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三問(wèn)保障房：如何避免其成為權(quán)力尋租的灰色地帶
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-6 9:18:59
蘭格鋼鐵 |
“保障性住房”這個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)詞匯，已經(jīng)愈加成為有形之手干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿。
在肇始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，除了嚴(yán)厲的差別化貨幣信貸政策和財(cái)稅政策外，一個(gè)有力的鋪墊便是大量的保障性住房將被推向市場(chǎng)。
根據(jù)中央的要求，2011年全國(guó)要開(kāi)工建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年總計(jì)開(kāi)工建設(shè)數(shù)量達(dá)到3600萬(wàn)套。
盡管來(lái)自政府的規(guī)劃是美好的，全社會(huì)關(guān)于保障房的共識(shí)也已形成，但是論及操作層面，還有許多問(wèn)題尚待明朗。建設(shè)保障性住房的資金從何而來(lái)哪些人應(yīng)該居住保障性住房如何避免其成為權(quán)力尋租的灰色地帶保障房的退出機(jī)制是什么
凡此種種，亟待解釋。
什么是保障房？
目前我國(guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房。在“十二五”規(guī)劃綱要中提出，我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。
最早的保障住宅：經(jīng)適房
“經(jīng)濟(jì)適用房”有忌循的第一次被提出，源自一份1991年6月份來(lái)自國(guó)務(wù)院名為《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》的文件，其中的描述稱(chēng)：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶(hù)和住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題。”
隨后，1994年7月，國(guó)務(wù)院在總結(jié)房改前期經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定了“建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”的住房制度改革目標(biāo)，并且提出了以建立住房公積金制度為主，輔以提租和售房等改革措施。
目前主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，上述決定完善和規(guī)范了房改政策，基本上確定了存量住房的改革問(wèn)題的原則，為全面建立城鎮(zhèn)住房新體制奠定了基礎(chǔ)。不過(guò)，這份文件并未提出經(jīng)濟(jì)適用房這種住房供應(yīng)形式，只是提出了要堅(jiān)持住房商品化、社會(huì)化的改革目標(biāo)。
1995年，中國(guó)開(kāi)始實(shí)行安居工程，與后來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體制有很大的相似性。一些研究觀點(diǎn)認(rèn)為，安居工程就是經(jīng)濟(jì)適用房體制的前身。
但中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所研究員王誠(chéng)慶認(rèn)為，上述政策實(shí)際上主要是從當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控需要出發(fā)的，即通過(guò)擴(kuò)大民用住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到消費(fèi)積壓鋼材，而主要不是從住房體制改革的需要出發(fā)的。
另一種說(shuō)法是3年之后的一份文件。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)出了我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》決定要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。
同樣在1998年，建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)做好1998年國(guó)家安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房)實(shí)施工作的通知》。這也是我國(guó)第一次將經(jīng)濟(jì)適用房明確納入具有保障作用的安居工程中來(lái)。
“上世紀(jì)90年代末，中國(guó)的福利分房剛剛結(jié)束。那時(shí)，很多人便買(mǎi)不起房子了。當(dāng)時(shí)，很多北京人都聽(tīng)過(guò)回龍觀、天通苑的經(jīng)濟(jì)適用房一千塊錢(qián)一平米之類(lèi)的話(huà)題�！睆氖路康禺a(chǎn)行業(yè)近20年的偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉亦無(wú)法回憶起保障性住房的精確歷史。他說(shuō)：“那個(gè)時(shí)候第一代經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該算是最早的保障性住房�！�
防投機(jī)的兩限房
