房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈孰贏孰輸?

http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-10 9:54:05 蘭格鋼鐵

    適逢2011年樓市調(diào)控新政“新國八條”實施滿百日之際，中國社科院發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍皮書》，宏觀政策調(diào)整對于樓市的影響再度升溫。

    業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購房者，而是中央政府與地方政府。一旦政策出現(xiàn)反復或松動，會使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會加大再調(diào)控實施難度，目前評定“新國八條”效果為時尚早，政府應利用短期高壓政策贏得的時間籌劃制度、機制層面的變革；從長遠看，未來樓市調(diào)控應協(xié)調(diào)好與財稅、金融、收入分配、戶籍等多領域改革的關系，將房地產(chǎn)問題放在整體經(jīng)濟框架內(nèi)加以研究、尋求房地產(chǎn)市場平衡對策。

    新政未改房價堅挺及剛性需求旺盛局面保障房建設最為重要

    2011年1月26日，國務院以“新國八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時公布年度控制房價目標；強化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房價過高城市從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制等多項內(nèi)容。

    “'新國八條’是一項結合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策�！敝袊嗣翊髮W城市規(guī)劃與管理系主任葉裕民告訴人民網(wǎng)記者，“其中'禁三禁二’(本地人禁購第三套房、外地人禁購第二套房)的限購政策最為嚴厲，目的是要在全國大部分大中城市徹底消滅新購買多套房屋的可能。”

    新政影響下，一季度土地流拍現(xiàn)象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士認為，新政仍未改變房價堅挺及剛性需求旺盛的局面。住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林表示，新政現(xiàn)在只走到半途，成敗與否要到2011年底才能“見分曉”。

    “新國八條”出臺后，各地結合自身實際相繼制定推出地方細則。3月，國土部發(fā)出通知，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松指出，這些高壓式行政手段在短期內(nèi)可能奏效，但不能解決長遠性的本質問題。

    “管理者應該利用短期的高壓政策爭取到的緩沖時間，抓緊時間籌劃制度、機制層面的變革，通過深化改革將市場引向正常的軌道，明確劃分政府與市場之間的界限，讓市場在自己的空間內(nèi)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用�！壁w松說。

    王玨林則擔心這些政策在未來會出現(xiàn)失效反彈：“一旦政策出現(xiàn)反復或松動，會使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會加大再調(diào)控的實施難度，房地產(chǎn)市場秩序也會更加混亂�！�

    在眾多調(diào)控舉措中，加大保障房建設力度成為今年一項突出亮點。2月21日，住房城鄉(xiāng)建設部陸續(xù)與各地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，以確保完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

    “在所有調(diào)控手段中，大力推進保障房建設最為重要，也最能解決問題。”中國投資協(xié)會會長、國家發(fā)改委投資研究所原所長張漢亞指出，發(fā)展多種形式的租賃房，可以降低對于商品房的剛性需求，二者并重發(fā)展，可以使房地產(chǎn)真正走上健康之路。

    對于今年樓市調(diào)控政策走勢，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚預計，政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來調(diào)控重點，“這將嚴重影響持有多套住房的既得利益群體，增加政策出臺后的實施難度”。

    房地產(chǎn)調(diào)控是中央和地方政府博弈“賣地”沖動誰來解

    數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%。地方政府過度依賴土地財政，已成為影響樓市調(diào)控政策實施效果的深層次原因。

    “房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購房者，而是中央政府與地方政府�！睆垵h亞認為，樓市調(diào)控對開發(fā)商的影響不言自明，但對地方政府的影響更大，因而往往“上有政策、下有對策”，2008年調(diào)控期間收緊銀根，地方政府就通過貸款免息等措施支持開發(fā)商繼續(xù)建設。

    如何切斷地方政府的“土地依賴”情結？張漢亞提出改變現(xiàn)有的一次性土地拍賣制度，轉而以招標形式吸納最符合政府建設意圖的開發(fā)商。“國家實施的是土地招拍掛制度，有招標，有掛牌，也有拍賣，但是地方政府都喜歡拍賣，2010年兩會后北京連續(xù)出現(xiàn)'地王’，拍賣會能帶來轟動效應，從而帶動整片地價上漲”。

