位，肯定無法滿足需求�！崩栉慕f，他認(rèn)為在停車位不足的情況下，小區(qū)停車位應(yīng)該全部“只租不售”，這樣對全體居民來說才公平。否則稀缺的車位一旦進(jìn)入市場，就避免不了價格被炒作的命運。
(本文來源：南方日報作者：曾妮黃勇浩薛小群) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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