似乎從那時(shí)開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用房便進(jìn)入“興建”狀態(tài)。全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)適用房在短短幾年內(nèi)的快速發(fā)展如雨后春筍，房?jī)r(jià)的相對(duì)低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無(wú)論開(kāi)工面積還是項(xiàng)目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟(jì)適用房迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期。
不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，單一的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不能再滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。
2007年，兩限房開(kāi)始出現(xiàn)。兩限房即限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，是指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷(xiāo)售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。
一位要求匿名的房地產(chǎn)行業(yè)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者回憶說(shuō)，2007年前后，兩限房才逐步開(kāi)始流行起來(lái)。
他說(shuō)：“當(dāng)時(shí)只有經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)煞N，但是隨著發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題。很多普通老百姓為拿到個(gè)購(gòu)房資格號(hào)而晝夜排隊(duì)，最后卻根本排不到；另一方面有一些有錢(qián)人渾水摸魚(yú)通過(guò)一些手段買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)200多平米的經(jīng)濟(jì)適用房，而且倒賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房號(hào)也成了一種投機(jī)現(xiàn)象。”
于是，在房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房又緊俏難買(mǎi)的情況下，北京最早創(chuàng)造出“兩限房”這一概念。
租賃主力：廉租房和公租房
經(jīng)適房和兩限房顯然不夠。
同樣是在1998年的綱領(lǐng)性文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。
目前，我國(guó)逐步形成實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼和租金減免等3種主要保障方式的廉租房保障體系。
進(jìn)入2006年，全國(guó)一線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)虛高增長(zhǎng)，而由于各種弊端，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度引來(lái)大量質(zhì)疑，要求加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來(lái)越高。國(guó)務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商提供銀行信貸便利。
不過(guò)，由于標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低等因素限制，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標(biāo)準(zhǔn)人群。被排除在外的重要組成群體之一便是“夾心層”。
2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，有記者問(wèn)：對(duì)既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府又如何解決住建部副部長(zhǎng)齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。
這一次簡(jiǎn)單對(duì)話(huà)，第一次給“夾心層”的住房難問(wèn)題帶來(lái)官方的解決途徑。
保障房怎么建？
“十二五”規(guī)劃提出，未來(lái)五年開(kāi)工建設(shè)3600萬(wàn)套保障房項(xiàng)目，使保障性住房覆蓋面達(dá)到20%。如此規(guī)模的保障房政策畫(huà)卷，“錢(qián)”和“地”成為市場(chǎng)最為關(guān)心的核心問(wèn)題。
其實(shí)，在2006年所公布的“十一五”規(guī)劃綱要中并未涉及保障性安居工程的指標(biāo)體系，而“十二五”不僅將其列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標(biāo)，還從零一躍到“3600萬(wàn)”。
地方官：保障房“重負(fù)”
據(jù)測(cè)算，興建3600萬(wàn)套保障性住房大約需要5萬(wàn)億元人民幣。
錢(qián)從哪里來(lái)，成為保障房建設(shè)的第一股驅(qū)動(dòng)力。來(lái)自官方的聲音顯示，預(yù)計(jì)今年來(lái)自中央的資金扶持將超過(guò)1000億元。但是，目前并未公布省級(jí)配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會(huì)資金的資金份額。
