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北京CBD二輪招標(biāo)調(diào)規(guī)則 新增三地塊意在外資
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-15 9:16:23
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CBD大招標(biāo)第二輪新規(guī)則新玩法，新增清華美院三宗地塊為外資打開競爭機會，加大價格權(quán)重，政府意在提升售價
財新《新世紀(jì)》記者李慎
延宕了半年多時間，北京市朝陽區(qū)CBD核心區(qū)12塊土地剩余的6塊(Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13)終于再次入市。在吸取上一輪經(jīng)驗和教訓(xùn)基礎(chǔ)上，此輪招標(biāo)規(guī)則進(jìn)行了重大修改，其中最突出的是調(diào)高價格權(quán)重。
更出人意料的是，毗鄰CBD12塊地的西北邊，位于光華路和東三環(huán)夾角處原清華美院的三宗土地(Z1a、Z2a、Z2b)，這次也被拿出來，與CBD第二輪剩余六塊地一起招標(biāo)。此輪CBD招標(biāo)，從原來市場預(yù)期的六塊地，突然擴充至九塊，競標(biāo)形勢和規(guī)則隨之大變。
后三塊“肥肉”緣何橫空出世？規(guī)則與其他六塊地有何不同？新規(guī)則下，企業(yè)如何參與競標(biāo)？戰(zhàn)場在這里。
政府新意圖
透過精心設(shè)計的公式，政府希望此輪招標(biāo)地價“稍稍提高”的意圖一覽無余。此外，打分規(guī)則的變化，還可見政府在此輪招標(biāo)中有更多新愿景。
價格分提升10分，相應(yīng)的“綜合實力”分值則被減少了10分。在上一輪招標(biāo)中，綜合實力部分被普遍認(rèn)為是打分標(biāo)準(zhǔn)最模糊、操作空間最大的一塊。這一輪“綜合實力”仍有30分，因價格分和方案分可能拉開的距離不會太大，其作用仍十分關(guān)鍵。
與上一輪相比，“綜合實力”大項中的三個評分小項內(nèi)容沒有變化，但分值均有所減少，分別是：財務(wù)及資信，由10分降為5分；開發(fā)及經(jīng)營理念，由15分降至12分；資質(zhì)及業(yè)績，由15分降至13分。
其中，總分為13分的“資質(zhì)及業(yè)績”包含兩部分考核內(nèi)容：第一部分包括企業(yè)自身實力、行業(yè)資質(zhì)或擬設(shè)立的總部級別、相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗、過往業(yè)績等方面，由10分降至8分；第二部分是規(guī)劃方案，值得關(guān)注的是，第一輪整體規(guī)劃方案特別出色的可獲得5分加分，這一條仍被保留了下來。
上一輪招標(biāo)中，很多企業(yè)認(rèn)為規(guī)劃方案的5分加分不公平，應(yīng)直接體現(xiàn)在方案的20分中即可，但此輪招標(biāo)并未對此作出修改�！吧弦惠営腥移髽I(yè)加了5分，我們不清楚到底是哪三家�！币晃粎⑴c投標(biāo)的人士對財新《新世紀(jì)》記者表示。
上一輪招標(biāo)結(jié)束后，所有參與企業(yè)都沒有拿到自己的“成績單”�！按溯喺袠�(biāo)公布分?jǐn)?shù)的可能性也極低，綜合實力這30分仍有很大的人為操作空間，能夠保證政府引入自己'相中’的企業(yè)�！鄙鲜鋈耸糠Q。
一位接近朝陽區(qū)政府的知情人士透露，此次朝陽區(qū)政府希望為CBD引入“信息谷”的概念，因此，阿里巴巴集團(tuán)有機會參與CBD此輪招標(biāo)。
另外，CBD上一輪招標(biāo)結(jié)果雖大體平衡了各方利益，但仍有不少有實力的企業(yè)未能如愿，外資公司更是因政府遲遲不公布外幣賬號而全軍覆沒(詳見本刊2011年第20期封面報道“搞定一場招拍掛”)。這令外資對主辦方的做法失望。一家外資公司參與投標(biāo)人士曾抱怨稱，“我們對北京有些失望。如此限外，還搞什么世界城(資料、論壇)市呢？”
