市場(chǎng)冰封期掃描6大熱點(diǎn)板塊新盤銷售現(xiàn)狀———
從去年4月17日國(guó)務(wù)院提出“國(guó)十條”治理高房?jī)r(jià)開始，幾經(jīng)加強(qiáng)的樓市調(diào)控，如今已經(jīng)滿歲。在買賣雙方膠著觀望的博弈中，成交量成了最大的“受害者”。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，從去年4月17日至今年4月17日，一年來(lái)北京樓市的成交量已經(jīng)明顯下滑，這期間北京期房住宅成交量共計(jì)84892套，環(huán)比上一年度下調(diào)了40.5%，而二手房住宅簽約套數(shù)為179721套，環(huán)比下調(diào)36.6%。樓市總住宅簽約量為264614套，相比之前一年下調(diào)了39.5%，跌幅近4成。
盡管如此，進(jìn)入4月份以后，北京的期房住宅成交量開始出現(xiàn)環(huán)比上升的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示：4月北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)共計(jì)4897套，環(huán)比上月同期上漲21.9%。在樓市交易冰封的背景下，購(gòu)房需求在哪買房？買什么價(jià)位的房子？就成了業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)�！稄V廈時(shí)代》特此進(jìn)行了調(diào)查，或許對(duì)準(zhǔn)備近期置業(yè)的您有所幫助。
朝陽(yáng)、豐臺(tái)撐起核心區(qū)供應(yīng)低價(jià)開盤刺激成交
朝陽(yáng)板塊：
供需全市最熱東南部均價(jià)下調(diào)
朝陽(yáng)區(qū)一向是北京樓市供應(yīng)與成交的主力，雖然最近兩年因?yàn)榉績(jī)r(jià)的攀高，使得遠(yuǎn)郊新城區(qū)出現(xiàn)了“搶班奪權(quán)”的趨勢(shì)，但區(qū)域內(nèi)匯集的多個(gè)高端住宅以及成熟便利的設(shè)施配套，使得朝陽(yáng)區(qū)受關(guān)注度不減，依舊成為不少人安家置業(yè)的首選。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從3月份以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)共計(jì)有6個(gè)項(xiàng)目取證入市，是同期入市項(xiàng)目最多的區(qū)域。6個(gè)新項(xiàng)目的定位也各不相同：既有遠(yuǎn)洋一方、原葉美苑(北京城建·筑年華)這樣的普通住宅，也不乏遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、金茂府這樣的奢華豪宅。
受此影響，朝陽(yáng)區(qū)的成交價(jià)格出現(xiàn)了兩個(gè)走勢(shì)。一方面，位于朝陽(yáng)區(qū)東南部管莊附近的遠(yuǎn)洋一方主動(dòng)改變銷售策略，低開促銷，近300套房源接近售罄。同時(shí)也影響了整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)南部的成交價(jià)格。包括中海風(fēng)情苑在內(nèi)，成交均價(jià)維持在25000元/平方米以下，成交量突破8成，成為近期少有的熱銷項(xiàng)目。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受項(xiàng)目低開影響，朝陽(yáng)區(qū)南部的價(jià)格環(huán)比2月份下降了9.5%。
另一方面，朝陽(yáng)區(qū)的豪宅項(xiàng)目也頗受高端人士青睞。3月份以后，共有兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，分別是遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城和曾經(jīng)的地王項(xiàng)目金茂府。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人表示，半個(gè)月里，萬(wàn)和城已基本售罄，成交均價(jià)為4.9萬(wàn)元/平方米，買家受限貸的影響較少，半數(shù)以上為一次性付款。而另一個(gè)高端項(xiàng)目金茂府由于剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，銷售業(yè)績(jī)并不明顯，不過(guò)廣渠路上4.5萬(wàn)元/平方米的精裝修價(jià)格，也一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是低開的表現(xiàn)。
