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險(xiǎn)資集結(jié)北京保障房建設(shè) 收益率不敵存款
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-13 9:13:49
蘭格鋼鐵 |
七家保險(xiǎn)公司集合百億資金與北京市政府合作，以土地儲(chǔ)備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式，收益率相比銀行存款利率下浮11%
《財(cái)經(jīng)》記者刁曉瓊
繼太平洋資產(chǎn)管理公司(下稱太平洋資產(chǎn))40億元公租房項(xiàng)目在上海試水后，另一項(xiàng)高達(dá)百億元的保險(xiǎn)資金保障房項(xiàng)目正在北京醞釀。
由太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國(guó)壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等另六家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，共同和北京市國(guó)土資源局合作的一個(gè)保障房項(xiàng)目已接近審批階段。
接近該項(xiàng)目人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“此項(xiàng)目從去年開始籌備，名字暫定為藍(lán)德計(jì)劃(LAND)。這項(xiàng)計(jì)劃是保險(xiǎn)公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲(chǔ)備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。”
藍(lán)德計(jì)劃一期項(xiàng)目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔(dān)心一家保險(xiǎn)公司運(yùn)作有風(fēng)險(xiǎn)，因此，按照保監(jiān)會(huì)要求，各家均攤。”上述人士表示，均攤后所剩余額由太平洋資產(chǎn)承擔(dān)。
為此，七家資產(chǎn)管理公司成立了專門的項(xiàng)目小組。目前，太平洋資產(chǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃已上交保監(jiān)會(huì)等待審批，其他六家公司也在通過(guò)不同程序推進(jìn)，某保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示，“太平洋(資產(chǎn)管理公司)是主導(dǎo)，關(guān)鍵看它的批復(fù)，其他公司的計(jì)劃應(yīng)該是一樣的�！�
今年政府提出計(jì)劃全國(guó)建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，需要資金大約在1.3萬(wàn)億到1.4萬(wàn)億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實(shí)的關(guān)鍵。
保險(xiǎn)資金規(guī)模大、來(lái)源穩(wěn)定、周期長(zhǎng)，被認(rèn)為是彌補(bǔ)保障房資金缺口的最佳選擇之一。然而，由于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則及保障房建設(shè)的相關(guān)政策并不明確，如何保障保險(xiǎn)資金的投資安全，仍是保險(xiǎn)資金進(jìn)行保障房投資，乃至不動(dòng)產(chǎn)投資的最大問(wèn)題。
參與一級(jí)土地開發(fā)
“這是保險(xiǎn)資金以債權(quán)方式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一項(xiàng)嘗試�！苯咏擁�(xiàng)目的人士稱，“股權(quán)投資確實(shí)比債權(quán)投入收益高，但是風(fēng)險(xiǎn)也比較大。保險(xiǎn)資金還是追求比較平穩(wěn)的收益�！�
中國(guó)人壽集團(tuán)董事長(zhǎng)楊超也在“兩會(huì)”期間表示，“更傾向于險(xiǎn)資以債權(quán)的方式投資，因?yàn)閷?duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，而且有擔(dān)保，資金的安全性也更有保障�！�
根據(jù)藍(lán)德計(jì)劃內(nèi)容，各家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司將把保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，包括拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備。
此次保險(xiǎn)資金將進(jìn)入保障房的一級(jí)土地開發(fā)，但不涉及二級(jí)市場(chǎng)。
“還款來(lái)源為土地出讓后的收入，目前的計(jì)劃暫定還本期限為七年。我們只提供土地前期整理費(fèi)用，而不考慮其后的二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)�！鄙鲜鋈耸客嘎�。
3月31日，北京市國(guó)土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布的《北京市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。
另外，北京市安排了300公頃土地用于廉租房及公租房建設(shè)，比去年增加了五倍。而此前，北京市國(guó)土局曾表示，將在7月底之前，力爭(zhēng)全面完成2011年新開工20萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)的用地供應(yīng)。
要完成如此巨大的保障房土地供應(yīng)計(jì)劃，資金來(lái)源面臨壓力。摩根大通在一份報(bào)告中曾指出，近年來(lái)，地方政府20%-30%的收入來(lái)自土地出讓金，這意味著，政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價(jià)售予民營(yíng)開發(fā)商土地的動(dòng)力。