在此前的3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，今年所計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)經(jīng)適房和兩限房約200萬(wàn)套，所需5000億元資金，將主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式來(lái)解決。今年400萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造所需要的年度投資，也在5000億元左右，其中，中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出一定的資金來(lái)支持棚戶(hù)區(qū)改造。中央和地方政府補(bǔ)助以后，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約有3400億元。
“總體算下來(lái)，完成今年1000萬(wàn)套的任務(wù)，有8000多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集來(lái)的，剩余的5000多億元的資金，將由中央、省級(jí)和市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。”
來(lái)自住建部的指示堅(jiān)決，身背大量保障房建設(shè)任務(wù)的地方當(dāng)局深感負(fù)重。
以廣東為例，廣東分配到的任務(wù)為31萬(wàn)套，其中廉租房4.79萬(wàn)套、經(jīng)適房3.08萬(wàn)套、公租房9.28萬(wàn)套、限價(jià)房11.5萬(wàn)套，棚戶(hù)區(qū)改造2.35萬(wàn)套。該省住房建設(shè)廳的一位官員認(rèn)為，即便像廣東這樣的經(jīng)濟(jì)大省，要完成這31萬(wàn)套任務(wù)，來(lái)自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
來(lái)自公開(kāi)的報(bào)道稱(chēng)，在各市，保障性住房的資金來(lái)源主要包括土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼和銀行貸款等。土地出讓金凈收益計(jì)算復(fù)雜，在部分市縣甚至為負(fù)數(shù)；住房公積金增值收益也不會(huì)太多；商業(yè)銀行的趨利性又決定了對(duì)保障性住房貸款的積極性不高。這必將導(dǎo)致各市財(cái)政的壓力很大。原本依靠土地出讓金的土地財(cái)政，也將減少。
開(kāi)發(fā)商：有利可圖+“政府公關(guān)”
正當(dāng)政府躊躇時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始試探性進(jìn)入這個(gè)原本不愿觸及的領(lǐng)域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設(shè)框架協(xié)議。未來(lái)5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設(shè)投資約200億元。
這是今年以來(lái)，第一家與政府簽訂保障房建設(shè)框架協(xié)議的上市房企。有預(yù)測(cè)說(shuō)，中天城投的200億元投資或可帶來(lái)16億元凈利潤(rùn)。
截至3月25日，目前已公布年報(bào)的49家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)70%已經(jīng)或?qū)⒁e極參與保障性住房建設(shè)。萬(wàn)科預(yù)計(jì)2011年保障房開(kāi)工目標(biāo)超過(guò)200萬(wàn)平方米，今年萬(wàn)科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項(xiàng)目類(lèi)別就是保障房項(xiàng)目。
招商、金地、保利、遠(yuǎn)洋、綠城、首創(chuàng)等一線(xiàn)房企均將保障房開(kāi)發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)，并積極在全國(guó)各地尋求保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。非上市公司綠地集團(tuán)也透露，2011年保障房建設(shè)將占綠地開(kāi)發(fā)總量的30%，累計(jì)投資將達(dá)500億元。
大多數(shù)研究者認(rèn)為，目前保障房市場(chǎng)規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)低，優(yōu)惠多，在市場(chǎng)低迷時(shí)房企愿意參加此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)。不過(guò)，也有一些市場(chǎng)聲音認(rèn)為，企業(yè)參加保障性住房建設(shè)除了保護(hù)基本利潤(rùn)之外，意在建設(shè)良好的“政府公關(guān)”。
萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說(shuō)，建保障房只要給我1塊錢(qián)利潤(rùn)就夠了。為什么給1塊錢(qián)利潤(rùn)這樣就可以對(duì)股東說(shuō)，我們做這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有虧錢(qián)。”
此前就有市場(chǎng)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前在市場(chǎng)不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設(shè)除了能維持一定利潤(rùn)，還能“拉近”和政府的關(guān)系。而和政府關(guān)系融洽將直接有利于在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
3月28日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)滬深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共計(jì)21只。來(lái)自Wind概念指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，“保障性住房指數(shù)”(該指數(shù)概念包括參與保障性住房建設(shè)、供給的上市公司)收于1035.78點(diǎn)。該指數(shù)從2011年1月27日最低853.58點(diǎn)一路攀升至此。
