房地產(chǎn)融資“萬(wàn)馬齊喑”的背后，保障房已悄然殺出一條血路。
4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011第一季度2.24萬(wàn)億人民幣新增貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增1678億元，余額同比增長(zhǎng)17.0%，比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增651億元，比年初增長(zhǎng)40.1%，保障房新增開(kāi)發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的四成左右。
飄紅的數(shù)據(jù)“摧毀”了此前商業(yè)銀行不熱衷保障房融資的面具。
4月29日，一位房地產(chǎn)基金合伙人告訴記者，“就我了解，銀行方面對(duì)保障房非常支持，主要由于其他地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于停頓狀態(tài)，而跟保障房相關(guān)的信托和基金項(xiàng)目銀行通過(guò)率極高，且速度極快。”
在某國(guó)有大行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)融資的人士看來(lái)，年內(nèi)開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房是個(gè)硬任務(wù)，四大國(guó)有銀行更要“身先士卒”。在各種保障房融資模式中，商業(yè)銀行攜手地方政府的模式比較普遍，一季度保障房開(kāi)發(fā)貸款的猛增背后，正是地方政府與銀行雙重推動(dòng)的結(jié)果。
以建行為例，早在2010年11月份，該行北京分行就與北京市住建委簽署了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，分行將給予北京保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，據(jù)本報(bào)記者此前了解，目前建行北京分行已下發(fā)貸款在20-30億左右。
“保障房當(dāng)中經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目收益不會(huì)太差，因?yàn)橥恋爻杀颈阋�，建安成本固定，消費(fèi)群體龐大，收益是可預(yù)見(jiàn)的�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)基金合伙人告訴記者，他所接觸的項(xiàng)目收益大多在10%/年，一般不會(huì)高于15%/年。
保障房風(fēng)景獨(dú)好
北京、江蘇等省市的保障房甚至拿下新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的半壁江山。
2011年一季度，在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一片下挫聲中，保障房開(kāi)發(fā)貸款卻風(fēng)景獨(dú)好，北京、江蘇等省市的保障房甚至拿下新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的半壁江山。
27日，央行北京營(yíng)業(yè)管理部披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年3月末，北京市保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額241.7億元，比年初增加64億元，占115.5億全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增額的55.4%。但這依然無(wú)法掩蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸整體疲軟態(tài)勢(shì)。一季度，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4419.3億元，同比增長(zhǎng)14.3%，增速較上年末下降15.5個(gè)百分點(diǎn)。
類(lèi)似的還有江蘇。人行南京分行數(shù)據(jù)顯示，1-3月，江蘇全省新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款232.40億元，同比少增162.18億元，其中新增保障性住房開(kāi)發(fā)貸款129.83億元，占全部新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的55.86%。
而以公共租賃房模式著稱(chēng)的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億元，達(dá)到307.2億元，單季保障房貸款累計(jì)投放24億元。其中，公共租賃房貸款余額達(dá)到18.46億，一季度該市金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房貸款6.4億元(不含公積金貸款)。
不過(guò)，與2011年內(nèi)“開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房、1.3萬(wàn)億資金總需求”相比，一季度651億保障房新增開(kāi)發(fā)貸，可謂杯水車(chē)薪。對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾指出，其中8000多億主要通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和被保障對(duì)象及所在企業(yè)籌集，而剩余的5000多億資金將由中央、省級(jí)和市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。
事實(shí)上，中央財(cái)政僅承擔(dān)1000多億，相當(dāng)大的比例需要地方政府自己想法子，用住建部研究中心副主任秦虹的話(huà)來(lái)說(shuō)，400多套的公租房和廉租房其主要融資渠道之一便是銀行貸款，長(zhǎng)期融資的方式�！斑@個(gè)就取決于各地政府的本事了，你有沒(méi)有本事和銀行達(dá)成長(zhǎng)期貸款，差別非常大�！�
1000萬(wàn)套保障房底線(xiàn)將地方政府推向了銀行，據(jù)上述國(guó)有大行人士介紹，年初以來(lái)，像國(guó)開(kāi)行、建行具有傳統(tǒng)住房金融優(yōu)勢(shì)的大型銀行成為各地政府“哄搶”的目標(biāo)，尤其是2011年3月份，國(guó)開(kāi)行擲出年內(nèi)保障房貸款投放1000億元的豪言之后，甚至被踏破了門(mén)檻。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，江西、河南、湖北、深圳、山西、江蘇等地都獲得了貸款或與國(guó)開(kāi)行簽定了保障房授信合作協(xié)議。3月份，建行也與湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署合作協(xié)議，即雙方合作向湖北保障房建設(shè)和個(gè)人住房消費(fèi)提供不少于500億元的融資，其中建行籌措資金不少于300億元。
