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房產(chǎn)大鱷"下鄉(xiāng)"開(kāi)拓 謹(jǐn)防二三線城市房?jī)r(jià)一線化
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-6 9:05:24
蘭格鋼鐵 |
樓市調(diào)控滿一年，全國(guó)77個(gè)城市4月房?jī)r(jià)較上月上升。昨天各大媒體披露的這一消息，毋庸置疑成了“最新聞”，我省連云港、徐州、鎮(zhèn)江、無(wú)錫、常熟、吳江等14城市的房?jī)r(jià)悉數(shù)飄紅。專家解讀，受制于房產(chǎn)新政壓力，一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，催生了樓市新變局，也支撐了房?jī)r(jià)的逆勢(shì)上揚(yáng)。
樓市資本重心快步下移
“最近碰到南京本地一家大開(kāi)發(fā)商的老總，他告訴我，他們?cè)趽P(yáng)州、淮安的項(xiàng)目賣得都比南京好，三線城市的房產(chǎn)銷售已經(jīng)成為他們重要的資金支撐，不然很難完成全年銷售任務(wù)�！本W(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智昨向記者表示。
從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線、三線甚至四線城市，正成為大批開(kāi)發(fā)商的最新行蹤。
在南京土生土長(zhǎng)的“棲霞建設(shè)”，商品房開(kāi)發(fā)重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到蘇州、無(wú)錫等城市，與萬(wàn)科、中海等外地大鱷同臺(tái)逐鹿。業(yè)內(nèi)人士介紹，僅萬(wàn)科一家，在蘇州市區(qū)有6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在昆山有1個(gè)項(xiàng)目；在無(wú)錫還有4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
“今年1月蘇州舉辦了一次大型土地拍賣會(huì)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商再次成為競(jìng)拍主角，就連外資企業(yè)也來(lái)?yè)胶土�，相城區(qū)一幅地塊就有一家日資企業(yè)參與競(jìng)拍�！碧K州第一房產(chǎn)研究人員夏瑋芬告訴記者，在此之前，央企保利、香港九龍倉(cāng)、金科等知名公司都參與過(guò)蘇州的土地競(jìng)拍，可以看出品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)于蘇州市場(chǎng)的熱情。
在揚(yáng)州，除了萬(wàn)科，華潤(rùn)、綠地、首開(kāi)、中信泰富等國(guó)內(nèi)一線房產(chǎn)商也紛紛亮相。同樣是萬(wàn)科，去年10月一口氣拿下北區(qū)的621、622、623等地塊，華潤(rùn)、綠地、首開(kāi)等也各有新項(xiàng)目。
在泰州，外地開(kāi)發(fā)商拿地增多與本地開(kāi)發(fā)商拿地減少形成鮮明對(duì)照，碧桂園在我省的第一個(gè)項(xiàng)目就落戶這里。
在蘇南的一些縣級(jí)市，大型開(kāi)發(fā)商排兵布陣的身影也不再鮮見(jiàn)。
推進(jìn)中的宜興蘇寧·天氿御城，由蘇寧環(huán)球斥資15億元開(kāi)發(fā)建設(shè)，576畝土地上將建成高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排等商品房。4月19日，蘇寧環(huán)球公告擬為該項(xiàng)目增資13.3億元。與蘇寧·天氿御城隔路相望，總投資約35億元、建筑面積51萬(wàn)平方米的宜興萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已于3月31日開(kāi)工建設(shè)。
車行S122快速通道句容段，一幅幅碧桂園鳳凰城的銷售廣告格外醒目。這個(gè)位于句容經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的在建項(xiàng)目，被稱為句容歷史上投資最多、面積最大、檔次最高的綜合性社區(qū)項(xiàng)目。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)新政伺機(jī)而動(dòng)
“市場(chǎng)上存在不少機(jī)會(huì)性公司，他們的發(fā)展戰(zhàn)略就是伺機(jī)而動(dòng)，當(dāng)政策風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，便會(huì)擇機(jī)尋求新的發(fā)展空間�！币晃粚＜曳治稣f(shuō)，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)是抑制大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這使得北京、上海、廣州等一線城市的開(kāi)發(fā)壓力增大。相比較而言，二三線城市受調(diào)控政策影響較小，不少二三線城市迄今未出臺(tái)限購(gòu)政策，這為兩套房以上的購(gòu)買行為提供了通道。