金融資本：投資新出路
原本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力——商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表態(tài)緩慢。
建設(shè)銀行副行長(zhǎng)朱小黃的觀點(diǎn)認(rèn)為，按照商業(yè)原則辦理，平臺(tái)貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問(wèn)題上，銀行有社會(huì)責(zé)任，可以薄利，可以讓利。但銀行考慮的是樓盤(pán)能否銷(xiāo)售出去，資金能否回籠，要算賬，要風(fēng)險(xiǎn)可控。他表示可讓出部分利益但堅(jiān)持商業(yè)化運(yùn)作。
就在一些金融機(jī)構(gòu)還在揣摩之際，政策性銀行率先動(dòng)手。有報(bào)道稱(chēng)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行(下稱(chēng)“國(guó)開(kāi)行”)已經(jīng)向國(guó)務(wù)院遞交了一份解決保障房項(xiàng)目資本金問(wèn)題的方案，建議特批一定規(guī)模國(guó)開(kāi)行金融債的發(fā)債額度以建立專(zhuān)項(xiàng)基金。該方案建議，國(guó)開(kāi)行在2011年約1萬(wàn)億的發(fā)債額度之外，還能獲得國(guó)務(wù)院特批發(fā)債額度，以設(shè)立一筆專(zhuān)項(xiàng)基金，專(zhuān)門(mén)為保障房項(xiàng)目提供資本金貸款。
此外，在兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、研祥高科技控股集團(tuán)董事會(huì)主席陳志列公開(kāi)表示，研祥已經(jīng)決定拿出10億元資金，用于支持保障性住房的建設(shè)。
全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)戴相龍(專(zhuān)欄)表示，2011年社�；鹬饕獣�(huì)增加對(duì)社會(huì)保障房的投資，大約占投資比重的5%，約幾百億的規(guī)模。
而自從突破政策阻礙后一直投資無(wú)路的保險(xiǎn)資金，此時(shí)也似乎找到了增值要道。3月9日，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)就提出要籌集40億元投資到上海地產(chǎn)集團(tuán)的保障房項(xiàng)目上。據(jù)悉，中國(guó)太保與承擔(dān)多個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目的上海地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，牽頭以10年期債權(quán)投資計(jì)劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設(shè)，即用于上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在上海市區(qū)約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。(詳見(jiàn)本刊2011年第10期《500億保險(xiǎn)資金投資保障房》一文)
在3月28日舉行的2010年中國(guó)太保業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)太保資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)湯大生表示，保障房債權(quán)投資計(jì)劃收益率將盯住同期貸款利率，總體收益將略高于債券投資收益。
這是保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后的第一單不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》電話(huà)采訪的一位保險(xiǎn)公司高級(jí)投資經(jīng)理說(shuō)：“盡管一些頂級(jí)寫(xiě)字樓和購(gòu)物廣場(chǎng)的回報(bào)率都比投資保障房高，但是我們還是對(duì)保障房比較感興趣。”
這位負(fù)責(zé)人是境內(nèi)某頂級(jí)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中層管理者，他的觀點(diǎn)和一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)似：“規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)小，比如公租房，建完之后政府回收。保險(xiǎn)資金每年都會(huì)剛性增長(zhǎng)，我們要為多出來(lái)的錢(qián)尋找投資渠道，投資保障房但也不會(huì)忽略其他的投資渠道�！�
最近，中國(guó)人壽又對(duì)外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超近日置評(píng)說(shuō)，因?yàn)楸Ｕ戏客顿Y回報(bào)率現(xiàn)在還不確定，相關(guān)管理規(guī)定也還未出臺(tái)，國(guó)壽將進(jìn)行綜合考慮。保險(xiǎn)資金投入保障房建設(shè)的渠道并不單一，包括債權(quán)、股權(quán)投資、PE介入等。
而在此前的全國(guó)兩會(huì)中，中國(guó)平安董事長(zhǎng)馬明哲等多位保險(xiǎn)界要人都表現(xiàn)出參與保障房的興趣和意愿。
四下看來(lái)，保障房建設(shè)所需資金的來(lái)源似乎有多條渠道。一些地市級(jí)官員在私下討論時(shí)也曾經(jīng)表示過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)，即“做好公共關(guān)系，資金到位的困難就有可能解決”。