這一次情況有所變化，外幣賬號此次已隨標(biāo)書一起公布。一位接近北京市政府的人士向財新《新世紀(jì)》記者透露，“決策層吸取了上次的教訓(xùn)，還是想向市場表達(dá)北京有建設(shè)世界城市的胸懷，不論其他地方如何，至少在北京，在這么重大的土地出讓上，要體現(xiàn)公平競爭�！�
在上述背景下，清華美院三宗土地——Z1a、Z2a、Z2b在沒有進(jìn)行第一輪方案評選的情況下橫空出世，政府希望它們可以成為開放競爭的舞臺。在前述消息人士看來，外資公司競標(biāo)這三塊地的成算較大。
九塊地大猜想
但是，競爭最激烈、結(jié)果最難預(yù)測的也會是清華美院這三塊地。由于CBD核心區(qū)12塊土地進(jìn)行了統(tǒng)一的第一輪方案評選，方案結(jié)果公布后，得分前三名的企業(yè)便被鎖定。但清華美院這三塊地并沒有任何被鎖定的競爭者，所有企業(yè)都處于同一起跑線。
招標(biāo)文件顯示，Z1a、Z2a、Z2b這三塊地位于光華路和東三環(huán)夾角處，東臨中信集團(tuán)奪標(biāo)的Z15地塊“中國樽”，南靠中金、亞視、萬通奪標(biāo)的Z3地塊和民生銀行的Z4地塊。建筑面積分別為6萬平方米、9萬平方米和12萬平方米，鼓勵金融機構(gòu)和企業(yè)總部。
目前，這三宗地上有部分北京日壇中學(xué)(光華路分校)教學(xué)用房未拆除，另有部分清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院用房未拆除，CBD核心區(qū)正在實施地下空間建設(shè)，也臨時占用了部分用地。
清華美院三宗地的特殊性體現(xiàn)在兩點：一是放寬了競標(biāo)資格的限制，CBD6塊地規(guī)定“只有參與第一階段投標(biāo)(規(guī)劃設(shè)計方案投報)的投標(biāo)人，方有資格參與本階段投標(biāo)(綜合內(nèi)容投報)；如為聯(lián)合體，則聯(lián)合體中必須至少有一家單位參與第一階段的投標(biāo)”，但清華美院三宗地則規(guī)定“中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)、其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可參加投標(biāo)，可以獨立投標(biāo)或聯(lián)合投標(biāo)”。
其二，招標(biāo)規(guī)則也有所不同。這三塊土地首先設(shè)置了10分的財務(wù)資信，規(guī)定此項只要低于5分就不能進(jìn)入后續(xù)的評標(biāo)；剩下的90分中，50分為價格，打分方法與CBD六地塊一樣；40分中，資質(zhì)業(yè)績和開發(fā)經(jīng)營理念各占20分。同時，這三宗地沒有5分的方案加分。
此外，清華美院三宗土地并未參與一年前“九華山莊”第一輪招標(biāo)，因此打分中沒有第一輪20分方案評選。
經(jīng)過第一輪鏖戰(zhàn)，CBD剩余六塊土地已基本確定了競爭者和競爭格局，但“全新出爐”的清華美院三塊地的“玩法”完全不同，誰都有可能“殺”入其間。
有意競標(biāo)者向財新《新世紀(jì)》記者分析稱，“在第一輪方案評選中排名靠后的企業(yè)，極有可能在這三塊地上卷土重來；另外，這里也極有可能成為外資公司排兵布陣的新戰(zhàn)場�！�
而CBD剩余六塊地的競爭者，已經(jīng)慢慢地浮出水面。一位知情人士向財新《新世紀(jì)》記者透露，截至目前，CBD核心區(qū)剩余六塊土地(Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13)的標(biāo)書只賣出去了不到20本。可想而知，這部分土地的爭奪只在一小部分競爭者中展開。
