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北京開發(fā)商經(jīng)營行為5大變化 "拿地"態(tài)度更謹(jǐn)慎
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-20 9:15:12
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記者從人行營管部了解到，受市場(chǎng)調(diào)控新政影響北京房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營行為出現(xiàn)了新變化。一是區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二三線城市；二是投資開發(fā)重點(diǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；三是“拿地”態(tài)度更加謹(jǐn)慎；四是融資渠道更趨多元；五是更多關(guān)注保障性住房建設(shè)。
據(jù)了解，2011年前兩月，北京、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比僅分別增長(zhǎng)2.2%、0.6%和5.2%，反觀同期武漢、長(zhǎng)沙、合肥等城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然分別達(dá)到42.6%、38.4%、22.7%。在全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目中，二三線城市項(xiàng)目占比趨于提高。根據(jù)年報(bào)披露，萬科2010年度在京、滬、穗、深四地新獲取項(xiàng)目19個(gè)，占其全年新獲取項(xiàng)目的21.8%；而2011年一季度該公司新獲取項(xiàng)目中僅有3個(gè)項(xiàng)目來自滬、深兩市，占其同期新獲取項(xiàng)目的16.7%。隨著一線城市土地資源日益稀缺、土地出讓價(jià)格相對(duì)高昂，加之落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更加嚴(yán)格，多方面因素促使開發(fā)商將投資重點(diǎn)加快轉(zhuǎn)向二三線城市。
1年1～2月，北京市寫字樓完成投資16.2億元，增長(zhǎng)7.9%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資25.4億元，增長(zhǎng)22.9%；而同期住宅完成投資103.2億元，下降11.7%。除了受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好、城市化進(jìn)程加快等宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響外，嚴(yán)格的住宅限購政策也是致使商業(yè)地產(chǎn)升溫的直接誘因。隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控不斷深入，更多開發(fā)商開始將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
2011年一季度北京市土地市場(chǎng)共成交46塊土地，總成交面積441.6萬平方米，出讓金總額159.3億元，平均樓面價(jià)格為3607元/平方米；同比分別下降22%、33.5%、67.2%、50.7%。雖然土地成交規(guī)模顯著下降是多方面因素綜合作用的結(jié)果，但開發(fā)商“拿地”態(tài)度更加謹(jǐn)慎無疑是重要原因之一。在人行營管部3月底召開的座談會(huì)上，某知名房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示，2011年仍有購地計(jì)劃，但一季度并沒有新購?fù)恋亍Ｆ浼瘓F(tuán)在各城市“拿地”依據(jù)不是根據(jù)自身預(yù)期判斷，而是按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情確定項(xiàng)目利潤(rùn)率后倒推地價(jià)，如果實(shí)際地價(jià)超過該推算地價(jià)就會(huì)放棄“拿地”。
多家房地產(chǎn)開發(fā)商表示，2011年銀行信貸規(guī)模整體收緊，即使項(xiàng)目開發(fā)貸款申請(qǐng)能夠獲得銀行批準(zhǔn)，銀行放款時(shí)間也存在不確定性，開發(fā)商仍難自主安排提款時(shí)間。在此背景下，信托貸款、境外發(fā)行高息債券等非信貸融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇。進(jìn)入2011年后，已有碧桂園、合生創(chuàng)展等多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在境外發(fā)行人民幣或美元債券融資。
2011年，全國1000萬套保障性安居工程總投資將超過1.3萬億元，規(guī)模接近全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的四分之一。在人行營管部3月底召開的座談會(huì)上，龍湖置業(yè)等開發(fā)商均表示將繼續(xù)積極參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。在商品住宅市場(chǎng)前景不明朗之際，開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)可以降低承建項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)，資金回收擁有保證。盡管保障性住房毛利率不高，但開發(fā)商通過保障性住房項(xiàng)目做大規(guī)模，仍舊可以獲得可觀的利潤(rùn)。此外，大型開發(fā)企業(yè)還可以發(fā)揮城市建設(shè)綜合運(yùn)營商的優(yōu)勢(shì)，通過保障性住房建設(shè)獲得配套商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等衍生項(xiàng)目收益。(金融時(shí)報(bào)) |
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