土地財(cái)政：巨虧的壓力
錢(qián)有了，土地的來(lái)源呢
據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2010年全國(guó)保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過(guò)一倍。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。
今年計(jì)劃建設(shè)的1000萬(wàn)套保障性住房，中央政府肯定會(huì)率先確保土地供應(yīng)。但具體到各地，如像深圳，目前基本面臨無(wú)地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%，保障性住房的土地供應(yīng)很傷腦筋。
上文所提及研祥高科技控股集團(tuán)董事會(huì)主席陳志列曾表示以10億元投資保障性住房。他在接受媒體采訪時(shí)頗帶火藥味地說(shuō)：“(10億)這個(gè)錢(qián)我們出，房子我們自己蓋。我不會(huì)把錢(qián)交給政府。這個(gè)房子明明蓋起來(lái)只要4000元一平米，他(政府)蓋起來(lái)后可能是8000元。這個(gè)我不相信，我自己蓋，要不我不掏這個(gè)錢(qián)。房子的質(zhì)量絕對(duì)有保證。”
企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細(xì)則“以對(duì)要害”。深圳市住房和建設(shè)局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)胡建文在近期接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，政府的態(tài)度是鼓勵(lì)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)的，目前并沒(méi)有這一操作的細(xì)節(jié)和辦法，但研祥的做法“符合政策導(dǎo)向”。
胡建文的觀點(diǎn)代表了目前保障房建設(shè)的普遍問(wèn)題——資金短缺。但對(duì)于深圳來(lái)講，更重要的問(wèn)題并不是資金，而是土地，保障房建設(shè)的首要瓶頸是深圳土地資源稀缺。
來(lái)自境內(nèi)財(cái)經(jīng)媒體的報(bào)道稱(chēng)，國(guó)土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細(xì)表，并配以鐵腕政策強(qiáng)化執(zhí)行，以便完成“1000萬(wàn)套保障房土地供應(yīng)計(jì)劃定會(huì)在3月內(nèi)編制完成、在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中單列保障房用地、各地房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃將確保'三類(lèi)住房’(保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%、1000萬(wàn)套保障房用地定能做到應(yīng)保盡�！钡哪繕�(biāo)。
然而，來(lái)自中金公司的研究報(bào)告稱(chēng)，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費(fèi)的損失較大，若將經(jīng)濟(jì)適用房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開(kāi)發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元。房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也將下降，幅度占地方財(cái)政收入的比重約4%～6%。
糾結(jié)于此，土地供應(yīng)問(wèn)題一直被學(xué)界認(rèn)為是建設(shè)保障性住房的“忐忑”之一。其重要癥結(jié)就在于土地財(cái)政對(duì)地方政府重要性�！暗胤秸�?yàn)橥恋刎?cái)政問(wèn)題不愿動(dòng)，不愿建保障房的現(xiàn)象肯定是有的�！币晃唤咏〗ú康娜耸肯颉吨袊�(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者置評(píng)說(shuō)，“基本上，被分配大量保障房建設(shè)任務(wù)的地區(qū)都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。只要政府下決心去建設(shè)，這些任務(wù)是一定能完成的�！�
對(duì)于目前個(gè)別地區(qū)以“大量動(dòng)遷安置房來(lái)充數(shù)”的傳言，這位人士認(rèn)為，動(dòng)遷安置或因危房改造或因棚戶(hù)區(qū)改造，應(yīng)加以區(qū)分后將合理部分歸類(lèi)為保障房一部分。
保障房誰(shuí)來(lái)住
原本，誰(shuí)來(lái)住保障房并不是一個(gè)問(wèn)題。但如今，這個(gè)問(wèn)題卻越來(lái)越受到輿論關(guān)注。因?yàn)�，一些不需要住保障房的人也混跡其中。毋庸置疑，這樣的情況不僅導(dǎo)致保障房淪為權(quán)力尋租的灰色地帶，還占據(jù)了有限的保障房資源，制造了顯著的不公平。
戶(hù)籍最重要
“目前我們國(guó)家對(duì)保障房申請(qǐng)者的規(guī)定已經(jīng)基本確立�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“基本是本地區(qū)常住中低收入的人口有資格申請(qǐng)。此外，還有一些階段性住房困難的群體，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生等夾心層�！�
