2011年1000萬套保障房的建設(shè)，正在緊鑼密鼓進(jìn)行。
3月24日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。
而在此前的2月24日，國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組已與各省級政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。
另一方面，資本市場亦隨之予以反應(yīng)。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材、家電等板塊，均有不俗表現(xiàn)。
雖然對于在地產(chǎn)調(diào)控中風(fēng)雨飄搖的地產(chǎn)企業(yè)來說，保障房是“雞肋”還是“稻草”，則是見仁見智的命題。但相關(guān)個股的行情，已然啟動。
3月23日，地產(chǎn)和建筑上市公司中，與保障房相關(guān)的個股全線上漲。當(dāng)日中天城投大漲8.29%，龍?jiān)ㄔO(shè)亦上漲5.83%，另一個參與保障房建設(shè)的地產(chǎn)公司棲霞建設(shè)，3月23日也放量大漲4.94%。
中信建投在其報告中表示，從盈利模式而言，“考慮資金回流速度，相對風(fēng)險小而利潤最大的是限價房，其次是經(jīng)濟(jì)適用房�！�
而從區(qū)域來看，一線城市和房價上漲過快的二線城市是本次保障房建設(shè)的重點(diǎn)監(jiān)管對象�！斑@些城市一般人口比較密集，保障房建設(shè)的空間大，且這些城市的經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，保障房建設(shè)資金相對充裕�！�
布局保障房
事實(shí)上，已有部分上市公司在這場競跑中搶得先機(jī)。
2011年3月9日，中天城投與貴州省人民政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，該公司將參與貴州省范圍內(nèi)廉租房、公共租賃房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程及其配套設(shè)施的建設(shè)工作。
中天城投表示，“公司將自行組建從事保障性安居工程及其配套設(shè)施等建設(shè)工作的項(xiàng)目子公司，計(jì)劃在"十二五"期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米(約20萬套)、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施�！�
國信證券則在其報告中表示，“歷史上參與的保障房開發(fā)凈利潤率根據(jù)地方政策可達(dá)8%左右，這20萬套保障性住房開發(fā)，按保守的方法測算，取8%的利潤率，在2011-2015年，可給中天城投帶來16億凈利潤，平均每年增厚EPS0.35元，加上配建的商場商鋪、辦公場所等經(jīng)營性附屬設(shè)施及享受的政策優(yōu)惠，收益更高。”
而另一個在保障房建設(shè)中受益的個股龍?jiān)ㄔO(shè)，則已為萬向系旗下的通聯(lián)資本管理有限公司(以下簡稱“通聯(lián)資本”)悄然建倉。
龍?jiān)ㄔO(shè)2010年3季報顯示，通聯(lián)資本新進(jìn)為該公司第五大流通股股東，持有該公司1245.96萬股，占其總股本的2.63%。
通聯(lián)資本為萬向系資本運(yùn)作的平臺之一，其控股股東為萬向集團(tuán)高管管大源，其與萬向財(cái)務(wù)公司堪稱萬向系資本運(yùn)作兩大旗艦。
華創(chuàng)證券在其研究報告中表示，龍?jiān)ㄔO(shè)入圍多個地市保障房項(xiàng)目的招投標(biāo)，保障房建設(shè)有望成為公司未來利潤的新增長點(diǎn)。
“我們預(yù)期公司主要將會以甲方的身份進(jìn)入保障房建設(shè)市場。保障房建設(shè)的毛利率高于普通的房屋建設(shè)，如果公司保障房建設(shè)業(yè)務(wù)順利開展，綜合毛利率有望穩(wěn)步提升�！比A創(chuàng)證券在其報告中表示。
3月24日，龍?jiān)ㄔO(shè)上漲3.15%，收報13.76元；中天城投漲0.88%，收報17.13元。
地方政府配套資金懸念
規(guī)劃如火如荼，但始終繞不過去的兩個疑問，則是保障房建設(shè)的資金來自何方，以及地方政府的積極性到底如何？
按照規(guī)劃，5年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障房，需要地方政府配套資金2.7萬億。
但目前地方政府的負(fù)債在10萬億左右，這也意味著每年地方政府的到期債務(wù)就達(dá)到1萬億之巨。
而地方政府面臨的另外一個問題則是，保障房建設(shè)會導(dǎo)致土地出讓金減少。
中金公司在其報告中表示，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費(fèi)的損失較大，將經(jīng)濟(jì)適用房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元。房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也將下降，幅度占地方財(cái)政收入的比重約4%-6%。
而在最近的一系列政府表態(tài)中，住房公積金結(jié)余資金、國有商業(yè)銀行的貸款等，將逐漸成為保障性住房重要資金來源。
此外，保險公司也開始涉足這一領(lǐng)域。
3月9日，中國太保宣布，負(fù)責(zé)其保險資金運(yùn)作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，正式通過了保監(jiān)會的備案。這是保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后的首個不動產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。
按照這一計(jì)劃，中國太保與上海地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，牽頭以10年期債券投資計(jì)劃方式融資40億元，用于上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海市區(qū)50萬平米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。 |