保險(xiǎn)資金遂被寄予厚望。去年9月保監(jiān)會(huì)頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的最高額度為上季度末總資產(chǎn)的10%。在年初召開的全國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上，保監(jiān)會(huì)主席吳定富(專欄)表示，預(yù)計(jì)2010年全國(guó)保險(xiǎn)總資產(chǎn)將達(dá)到5萬(wàn)億元。按照10%的規(guī)模計(jì)算，近5000億元保險(xiǎn)資金將成為保障房的潛在資金池。
“這次集合這么多家資產(chǎn)管理公司，確實(shí)也考慮到規(guī)模效應(yīng)，一期是百億元左右，之后做到多大規(guī)模就要看總的資金需求了�！鄙鲜鋈耸勘硎�，“對(duì)保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)錢不是太大的問(wèn)題。”
收益率不敵存款
“由于土地儲(chǔ)備中心是一個(gè)事業(yè)單位，這正是此項(xiàng)目的創(chuàng)新之處，也是項(xiàng)目行事低調(diào)的原因�！币晃槐ｋU(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的人士坦言，“從項(xiàng)目設(shè)立到初步定下方案，很費(fèi)了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質(zhì)的項(xiàng)目，因此，利潤(rùn)目標(biāo)必然不同于商業(yè)地產(chǎn)投資。但是藍(lán)德計(jì)劃提出時(shí)，正值《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》剛剛下發(fā)，作為第一個(gè)在不動(dòng)產(chǎn)方面投資的計(jì)劃，業(yè)界對(duì)其收益率寄予了很高期望，“大家認(rèn)為起碼要高于貸款利率�！鄙鲜鋈耸刻寡浴�
接近項(xiàng)目的人士透露，最初藍(lán)德計(jì)劃進(jìn)展并不順利，利潤(rùn)率是一個(gè)重要的分歧�！坝捎诿考叶加幸粋�(gè)投資收益的期望值，并不一致，而詢價(jià)是分別進(jìn)行，各家都不愿意先出先報(bào)，因?yàn)閳?bào)低了怕不合算，報(bào)高了怕被淘汰�！�
最終敲定的收益率比銀行存款利率下浮11%，這讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，“這個(gè)利率對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)利潤(rùn)空間很小，和它承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)并不相符。”有資產(chǎn)管理公司人士表示，“以土地儲(chǔ)備為抵押，未來(lái)出讓土地的收入償還借債，這其中隱含著不確定風(fēng)險(xiǎn)，用未來(lái)出讓土地的收入還款并不符合現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定�！�
不過(guò)由于該項(xiàng)目具有一些信用增級(jí)的方式，以北京市土地儲(chǔ)備作為擔(dān)保，有政府的資信作為后盾，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。而對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，賺取高額利潤(rùn)并不是目的，其追求資金的規(guī)模效應(yīng)，講求長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收益來(lái)源。
投資保障性住房的債權(quán)投資計(jì)劃投資期限較長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金(尤其是壽險(xiǎn)資金)期限長(zhǎng)的資金特點(diǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配管理。同時(shí)，債權(quán)投資計(jì)劃與股票、債券類資產(chǎn)具有不同的屬性，相關(guān)性較小，也有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。
“其實(shí)，如果你的保單成本加起來(lái)能夠低于投資收益就可以賺錢，債權(quán)的好處就是簽訂的投資合同是既定的，未來(lái)收益是可見的。相當(dāng)于固定利率的一個(gè)產(chǎn)品，和買債是一樣的�！苯咏�(xiàng)目的人士稱，“現(xiàn)在絕大部分的保險(xiǎn)資金也是投資在固定收益率的資產(chǎn)上，這個(gè)至少比投資國(guó)債收益要高。目前國(guó)債的市場(chǎng)收益率為3%多點(diǎn)，而投資不動(dòng)產(chǎn)可以達(dá)到5%以上，因此對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)還是有利潤(rùn)存在的�！�
“雖然風(fēng)險(xiǎn)可控，但也不是一點(diǎn)沒(méi)有。因?yàn)楦鞯卣雠_(tái)的辦法當(dāng)中肯定有不完善的地方，我們必須充分留有余地，顧慮到可能會(huì)出現(xiàn)的一些問(wèn)題。”楊超在“兩會(huì)”期間曾表示，“投資回報(bào)率仍必須要高于國(guó)債及銀行利率�！�
但是最終下浮11%的利潤(rùn)率還是被各家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司所接受，“保險(xiǎn)資金參與政府公益方面的投資，利潤(rùn)就不是主要的目標(biāo)了。以商業(yè)利潤(rùn)來(lái)要求有些不現(xiàn)實(shí)�！鄙鲜鋈耸扛嬖V《財(cái)經(jīng)》記者，“太平洋(資產(chǎn)管理公司)剛剛做的上海公租房項(xiàng)目，收益率也相較銀行利率打了9折�！�
對(duì)于該計(jì)劃最終何時(shí)出臺(tái)，知情人士表示這取決于保監(jiān)會(huì)最后審批的情況，“各家分別把自己做的債權(quán)計(jì)劃上報(bào)，盡管七家計(jì)劃并無(wú)差異，但由于各家的決策程序和流程不一樣，有的需要集團(tuán)決策，有的就直接授權(quán)給資產(chǎn)管理公司決策，因此周期并不相同�！�
據(jù)了解，目前就太平洋資產(chǎn)的計(jì)劃已經(jīng)上報(bào)保監(jiān)會(huì)等待審批。
保障房契機(jī)
與險(xiǎn)資進(jìn)入股權(quán)投資相似，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中雖然明確規(guī)定保險(xiǎn)資金可以股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資不動(dòng)產(chǎn)。
但由于資金運(yùn)用的具體實(shí)施細(xì)則沒(méi)有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險(xiǎn)資金對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)等一些領(lǐng)域和項(xiàng)目的投資尚不能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性運(yùn)作。
今年“兩會(huì)”期間，保障房資金來(lái)源的熱議，給險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)了一絲希望。政府工作報(bào)告指出，2011年全國(guó)計(jì)劃開工建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，年度投資大概在1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元之間。
雖然自2007年以來(lái)，中央財(cái)政不斷累計(jì)下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a(bǔ)助資金，2010年投入保障房建設(shè)資金為811億元，但是仍難填補(bǔ)萬(wàn)億元保障房資金的需求。此外，地方財(cái)政的有心無(wú)力，也讓保障房建設(shè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)成為疑問(wèn)。
今年初，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行表示，將加大對(duì)保障性住房建設(shè)的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規(guī)模比較大，對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響是銀行不能不考慮的因素。
一邊是巨大的資金缺口，一邊是5000億元險(xiǎn)資的躍躍欲試。
中國(guó)平安集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官馬明哲在“兩會(huì)”期間表示，保障性住房建設(shè)不同于一般的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資，具有地方政府負(fù)責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤(rùn)空間、承諾回購(gòu)等強(qiáng)制性要求，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，是風(fēng)險(xiǎn)可控、長(zhǎng)期穩(wěn)定、擔(dān)�？煽康耐顿Y品種，符合當(dāng)前保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。同時(shí)，也有助于降低保險(xiǎn)資金運(yùn)用對(duì)資本市場(chǎng)的依賴度，有效規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)給保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
就在此前不久，中國(guó)人壽也已經(jīng)和北京、重慶簽約，擬投資建設(shè)兩地的保障房項(xiàng)目。
保監(jiān)會(huì)主席吳定富在“兩會(huì)”期間表示，保險(xiǎn)資金投資保障性住房沒(méi)有法律障礙，保監(jiān)會(huì)已同意在上海試點(diǎn)保險(xiǎn)資金投資保障性住房。
3月9日，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”就正式通過(guò)保監(jiān)會(huì)備案。該計(jì)劃將募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
但是，由于該項(xiàng)目具有先行先試的“特批”性質(zhì)，險(xiǎn)資具體參與保障房投資及管理的相關(guān)細(xì)則并沒(méi)有出臺(tái)，這讓保險(xiǎn)資金對(duì)于該領(lǐng)域的投資仍面臨無(wú)據(jù)可依的“尷尬”。
楊超在“兩會(huì)”期間向《財(cái)經(jīng)》記者表示，除了希望細(xì)則盡快出臺(tái)，還需要讓保障房的建設(shè)和管理陽(yáng)光化，同時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)也正與政府交涉稅務(wù)等優(yōu)惠政策。
作為投資人，保險(xiǎn)公司也必定要考慮到回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。楊超建議，為了讓更多社會(huì)資金進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)，政府應(yīng)該提供更多優(yōu)惠�！耙�?yàn)槲覀冊(cè)谫Y本市場(chǎng)的投資回報(bào)，交稅(稅率)是規(guī)定的，投資保障性住房的回報(bào)比較低，在稅率上就應(yīng)該有優(yōu)惠�！� |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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