以北京為例，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件最低“1人家庭成員，年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在24萬(wàn)元及以下”到最高“5人及以上家庭成員，年收入在60000元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在48萬(wàn)元及以下�！逼渚唧w供應(yīng)對(duì)象為“具有本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍時(shí)間滿(mǎn)5年，年滿(mǎn)18周歲；單身家庭申請(qǐng)人需年滿(mǎn)30周歲；申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入及資產(chǎn)符合政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。”
申請(qǐng)兩限房的供應(yīng)對(duì)象為“針對(duì)北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭”。具體申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為“3人及以下家庭成員，年收入在8.8萬(wàn)元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在57萬(wàn)元及以下”；“4人及以上家庭成員，年收入在11.6萬(wàn)元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在76萬(wàn)元及以下。”
而申請(qǐng)廉租房和公共租賃住房的要求則更為細(xì)化復(fù)雜。申請(qǐng)廉租房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)具體細(xì)化到各個(gè)區(qū)縣，并對(duì)取得戶(hù)籍年限和離異年限，收入等有明確要求。而一直被眾多來(lái)京創(chuàng)業(yè)的年輕人期盼的公租房則未制定細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)。因此未通過(guò)上述各保障性住房審核資格以及未取得北京戶(hù)籍的個(gè)人無(wú)法申請(qǐng)。
也有個(gè)別公租房已經(jīng)向年輕人敞開(kāi)了大門(mén)。3月初，北京《關(guān)于中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)人才公共租賃住房建設(shè)的若干意見(jiàn)》已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)施。據(jù)悉，該《意見(jiàn)》認(rèn)定公租房是為海淀園企業(yè)引進(jìn)人才提供的短期周轉(zhuǎn)性租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)；企業(yè)同一人才承租最長(zhǎng)不超過(guò)5年，一年一簽約；用人企業(yè)應(yīng)將申請(qǐng)人個(gè)人信息公示7個(gè)工作日；禁止擅自將人才公共租賃住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人。
申請(qǐng)人必須同時(shí)滿(mǎn)足所在企業(yè)(單位)在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊(cè)并納稅；具有大學(xué)以上學(xué)歷，或具有中級(jí)以上職稱(chēng)、高級(jí)技師資格；必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動(dòng)合同的從業(yè)人員；在北京市范圍內(nèi)無(wú)住房且沒(méi)有享受過(guò)中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。
由此可見(jiàn)，保障性住房的基本要求是“取得當(dāng)?shù)貞?hù)籍”。這對(duì)于遍布四大一線(xiàn)城市的青年外來(lái)人口而言是釘死了期望。
“被尋租”與懲處難
在高房?jī)r(jià)的誘惑下，能夠以較低價(jià)格取得一套住房似乎愈加成為衡量一個(gè)本地區(qū)常住居民能量大小的重要參考。
基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障房納入“權(quán)力尋租”的瞄準(zhǔn)半徑。而保障房準(zhǔn)入的監(jiān)管漏洞也一覽無(wú)余。
2009年6月，武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)“六連號(hào)”震驚全國(guó)。但是這并非第一起黑幕，也絕非最后一起。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京雙惠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)目睹眾多“豪車(chē)風(fēng)范”。而該小區(qū)還存在大量出租行為。
3月28日，深圳市住建局舉行了行政處罰聽(tīng)證會(huì)，就3名申請(qǐng)人涉嫌在深圳第二次保障房申請(qǐng)過(guò)程中提供虛假信息進(jìn)行公開(kāi)聽(tīng)證。多名申請(qǐng)人身家超過(guò)中等收入家庭，更有甚者身家300萬(wàn)以上。然而，深圳市政府對(duì)其處以奉5000元、3年不準(zhǔn)申請(qǐng)保障性住房的懲罰力度被視為“過(guò)于柔弱”。