為此，建行單獨(dú)安排了保障性住房貸款新增計(jì)劃，將普通商品住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)與保障性住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)區(qū)別開(kāi)來(lái)、差別化對(duì)待。
一位接近建行的人士透露，目前該行保障性住房項(xiàng)目的資本金比例要求為20%，低于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目30%的要求。價(jià)格方面，保障性住房項(xiàng)目貸款利率基本執(zhí)行優(yōu)惠利率。
國(guó)開(kāi)行項(xiàng)目要求也大體相似，據(jù)一位接近該行重慶分行的人士介紹，“2010年，保障房貸款利率基本是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，今年能執(zhí)行到基準(zhǔn)利率了�！�
國(guó)開(kāi)行也是各地保障房融資中最熱心的支持者，該行重慶分行提供給本報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，2010年全市保障房貸款發(fā)放額為176.82億元，國(guó)開(kāi)行發(fā)放額為38.46億元，占比為21.75%。
難以為繼的未來(lái)
對(duì)商業(yè)銀行而言，放貸最為謹(jǐn)慎的則是400萬(wàn)套公租房和廉租房。
不過(guò)，商業(yè)銀行對(duì)于保障房項(xiàng)目并非饑不擇食，不分良莠照單全收。
對(duì)于1000萬(wàn)套保障房，近200萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，由于其可以出售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與性較強(qiáng)，商業(yè)銀行參與態(tài)度也較為積極，5000億的建設(shè)資金壓力并不大；而對(duì)于400萬(wàn)套的棚戶(hù)區(qū)改造，商業(yè)銀行便會(huì)有所取舍。
以北京為例，某國(guó)有大行北京分行人士告訴記者，目前對(duì)于經(jīng)適房項(xiàng)目，各家銀行已經(jīng)爭(zhēng)得不可開(kāi)交；而不少銀行對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目卻頗為謹(jǐn)慎，各家商業(yè)銀行的相關(guān)信貸政策差異也已顯現(xiàn)。
“由于前期拆遷工作繁雜，項(xiàng)目貸款期限較長(zhǎng)，一般為5-10年，目前，建行并不針對(duì)棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，只能針對(duì)負(fù)責(zé)城市棚戶(hù)區(qū)建設(shè)的政府平臺(tái)公司和一些非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款�！币晃唤咏ㄐ械娜耸扛嬖V記者。
對(duì)于商業(yè)銀行而言，最為謹(jǐn)慎的則是400萬(wàn)套公租房和廉租房，由于其還款來(lái)源主要依靠未來(lái)租金收入，是否出售也尚未明確，且貸款期限一般很長(zhǎng)，商業(yè)銀行積極性并不大。
本報(bào)記者此前獲得的一份調(diào)研報(bào)告透露，以重慶公租房為例，目前該市公租房租金水平大約為市場(chǎng)價(jià)格的50%-60%，租金僅可勉強(qiáng)覆蓋利息，而重慶公租房貸款期限一般在10-13年之間。當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士還告訴記者，除還款來(lái)源外，公租房貸款的抵押擔(dān)保也堪憂(yōu)。
“目前，保障房公司主要提供信用擔(dān)保，無(wú)法提供抵押，總行也比較關(guān)心法律從程序上的抵押所有權(quán)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)方實(shí)際上沒(méi)有土地，沒(méi)有足夠資產(chǎn)可以抵押�！鄙鲜鋈耸拷榻B。
在北京，商業(yè)銀行參與公租房項(xiàng)目，仍限于商業(yè)性普通住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“配建”項(xiàng)目，銀行尚未真正推出純粹的只針對(duì)公租房貸款產(chǎn)品。據(jù)上述接近建行的人介紹，目前北京市一般住宅小區(qū)公租房配備比例最高可達(dá)30%。
對(duì)于銀行而言，現(xiàn)有的公租房模式是不可持續(xù)的。上述國(guó)有大行房地產(chǎn)金融人士透露，以北京為例，未來(lái)公租房租金為市價(jià)的70%-80%，這也只能覆蓋利息水平。
如此背景下，為支持保障房項(xiàng)目，建行甚至推出了一款期限高達(dá)35年的長(zhǎng)期保障房貸款，在其精心設(shè)計(jì)的還款模式中，若以財(cái)政補(bǔ)貼、租金為主要還款來(lái)源，35年后方可還本付息。
然而，在各地紛紛推出的保障房計(jì)劃當(dāng)中，公租房的比例卻一直在增加。
國(guó)泰君安最新出爐的保障房建設(shè)調(diào)研報(bào)告顯示，在上海三大類(lèi)保障性住房中，4萬(wàn)套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面積一般控制在40-50平方米。如果不考慮地價(jià)，按照一平米2000元的建造成本來(lái)算，只需要20億元。如果按照已收儲(chǔ)的價(jià)格，即1萬(wàn)元/平米計(jì)算，需要200億元。
上海公租房有三大資金來(lái)源：其一是，從公積金增值收益中出資約15億元；二是土地出讓凈收益按10%，按上海去年出讓土地1369億元估算，此部分將能籌措130億元，可完成2萬(wàn)套左右的房屋建設(shè)。剩余部分則需仰仗金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房中長(zhǎng)期貸款等方式。
而在不少銀行人士眼里，目前商業(yè)銀行的積極表態(tài)，更多的是形式大于內(nèi)容。某政策性銀行南方分行人士告訴記者，該分行與當(dāng)?shù)卣炇鹆?00億元的保障房合作授信協(xié)議，“實(shí)際連10億元都沒(méi)支持”。 |