豐臺(tái)板塊：
價(jià)格多在3萬(wàn)元以上銷售率均不足五成
除了朝陽(yáng)，豐臺(tái)是近期唯一有新期房項(xiàng)目入市的核心區(qū)。統(tǒng)計(jì)顯示，3月以后，豐臺(tái)區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)取了6個(gè)預(yù)售證。其中最受關(guān)注的就是兩次取證的中海九浩苑，它的前身便是去年初高達(dá)59.7億元的豐臺(tái)花鄉(xiāng)地王,樓面地價(jià)超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米。
與以往地王必造高價(jià)盤不同，此次中海地產(chǎn)推出的產(chǎn)品銷售均價(jià)為3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米，并附送價(jià)值5000元/平方米的精裝修。而周圍二手房?jī)r(jià)格目前約為23687元/平方米，如此看來(lái)，中海九浩苑的開盤策略很可能是以犧牲價(jià)格來(lái)降低囤貨。
即便如此，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，隨著需求惡化，房企面臨很大壓力，出售存貨變得異常困難。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除了青秀雅苑的成交均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米以外，豐臺(tái)區(qū)其他入市新盤成交價(jià)格普遍在3萬(wàn)元以上。但成交情況則出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，價(jià)格最低的青秀雅苑成交77套，簽約率最高，約為48%�；蛟S是由于動(dòng)輒3萬(wàn)以上的單價(jià)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)所有新盤的銷售率均不足5成。
房山、大興成焦點(diǎn)通州供需陷瓶頸
房山板塊：均價(jià)17000元/平方米
剛需支撐新盤熱銷
去年調(diào)控期間，長(zhǎng)陽(yáng)半島家園連續(xù)多期日光宣告房山區(qū)域的崛起。城鐵的開通，奧特萊斯的建設(shè)，都預(yù)示著區(qū)域交通和生活配套的極大改善。即便第三輪調(diào)控的風(fēng)頭正勁，房山新盤依舊供不應(yīng)求，與其他區(qū)域形成了鮮明的對(duì)比。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3、4月份房山共有4個(gè)新項(xiàng)目。最先入市的首創(chuàng)的芭蕾雨悅都339套房源，已簽約303套，銷售率近9成。萬(wàn)科紫云家園也延續(xù)了長(zhǎng)陽(yáng)半島的熱銷勢(shì)頭，118套新房，簽約110套。而近期入市的馨然家園則是北京第一個(gè)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的限價(jià)商品房項(xiàng)目。近1000套房源在近日集中簽約，均價(jià)約1萬(wàn)元左右，進(jìn)一步拉高了區(qū)域的成交量。
價(jià)格方面，房山板塊的新盤相比去年售價(jià)均有所提高，但和其他新城區(qū)相比仍處于較低的水品。目前該區(qū)域新盤售價(jià)普遍在17000元/平方米。戶型供應(yīng)也以剛性需求和改善性需求的中小戶型為主。因此，即便“京十五條”后，市場(chǎng)需求大幅萎縮，對(duì)房山樓市的成交影響依舊有限。
大興板塊：房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定
亦莊成為新焦點(diǎn)
去年底，大興地鐵開通后，攀升的房?jī)r(jià)也逐漸穩(wěn)定。不過(guò)在北京樓市成交量暴跌的大背景下，大興樓市同樣“寒意”濃濃。市場(chǎng)觀望、購(gòu)房資格審查使成交周期明顯拉長(zhǎng)，成交數(shù)據(jù)始終維持在低位。目前大興期房新盤的價(jià)格普遍維持在20000元/平方米左右。3月份后，大興共有4個(gè)項(xiàng)目入市。除了香海園(順馳領(lǐng)海)銷售率接近7成外，其他項(xiàng)目的銷售普遍停滯。