一位曾經(jīng)出售過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的人士告訴記者：“有些人申請(qǐng)經(jīng)適房和限價(jià)房的目的無(wú)疑就是套利。當(dāng)初以較低價(jià)格買(mǎi)的房子，在現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)里能夠賺取很大利潤(rùn)。有些人也將申請(qǐng)到的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行出租�？傊Ｕ戏砍蔀榱送顿Y工具�！痹谶@位投機(jī)者的眼中，他們基本沒(méi)有違法成本�！傲P點(diǎn)款什么的，對(duì)我們來(lái)說(shuō)基本可以忽略�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)此置評(píng)說(shuō)：“以問(wèn)題最多的經(jīng)適房為例，現(xiàn)在的第二代經(jīng)適房要比第一代申請(qǐng)嚴(yán)格很多�，F(xiàn)在經(jīng)適房申請(qǐng)作假很難，要三審兩公示。但是我認(rèn)為更重要的問(wèn)題是：對(duì)于騙購(gòu)者的懲罰力度太輕。由于一、二級(jí)市場(chǎng)的差價(jià)太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購(gòu)而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)�！�
上述研究人士楊紅旭認(rèn)為，保障房制度雖然規(guī)定了什么樣的人可以居住，但是對(duì)于防止一些違法的投機(jī)行為還需要慢慢來(lái)完善，“政策總是需要時(shí)間不斷完善�！�
有接近住建部的人士向記者置評(píng)說(shuō)：“在一些法律的約束方面，以及申請(qǐng)者甄別方面，我們的政策還有待細(xì)化。而且，對(duì)于違法者的懲處力度也因沒(méi)有法律規(guī)定而難以嚴(yán)厲�！彼J(rèn)為，一些保障房的基礎(chǔ)工作尚不到位，收入核定機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制等極為不健全。整個(gè)基礎(chǔ)不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。
深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳藹貧在近期的公開(kāi)置評(píng)中說(shuō)，“對(duì)虛報(bào)信息申請(qǐng)保障房的申請(qǐng)者予以處罰應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)是一種進(jìn)步了。”但處罰的主要依據(jù)《深圳市保障性住房條例》的法律層級(jí)有限，并非《刑法》，也不是全國(guó)人大頒布的法律，不可能據(jù)此追究虛假信息申報(bào)者的刑事責(zé)任，但如果情節(jié)嚴(yán)重，可配合其他法律處理。
本刊記者多方求證，目前并未搜集到監(jiān)管和職能部門(mén)正在設(shè)計(jì)和完善相關(guān)審核制度的消息。
缺失的“退出機(jī)制”
目前正在建設(shè)的多層次保障房體系還面臨“只進(jìn)不出”的遠(yuǎn)景尷尬。
3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在回答記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)：“對(duì)于保障性住房建設(shè)以后，管理和退出機(jī)制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實(shí)行了一個(gè)從建設(shè)到管理，到退出這樣一個(gè)完整機(jī)制。使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來(lái)它的管理也得到保證�！�
顯而易見(jiàn)。保障房只有“申請(qǐng)”，而沒(méi)有“退出”并合理。而這種不合理并不僅僅存在中國(guó)。
“住進(jìn)去就退不出來(lái)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此評(píng)價(jià)目前的保障房退出現(xiàn)狀。他說(shuō)，美國(guó)、香港等地都有類(lèi)似的現(xiàn)象。凡是申請(qǐng)成功者住進(jìn)保障房后都拒絕搬出來(lái)。
其實(shí)，在2009年12月末住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在該部工作會(huì)議上就曾要求說(shuō)，2011年保障性安居工程工作的一個(gè)新任務(wù)，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機(jī)制。不過(guò)，這個(gè)“扭曲”的瓶頸一直無(wú)法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在。政府由此所形成的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。而由于無(wú)法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。
2010年，審計(jì)署公布了19個(gè)城市2007—2009年廉租房建設(shè)情況的公告。廈門(mén)等6個(gè)城市不同程度存在廉租房保障對(duì)象退出難的問(wèn)題。不符合保障條件的家庭，拒絕到期退出廉租房。
顯而易見(jiàn)的預(yù)測(cè)已毋庸置評(píng)，再不加緊研究退出機(jī)制，未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房必定會(huì)加劇“只進(jìn)不出”的難題。
顧云昌認(rèn)為，即便是每年審查居住者的情況，發(fā)現(xiàn)情況也很難強(qiáng)制居住者退出所居住房。
由于退出機(jī)制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)亦對(duì)參與建設(shè)保持“謹(jǐn)慎”。
大約一周前，曾開(kāi)發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的首開(kāi)股份(600376.SH)董秘王怡對(duì)參建保障房置評(píng)說(shuō)，退出機(jī)制明確的保障房如經(jīng)適房、兩限房以及政府回購(gòu)的公租房，雖然凈利潤(rùn)率不高，但周轉(zhuǎn)快，首開(kāi)會(huì)積極參與。
