中國(guó)證券報(bào)報(bào)道   “新國(guó)八條”和地方限購(gòu)政策威力開(kāi)始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤(pán)整了近兩個(gè)月的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，一線城市的開(kāi)發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價(jià)，樓市降價(jià)潮悄然來(lái)襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2010年新房開(kāi)工量大增，未來(lái)幾個(gè)月新盤(pán)將集中上市，同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)或?qū)⒉饺胂陆低ǖ�。降價(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放緩拿地、準(zhǔn)備“過(guò)冬”。

    優(yōu)惠促銷 房?jī)r(jià)松動(dòng)

    2009年以來(lái)連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點(diǎn)。3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開(kāi)盤(pán)，雖然開(kāi)盤(pán)價(jià)仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。

    隨后，萬(wàn)科在北京的“萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級(jí)的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤(pán)當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購(gòu)75套，認(rèn)購(gòu)率僅為63%。

    上海同樣出現(xiàn)了新盤(pán)低價(jià)入市。位于浦東的中海御景熙岸開(kāi)盤(pán)，精裝修房源以2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開(kāi)盤(pán)前市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。

    恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對(duì)首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團(tuán)定價(jià)策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團(tuán)定價(jià)會(huì)議通過(guò)。在深圳，新盤(pán)上市也不見(jiàn)漫天喊價(jià)的情景。

    而早在品牌房企展開(kāi)降價(jià)促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，在投資需求占比過(guò)高的一二線城市限購(gòu)之后，購(gòu)房需求僅剩下不到20%，預(yù)計(jì)絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開(kāi)始的這波降價(jià)潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進(jìn)而發(fā)展至其他大中城市。

    成交萎縮 存貨增加

    北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173.9萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，呈兩位數(shù)大幅下降。

    摩根大通最近發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

    銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開(kāi)發(fā)商信心開(kāi)始動(dòng)搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)新房大量上市還將繼續(xù)壓制房?jī)r(jià)，2008年至2009年上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下探至最低0.71億平方米后才開(kāi)始回升，供求失衡加劇了之前房?jī)r(jià)上漲。2010年由于成交火爆，各家開(kāi)發(fā)商普遍大幅增加開(kāi)工面積，按照一年多的開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。

    以萬(wàn)科為例，2009年萬(wàn)科的開(kāi)工面積僅有561萬(wàn)平方米，2010年初則將新開(kāi)工面積大幅提高至855萬(wàn)平方米，而實(shí)際上2010年新開(kāi)工面積達(dá)到1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。

    開(kāi)工面積即將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

    易居中國(guó)上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購(gòu)是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開(kāi)發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開(kāi)盤(pán)高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。

    資金趨緊 負(fù)債攀升

    廣發(fā)證券調(diào)研顯示，一些城市因限購(gòu)失去購(gòu)買(mǎi)資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預(yù)計(jì)50%以上之前有購(gòu)買(mǎi)意向的顧客會(huì)消失，限購(gòu)的負(fù)面作用將在3月更加明顯。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。

    中指研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金緊張。國(guó)家為平抑增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開(kāi)發(fā)商只有依靠自身資金。

    上市房企2010年年報(bào)也顯示，截至15日，26家已公布年報(bào)的上市房企合計(jì)持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過(guò)短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。

    降價(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)樓市可能的持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始放緩拿地、準(zhǔn)備“過(guò)冬”。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬(wàn)科為例，2月新增項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬(wàn)平米，約合地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等公司，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)還可能繼續(xù)放緩拿地。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒(méi)問(wèn)題，但今年三季度后，將有更多開(kāi)發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營(yíng)。