房產(chǎn)資本涌動(dòng)下移潮，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，有短線原因，也有長(zhǎng)線布局的考量；有房?jī)r(jià)預(yù)期，又有降本考慮。一位開(kāi)發(fā)企業(yè)老總告訴記者，一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已在一定程度上趨于飽和，二三線城市卻處于大規(guī)模城市化進(jìn)程中，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要推動(dòng)力會(huì)在二三線城市。同時(shí)，這些地區(qū)恰恰空間較為充裕，地價(jià)等投入成本相對(duì)低廉。
最新統(tǒng)計(jì)表明，來(lái)自廣東的一家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)在二三線城市的土地儲(chǔ)備已占土地儲(chǔ)備總量的八成。其南京公司負(fù)責(zé)人告訴記者，相對(duì)來(lái)說(shuō)，二三線城市樓盤占用資金比一線城市少，到那里發(fā)展可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低運(yùn)營(yíng)成本。
全國(guó)有2000多個(gè)中小城市，占全國(guó)人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言意味著更廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前，我國(guó)城市化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度遞增，每年有2000萬(wàn)農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，吸納這些人口相當(dāng)于每年建一座上海市。
揚(yáng)州一位本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則提供了另一視角。有些三四線城市地方政府在土地出讓、稅收等方面，對(duì)一線房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施優(yōu)惠，以借助其資金和經(jīng)驗(yàn)打造高品質(zhì)項(xiàng)目，提升城市形象。如萬(wàn)科在揚(yáng)州拿下的一幅地塊，競(jìng)標(biāo)時(shí)就有不少資質(zhì)限制，本土房企幾乎無(wú)一達(dá)標(biāo)。
有形的房?jī)r(jià)無(wú)形的品位
房產(chǎn)資本向下轉(zhuǎn)移，結(jié)果不一而足。而推高房?jī)r(jià)，成為二三線城市消費(fèi)者最為強(qiáng)烈的感受。
揚(yáng)州市民馮長(zhǎng)寶看了一個(gè)多月房子，位于瘦西湖蜀崗之上的萬(wàn)科第五園一度是他的首選，不過(guò)，最近傳言的開(kāi)盤價(jià)格讓他不得不放棄了購(gòu)買的想法：每平方米13000元的毛坯價(jià)、每平方米16000元的精裝修價(jià)，這比本地開(kāi)發(fā)商同等區(qū)位的樓盤高出兩成多，幾乎是揚(yáng)州普通住宅的頂點(diǎn)。
蘇南的昆山、宜興等縣級(jí)市市區(qū)，每平方米房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤不再是新聞。方女士家住宜興農(nóng)村，前年兒子到市里工作后，開(kāi)始關(guān)注起市區(qū)房?jī)r(jià)�！拔铱粗辛顺菛|一小區(qū)一套二手房，130多平方米，去年年初每平方米4800元，當(dāng)時(shí)覺(jué)得太貴，沒(méi)有出手�？傻饺ツ甑滓呀�(jīng)變成7000多元，現(xiàn)在還在漲，真是瘋掉了�！�
“其實(shí)，城市發(fā)展需要品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，不過(guò)另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌效應(yīng)的確很明顯，這些開(kāi)發(fā)商進(jìn)入后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格極具'話語(yǔ)權(quán)’，很快會(huì)成為一個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿。像中海進(jìn)入高新區(qū)后，對(duì)板塊整體價(jià)格產(chǎn)生推動(dòng)，4月份有個(gè)普通開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，因?yàn)猷徑泻ｍ?xiàng)目，價(jià)格定得也不低，賣得卻很好�！毕默|芬說(shuō)。
“目前看來(lái)，不少二三線或四線城市的房地產(chǎn)銷量依然較為可觀，常州市今年以來(lái)房地產(chǎn)銷售量還保持了同比增長(zhǎng)。三四線城市房?jī)r(jià)漲幅依然能保持在10%-20%�！崩钪钦f(shuō)，在通脹大環(huán)境下，購(gòu)置房產(chǎn)保值的行為就會(huì)存在，成交量不下滑，房?jī)r(jià)就會(huì)保持堅(jiān)挺。