    “因為國有土地制度的設計缺陷，使得地方政府實際上集土地供給者、監(jiān)管者、經(jīng)營者于一身，直接導致地方政府擁有最核心的'賣地’沖動�！敝袊缈圃贺斮Q(mào)所研究室主任倪鵬飛說。他建議改革現(xiàn)有土地使用和監(jiān)管制度，以打破地方政府壟斷土地的局面。

    地方政府愛打“小算盤”的做法在此次“新國八條”的實施過程中也可窺見一斑。按照要求，地方政府應在一季度公布年度新建住房價格控制目標，但從公布結果看，目標多與當?shù)谿DP增幅等掛鉤，漲幅大多在10%左右，是“控”是“漲”讓人眼花。

    “我們不能簡單批評地方政府是不是做錯了，實際上，在長期的慣性行為模式下，很難讓他們馬上放棄既有思維。中央要求遏制、控制房價，地方政府選擇的卻是降低增速，在一定程度上給了自己一個最可實現(xiàn)的目標、一個避免被問責的'安全空間’�！壁w松對此評價。

    “新國八條”中規(guī)定，對未完成控房價目標的地方政府相關責任人采取約談制，張漢亞認為這是“最有效制約地方政府的方法”�！耙驗樵O立了約談制，中央一說要限購，各個城市都馬上推出自己的'限購令’。地方政府誰也不愿意被約談，地方官員發(fā)展經(jīng)濟主要是想升官，一約談就升不了官了�！�

    細數(shù)目前住房制度缺陷未來政策調(diào)整駛向何方

    “中國的房地產(chǎn)問題非常復雜，必須進行制度、機制、體制方面的反思�！蹦啭i飛認為，盡管住房發(fā)展制度改革的趨向是正確的，但由于住房發(fā)展機制存在缺陷，改革不配套，所以造成住房市場處于失衡狀態(tài)，想要徹底解決，必須建立完善的住房發(fā)展機制。

    據(jù)倪鵬飛分析，當前房地產(chǎn)開發(fā)制度存在的問題包括期房預售制度，這一制度導致房地產(chǎn)開發(fā)門檻低，形成全體企業(yè)都想去從事房地產(chǎn)開發(fā)的沖動。此外，市場監(jiān)管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、開發(fā)商、消費者存在投機、搭便車、欺詐等行為。

    “由于投機行為出現(xiàn)，供求始終處于失衡狀態(tài)，消費需求被投機需求所替代�！蹦啭i飛說，“土地市場的失衡不用多說，在金融市場上，大量資金投入房地產(chǎn)信貸，宏觀經(jīng)濟失衡進一步加劇投資和消費比例的不平衡，形成惡性循環(huán)。依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長，消費需求的比例就降低，最終導致社會的失衡，帶來了包括影響社會穩(wěn)定等一系列問題�！�

    與住房制度相關的財稅、金融、收入分配、戶籍等多項制度，也因尚未理順相關問題而制約著房地產(chǎn)改革。而在住房保障制度方面，倪鵬飛認為，由于現(xiàn)有制度不健全，導致應該享受住房保障的人群被擠到商品房市場，而保障性住房也未明確封閉運行的模式，致使一些受益人群通過或租或售的形式用公共資源套取私利。

    在葉裕民看來，未來政策更應強調(diào)加快各類保障性住房的建設，盡快本著“以全體國民為本”的原則，向非當?shù)貞艏用耖_放保障性住房市場，這是從根本上穩(wěn)定房價的舉措之一。

    “2010年及以前的樓市調(diào)控政策系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性不夠，近幾年調(diào)控政策的框架越來越明晰，商品房、保障房雙軌正在逐步建設，每次出臺政策也是土地、財政、金融、稅收多管齊下，但總體來說，政策的協(xié)調(diào)性處理得還不是非常好，特別是還只局限于房地產(chǎn)領域，沒有把這一問題放在整體經(jīng)濟框架內(nèi)研究�！壁w松說。

    趙松認為，“十二五”發(fā)展的主線是加快轉變經(jīng)濟增長方式，中國經(jīng)濟將從多年高速增長轉而追求真正有質量的發(fā)展模式。在這一背景下，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控目標、設計調(diào)控軌跡和選擇政策工具時，需要全面深入的系統(tǒng)規(guī)劃和預判，掌握好時機和力度，這無疑是項艱巨的工作。(新華網(wǎng))