“但作為上市公司，時(shí)時(shí)面臨公司利潤(rùn)與增長(zhǎng)的市場(chǎng)壓力，對(duì)于參與退出機(jī)制不明確的保障房建設(shè)，公司將持謹(jǐn)慎態(tài)度�！蓖踱f(shuō)。
顧云昌認(rèn)為，目前我國(guó)研究保障房退出機(jī)制可以參照美國(guó)、新加坡等先進(jìn)理念。
“可以推廣上海的共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制�！彼f(shuō)，讓住居者和政府各擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。如果居住者要出售所居經(jīng)濟(jì)適用房則要按照其個(gè)人與政府所持產(chǎn)權(quán)比例的不同分解銷(xiāo)售收入。此外，也有地區(qū)并沒(méi)有建設(shè)各種類(lèi)的保障房，只是由政府向相關(guān)低收入群體提供租房和購(gòu)房補(bǔ)貼，等到居住者條件超過(guò)中低收入，政府停止補(bǔ)貼，也不失為一個(gè)良性循環(huán)的途徑。
(實(shí)習(xí)生朱俊星對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))
廉租戶(hù)看房記
1.3月30日，北京保利嘉園院內(nèi)被單獨(dú)隔開(kāi)的28層的廉租房。這是王方(化名)母子倆今天看的第二處戶(hù)型。
2、3.這家人一家三口住在北京東直門(mén)一間30平米的一居室。丈夫和兒子拿著低保，申請(qǐng)了一間一居的廉租房。紙條上寫(xiě)著可挑選的廉租房范圍。這是母子倆去的第三處樓盤(pán)。
4.3月30日，在看完當(dāng)天的第五處樓盤(pán)后，母子倆遇到已經(jīng)選好廉租房的老鄰居，交流起選房經(jīng)驗(yàn)。母子倆打算周末再去看看北京東壩的房源，希望能夠挑選到適合兒子住的房子。
本刊記者肖翊I攝
新加坡：“組屋計(jì)劃”
新加坡的住房政策是實(shí)現(xiàn)“每一家、每一戶(hù)都有房產(chǎn)”，政府組織實(shí)施實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的“組屋計(jì)劃”，由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建設(shè)“組屋”，工程建設(shè)所需的資金并非來(lái)源于商業(yè)銀行，而是建屋發(fā)展局，所以利息很低。
新加坡政府對(duì)“組屋”的監(jiān)管很?chē)?yán)格，規(guī)定一個(gè)核心家庭終身只能買(mǎi)兩次新的組屋，每個(gè)家庭只能同時(shí)保有一套組屋，不能同時(shí)買(mǎi)兩套或三套。同時(shí)政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行直接控制，新加坡新房?jī)r(jià)格完全是政府定的，因此沒(méi)法炒作。一般來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)新房以后五年之內(nèi)是不允許出租的，五年以后才可以出租，才能在二手房市場(chǎng)交易。
現(xiàn)在新加坡人中大約有86%住在組屋里，只有大約8%的人租住在政府開(kāi)發(fā)的廉租房中，這些人主要是一些孤寡老人和生活非常貧困者。
美國(guó)：“可支付”住房
住房的“可支付性”是美國(guó)住房政策中一個(gè)非常重要的概念，即當(dāng)年的住房費(fèi)用(包括房地產(chǎn)貸款、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅等)不應(yīng)超過(guò)居民家庭稅前收入的30%，否則就到了難以承受的水平，需要政府資助。
1949年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《國(guó)家住房法》明確宣布，“國(guó)會(huì)確定的全國(guó)性目標(biāo)是：每個(gè)美國(guó)家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜、體面的住房�！�
美國(guó)政府為低收入家庭提供住房資助有多種途徑。一種是由聯(lián)邦、州、市政府直接撥款或發(fā)行債券建造可支付的住房或公共廉租房，以較低價(jià)格賣(mài)或租給低收入家庭；另一種形式是由政府向那些在市場(chǎng)上租房的低收入家庭提供住房補(bǔ)貼。政府可以直接把錢(qián)給租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市場(chǎng)上選好房子后，政府將錢(qián)交給房東。
法國(guó)：“可抗辯居住權(quán)”
法國(guó)議會(huì)在2007年3月通過(guò)了“可抗辯居住權(quán)”法案，承諾增加住房建設(shè)投入，以基本實(shí)現(xiàn)在法國(guó)人人有房住。所謂的“可抗辯居住權(quán)”，也就是國(guó)家保障合法居民的住房權(quán)，居民可通過(guò)法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。
該法的適用對(duì)象是“以合法方式常住法國(guó)的﹑不能以自己能力獲得住房或保持住房的任何人”。法案規(guī)定，2008年12月1日起，政府應(yīng)滿(mǎn)足低收入者、無(wú)家可歸者等人士對(duì)由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要。在住房申請(qǐng)沒(méi)有收到滿(mǎn)意答復(fù)的情況下，五類(lèi)住房困難戶(hù)可向主管部門(mén)要求解決住房問(wèn)題，如問(wèn)題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。(節(jié)選自《環(huán)球》雜志相關(guān)報(bào)道) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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