去年12月，中社院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》也從另個(gè)角度給出了相似結(jié)論。通過(guò)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)對(duì)比分析，認(rèn)為我國(guó)二三線城市才是房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)最高的“危險(xiǎn)區(qū)”，平均房?jī)r(jià)泡沫達(dá)到29%，其中泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市均為二三線城市，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格的一半左右，風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)一線城市。
采訪中，有業(yè)內(nèi)人士指出，大品牌房產(chǎn)商搶灘，對(duì)我省二三線城市還產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。在蘇州，建屋、吳中地產(chǎn)、永新、新港等都是本地較為知名的開(kāi)發(fā)商，但與外來(lái)大牌開(kāi)發(fā)商相比，資金實(shí)力差距明顯。因?yàn)樵谑袇^(qū)很難抗衡，這些開(kāi)發(fā)商被迫到開(kāi)發(fā)成本更低一些的縣級(jí)市尋找商機(jī)，像新港就在吳江拿地搞項(xiàng)目，這樣的逐級(jí)滲透，其實(shí)也意味著房?jī)r(jià)的逐級(jí)傳遞。開(kāi)發(fā)的增多，將進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，促使二三線城市房?jī)r(jià)向一線城市靠攏。
相對(duì)于看得見(jiàn)的房?jī)r(jià)，房產(chǎn)大鱷也給二三線城市在理念、品位、商業(yè)模式等方面帶來(lái)了某些積極變化。
“值得肯定的是，這些大開(kāi)發(fā)商的能力確實(shí)很強(qiáng)，綠地拿下的原本是一個(gè)開(kāi)發(fā)并不成功的項(xiàng)目，但自從接手以后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了重新的包裝定位，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅進(jìn)行了融合，引進(jìn)了大超市、電影院等高端配套，如今那里已成了一個(gè)揚(yáng)州樓市的熱點(diǎn)�！睆氖路康禺a(chǎn)中介業(yè)務(wù)的倪明告訴記者。
新變局引來(lái)“警惕聲”
4月底舉辦的第五屆長(zhǎng)三角發(fā)展論壇上，有專家表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開(kāi)發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開(kāi)新通道。專家認(rèn)為，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫值得警惕。
事實(shí)上，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫，已引起監(jiān)管層的密切關(guān)注。早在2010年4月份，國(guó)土資源部就曾要求嚴(yán)防高房?jī)r(jià)、高地價(jià)向二三線城市蔓延。去年10月以來(lái)，調(diào)控加碼，中央督促各地方政府出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，到今年3月底，全國(guó)600多個(gè)城市均出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局正委托我們監(jiān)測(cè)二三線城市的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，希望借此了解宏觀調(diào)控下一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況，作為下一步宏觀調(diào)控的決策參考。”中國(guó)指數(shù)研究院分析師何亮昨日表示，這項(xiàng)監(jiān)測(cè)工作剛剛拉開(kāi)大幕，監(jiān)測(cè)對(duì)象包括四五百個(gè)地級(jí)市和縣級(jí)市，其中就有江蘇的13個(gè)省轄市及部分縣級(jí)市。
“中小城市也應(yīng)建立房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制，謹(jǐn)防中小城市房?jī)r(jià)地價(jià)重蹈一線城市覆轍。同時(shí)，保障房工程應(yīng)及時(shí)向中小城市延伸，保障城鎮(zhèn)中低收入居民家庭住房需求�！遍L(zhǎng)三角發(fā)展論壇上專家建言。
何亮則認(rèn)為，中小城市只要把各自房?jī)r(jià)控制政策執(zhí)行到位，問(wèn)責(zé)到位，二三線或四線城市的房?jī)r(jià)是可以穩(wěn)住的。“需要警惕的是，一定要防止投機(jī)需求的進(jìn)入，這些城市總體來(lái)看樓盤數(shù)量還是少的，一旦炒房團(tuán)進(jìn)入，房?jī)r(jià)很容易被炒作，給剛需者帶來(lái)壓力。”(新華日?qǐng)?bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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