去年的熱點(diǎn)區(qū)域大興黃村，今年可供銷售的項(xiàng)目并不多，且多為老項(xiàng)目后期。不過(guò)，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由于位于北京城市總體規(guī)劃的東部發(fā)展帶上，再加上中信地王助推的原因，頗受購(gòu)房人關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，亦莊區(qū)域內(nèi)即將推出的新盤有遠(yuǎn)洋·天著、中信新城、UP生活、易居國(guó)際、潤(rùn)峰領(lǐng)尚、君安國(guó)匯等，產(chǎn)品類型也覆蓋了別墅、高層公寓、普通住宅等，加上在售的金色漫香林、合生世界村、林肯公園等老盤，亦莊樓市的供應(yīng)量有望再創(chuàng)新高。中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析部認(rèn)為，由于亦莊高新產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求潛力較大，區(qū)域成交量將保持不斷上升的趨勢(shì)。價(jià)格也超過(guò)大興，成為今年新的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。
通州板塊：待開項(xiàng)目紛紛延期供需兩端持續(xù)低迷
去年初，通州樓市大漲以來(lái)，“通州板塊=泡沫”幾乎成了買房人的共識(shí)，也成了政策重點(diǎn)整治的區(qū)域。尤其導(dǎo)致通州的成交量始終低位徘徊，市場(chǎng)的供應(yīng)和需求跌入谷底。
3月份以來(lái)，通州樓市延續(xù)著之前的供需低迷，僅有遠(yuǎn)洋東方和華業(yè)東方玫瑰兩個(gè)期房項(xiàng)目取證入市，遠(yuǎn)洋東方最新一期目前僅售出18套，與遠(yuǎn)洋其他項(xiàng)目的熱銷大相徑庭。市場(chǎng)的冷淡也使得那些屢次傳聞將開盤的項(xiàng)目紛紛延期，華業(yè)東方玫瑰早在去年末就相傳將要入市，但卻一直按兵不動(dòng)，直到4月末才最終面市。據(jù)相關(guān)人士表示，開盤日期的一拖再拖，主要是由于公司高層擔(dān)心市場(chǎng)整體低迷，開盤后難有起色。
作為北京新城規(guī)劃的重要部分，通州樓市固然潛力巨大，但房?jī)r(jià)漲幅已率先透支潛力，讓買房人望房興嘆。目前，雖然不斷有通州項(xiàng)目傳出打折促銷，變相降價(jià)的消息，但成交量卻并未提升，開發(fā)商的促銷手段無(wú)法獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。接下來(lái)開發(fā)商是否會(huì)改變銷售策略，重新聚攏購(gòu)房人將成通州樓市走向的關(guān)鍵。
大北京概念下香河樓市風(fēng)頭勁
如今統(tǒng)計(jì)北京的購(gòu)房需求，已不能僅僅局限于北京城內(nèi)。在輕軌、高速的支撐下，大北京的概念開始被多數(shù)購(gòu)房人接受。受北京的限購(gòu)及高房?jī)r(jià)的影響，外溢的北京購(gòu)買力紛紛發(fā)力北京周邊。香河也取代燕郊成為北京周邊最熱的區(qū)域。
除了肉餅和家具，香河的房地產(chǎn)成了北京人關(guān)注香河的另一途徑。近兩年里，離北京40余公里的河北香河聚集了萬(wàn)科、萬(wàn)通、富力、首創(chuàng)、京漢等多家品牌房企。香河樓市的發(fā)展也進(jìn)入了“快車道”。萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁表示，五礦萬(wàn)科在香河開發(fā)的歡慶城項(xiàng)目，自3月13日開盤以來(lái)，一期A區(qū)的300套聯(lián)排別墅已基本售罄，均價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米。目前市場(chǎng)反應(yīng)上看，在北京樓市中，被擠出的購(gòu)房需求首選在環(huán)首都區(qū)域置業(yè)，而在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，京東方向離北京較近的香河優(yōu)勢(shì)是最明顯的。同樣，以北京客戶為主的香河京漢君庭目前均價(jià)6300元/平方米。并正在積極蓄客，準(zhǔn)備投放新一期產(chǎn)品。
據(jù)了解，受調(diào)控影響，北京購(gòu)房人在香河買房基本全款支付。目前香河的均價(jià)在6000元/平米左右，別墅單價(jià)在1萬(wàn)元。即便全款支付，壓力也相對(duì)較小。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的利好，區(qū)域居住環(huán)境不斷提升，香河房?jī)r(jià)仍可能繼續(xù)上漲。(北京青年報(bào)) |