在有限的競爭者中，價格仍是最敏感的。由于CBD核心區(qū)土地招標(biāo)持續(xù)時間超過了一年，競標(biāo)企業(yè)對于對手的數(shù)量、實力、參與意愿等多多少少有所了解，“在保證綜合實力不丟大分的情況下，看能否把價格往下壓。如果每平方米2萬元很安全，我們就會考慮是不是報1.9萬元或者1.8萬元�！币晃粎⑴c了上一輪六塊地招標(biāo)的人士透露。
Z8地塊建筑面積15萬平方米，這塊地最有實力的競爭者還是中信。在第一輪規(guī)劃方案環(huán)節(jié)，中信集團(tuán)在此地塊獲得了最高分20分，頗具優(yōu)勢，市場傳言中信或與中投組成聯(lián)合體參與競標(biāo)。中信集團(tuán)和中投拒絕回應(yīng)這一消息。
Z9地塊建筑面積12萬平方米，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍是有力爭奪者。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以殼公司做掩護(hù)，在第一輪方案評選中得到20分，此次遠(yuǎn)洋極有可能聯(lián)手中國移動再戰(zhàn)Z9。上一輪遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已聯(lián)手匯豐銀行奪得Z6地塊。
在上述兩塊地的第一輪方案評選中，萬通地產(chǎn)的分?jǐn)?shù)也名列前茅，競爭優(yōu)勢不容小視，不排除它捆綁金融機構(gòu)繼續(xù)參與剩余六塊地競標(biāo)的可能。采用“大撒網(wǎng)”策略的萬通地產(chǎn)，手握不少“門票”，其中還包括在Z13地塊上擁有20分的方案分優(yōu)勢。
一位曾與萬通接觸過的企業(yè)透露，萬通正與一家保險公司討論結(jié)成聯(lián)合體競標(biāo)Z13地塊。
Z10地塊建筑面積15萬平方米，北大方正在首輪方案評選中勝出。在此前的Z5地塊競標(biāo)中，北大方正惜敗“黑馬”安邦財險和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體，當(dāng)時即有說法稱，北大方正將在此后的Z10地塊上大展拳腳。
此外，阿里巴巴集團(tuán)、中金、建行北京分行、陽光保險等，都有可能競標(biāo)剩余六塊土地，爭奪可能主要在Z11和Z12中展開。但這兩塊地在第一輪方案評選中，第一名20分均被中信集團(tuán)奪得，因此這些企業(yè)面臨的困難不小。
有參與人士對財新《新世紀(jì)》記者分析，在上一輪六塊土地招標(biāo)中敗北的企業(yè)，除了北大方正和泰康將很可能再戰(zhàn)此輪競標(biāo)，其余企業(yè)參與的可能性并不大。
像安邦保險已在CBD區(qū)域位于長安街南側(cè)的SK大廈旁邊買了一棟物業(yè)，此次再參與的可能性不大。至于在Z4地塊上輸給民生銀行的融僑集團(tuán)，也已經(jīng)在4月15日聯(lián)合北京昆泰房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中航投資控股有限公司，奪得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村2號地，總價約30.4億元，樓面價7760元/平方米。這比一年前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在這片區(qū)域拍下的“天價”地塊——樓面價為2.5萬元/平方米——便宜了三分之二。
價格拐點設(shè)計
據(jù)財新《新世紀(jì)》調(diào)查，此輪CBD招投標(biāo)規(guī)則有新變化，最突出的是投標(biāo)價格所占分值由原來的40分升至50分，且設(shè)定了新的計算方法；綜合實力所占分值則由原來的40分降至30分。調(diào)整的主要意圖，是讓報價能拉開一定差距，報價分值差可最高拉到20分，這推高了企業(yè)報高價的動力。但同時，政府又通過價格拐點的設(shè)計，給競價設(shè)置了“天花板”，超過價格拐點的將采用另一套計算公式，使得高報價增加的分值縮窄，因此，競價并非越高越好。
