去年12月，本報率先披露了“國內保險巨頭擬與一地方土地儲備中心合作，以債權投資方式參與政府土地儲備項目”的消息。隨著相關債權投資計劃的上報，這一涉及數(shù)百億資金的大項目終于浮出水面。
按照知情人士的說法，項目的主體是北京保障房，參與團隊聲勢浩大——集結了太保、國壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國內7家保險資產管理公司。項目共分兩期，首期有望于4月底啟動。這將是去年9月《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后，保險資金進軍不動產的最大項目。
七巨頭集體出動
據(jù)一家參與該項目的保險資產管理公司人士透露，項目分兩期，首期將于4月底啟動，兩期共涉及金額約七八百億元。該項目為保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。
保險資金參與此次北京保障房項目的具體方式為：由上述7家保險資產管理公司通過發(fā)行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等準備，而不參與后期二級市場開發(fā)。
資金來源為：上述7家保險資產管理公司以及愿意認購債權計劃的其他保險公司。額度分配的原則是：根據(jù)7家保險資產管理公司的公司資產規(guī)模來按比例分配，7家保險資產管理公司拿到額度后，再分配給保險業(yè)其他公司。這一債權投資計劃的期限是7年。
“按規(guī)定，我們最多只能認購這個計劃的60%，其余40%必須分配給同業(yè)機構�！睋�(jù)某保險資產管理公司相關人士透露，“該項目將分7個債權計劃上報，也就是說雖然條款合同都一樣，但7家保險資產管理公司各報各的文件，各走各的流程�！�
“嚴格意義上來說，我們并沒有真正參與保障房開發(fā)，而是給土地儲備中心提供了一個土地前期整理的融資渠道。”至于還款來源，上述人士透露稱，是土地出讓后的收入�！耙驗槭钦椖浚�款有保證，風險較小�！�
收益率下浮之論
自去年《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后，具有公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產的重要“出口”。
既然是公益項目，那利潤目標必然不同于商業(yè)地產投資。作為《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的最大手筆的項目，業(yè)界對其收益率的關注度不言而喻。
知情人士向本報透露稱，收益率是由保監(jiān)會牽頭統(tǒng)一談的，最后談下來的結果是“在五年期貸款利率的基礎上下浮11%，按季結息付息”，而非此前有媒體報道的“在存款利率基礎上下浮”。
“雖然收益率不算高，但仍在我們可接受范圍內。至少要比投資國債收益高。”上述人士坦言，以北京市土地儲備作為擔保，有政府的資信作為后盾，風險在可控范圍內。
誠然，對于保險資金來說，賺取高額利潤并不是目的，追求資金的規(guī)模效應，講求長期和穩(wěn)定的收益來源才是保險資金投資保障房的初衷。
除保障房外，保險資金投資不動產的另一大出口就是養(yǎng)老產業(yè)，泰康、國壽、合眾等都在計劃投資高級養(yǎng)老社區(qū)。另外，保險巨頭在商務樓項目儲備上也表現(xiàn)出時不我待的迫切感。在近一年來北京、上海等地核心商務區(qū)地塊投標現(xiàn)場，保險公司身影頻現(xiàn)。
業(yè)內人士認為，保險公司開始扎堆拿地，一方面是因為去年相關政策開閘后，險資投資不動產“名正言順”；另一方面，保險公司對國內經濟前景長期看好，而且目前進入時機不錯，房地產調控政策使得房價趨于穩(wěn)定。
此外，隨著保險公司業(yè)務規(guī)模的不斷擴大，保費增速加快，新增資金不斷增多，保險資金運用壓力較為嚴峻，進入收益穩(wěn)定的保障房、養(yǎng)老產業(yè)以及商業(yè)不動產市場，亦是一個不錯的選擇。(上海證券報) |