這一新規(guī)則，是市區(qū)兩級政府博弈的結(jié)果。2010年12月，CBD核心區(qū)首輪六宗土地招標(biāo)為北京市帶來222.57億元的土地收入。“朝陽區(qū)希望地價能再往上一些，但北京市政府沒同意，因為在調(diào)控大背景下，如果又出了高價地，有些官員擔(dān)心烏紗帽不保。”一位接近朝陽區(qū)政府的人士向財新《新世紀(jì)》記者表示，“最后統(tǒng)一的思想是，價格可以再往上抬一抬，但絕對不能引發(fā)哄抬。”
最終的價格評分規(guī)則，體現(xiàn)了博弈后的平衡。50分價格分的計算方法與上一輪完全不同。在上一輪招投標(biāo)中，六塊土地的報價按四個檔次劃分，相應(yīng)給出四個計算公式，從而得出最終得分。這四個檔次分別為：報價小于(等于)底價1.1倍；1.1倍至1.2倍；1.2倍至1.3倍；大于1.3倍。按此倍數(shù)計算的報價上下相差約10億元，得分也只差2分-3分，因而報價高低對整體得分影響不大，企業(yè)沒有動力報高價。
但是，此輪新規(guī)則只劃分“高于1.3倍和低于1.3倍”兩檔，直接設(shè)置底價的1.3倍為“政府設(shè)定的地價拐點”。如果投標(biāo)人的報價低于底價的1.3倍，他的得分為：[(報價-底價)/(拐點-底價)]×20+25。在這個公式下，最高分和最低分相差可達(dá)20分。而在高于1.3倍底價這一檔，企業(yè)的價格得分公式為：[(報價-拐點)/(最高價-拐點)]×5+45。據(jù)此公式，分值差只有5分。
按照這種設(shè)計，企業(yè)如果想奪標(biāo)，應(yīng)盡可能貼近價格拐點——即招標(biāo)底價的1.3倍報價，否則有可能會被報價高的對手拉開差距，失去競爭機會；而在拐點之上再報特別高的價意義也不大，因為拉開的分值有限。從這個意義上說，價格拐點變成了政府指導(dǎo)價，足以實現(xiàn)其“把價往上抬一抬”的想法。
拐點之上的報價分值最多可拉開5分，這也加劇了競爭激烈程度。因為第一輪方案分中(20分)的前兩名分值差也是5分，這樣一二名之間還有一爭。
一位參與招投標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士對財新《新世紀(jì)》記者預(yù)測，通過第一輪方案評選，有實力的企業(yè)已被鎖定，機會較小的企業(yè)都放棄了，因此此輪參與的企業(yè)數(shù)目不會太多，每塊地大概三家左右。此外，因價格設(shè)置封頂，此輪招標(biāo)并不會競出太高的價格。如果以上一輪大家普遍猜測的1.5萬元左右的招標(biāo)底價計算，此次招標(biāo)價格很可能在1.8萬元以上，但超過2.5萬元的幾率不會太大。
各家競標(biāo)者，還會在猜測招標(biāo)底價、競爭對手出價以及投資回報率的基礎(chǔ)上進(jìn)行報價。方案得分高、綜合實力較強的企業(yè)，有可能掐著拐點報價；上一輪得分稍弱的企業(yè)，則可能在拐點之上報出高價，以獲得價格加分。
從財新《新世紀(jì)》記者采訪的情況看，上一輪競標(biāo)六塊地的有實力的競爭者幾乎都通過各種辦法，探知了政府招標(biāo)的底價。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一輪也不會例外�！爱�(dāng)然，也有不知道底價的，這種企業(yè)根本就是大門外面的�！币晃粎⑴c此輪招標(biāo)的人士向財新《新世紀(jì)》記者表示。
在上輪招標(biāo)中，只有萬達(dá)在Z15地塊上報出低于底價的價格，成為廢標(biāo)。
(本文來源：《新世紀(jì)》-財新網(wǎng)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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