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房價(jià)進(jìn)入下降預(yù)期通道
 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期：2011-3-14 13:26:34  蘭格鋼鐵
    房價(jià)真能降嗎？能!說這話的不是專家，而是開發(fā)商。

    日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京的一個(gè)項(xiàng)目“真金白銀”地降價(jià)促銷，降幅達(dá)到4000元/平方米。同時(shí)媒體報(bào)道，萬科等多家開發(fā)商亦傳來降價(jià)的消息。稍早前，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林預(yù)計(jì)，下半年房價(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，至少維持兩年以上。而就在去年12月，王健林還對(duì)媒體信心滿滿地表示，房價(jià)在未來十年沒有下降的可能性。

    與去年相比，這是一個(gè)很不一樣的現(xiàn)象。去年，關(guān)于房價(jià)要降的各種報(bào)告和宣言很多，有說當(dāng)年三季度就要降，有說年底必降，社科院也好，投行也罷，全部脫靶。成交量敗退，成交價(jià)死扛，成為樓市的一個(gè)經(jīng)典畫面。而就在政策與市場的反復(fù)拉鋸博弈中，房價(jià)不看跌的預(yù)期始終堅(jiān)挺，甚至一定程度上趨強(qiáng)，而這其中的一個(gè)代表就是，開發(fā)商嘴上不降價(jià)，實(shí)際行動(dòng)上也不降價(jià)。于是，史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控有了第二輪、第三輪，而每一輪新的調(diào)控啟動(dòng)，都是因?yàn)闃鞘谐霈F(xiàn)了“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象。

    限貸、限購以及央行三次加息等政策疊加的效果是無法無視的，樓市成交量下降，量跌不一定帶來價(jià)跌，但時(shí)間一長，必然在價(jià)格上有所反映。據(jù)媒體援引的一組數(shù)據(jù)顯示，自今年1月26日“新國八條”調(diào)控措施出臺(tái)后，北京248個(gè)在售的普通住宅項(xiàng)目中，有199個(gè)住宅項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)停漲，占到了80.2%；降價(jià)項(xiàng)目為7個(gè)，占到3%；另有39個(gè)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)，占15.7%。

    開發(fā)商也不是神仙，家里也沒有印鈔機(jī)。信貸融資渠道越來越窄、越來越難，光靠前兩年的銷售回款只能是苦撐待變，比如“經(jīng)濟(jì)二次探底”之類的想象，從而再度上演2008年的那一幕勝利大逃亡。然而，近一年的時(shí)間，調(diào)控決心絲毫未變，特別是“新國八條”更是讓房價(jià)進(jìn)入下降預(yù)期通道。對(duì)此，現(xiàn)金流再好的開發(fā)商也必然要遭遇到資金門檻，特別是前幾年那些在房地產(chǎn)市場大肆擴(kuò)張的公司。

    不降價(jià)是需要底氣的。在去年，開發(fā)商不差錢，降價(jià)沒有動(dòng)力。而一年過去了，開發(fā)商已經(jīng)沒那么不差錢了，再加上信貸環(huán)境收緊，開發(fā)貸很難申請，房地產(chǎn)信托的利率躥到了15%，快成合法的高利貸了，而這也越來越不容易，因?yàn)榻鹑诒O(jiān)管部門正在收緊這方面的風(fēng)險(xiǎn)。因此，擺在房地產(chǎn)商面前的籌措資金的路便只剩下二選一：要么抵押資產(chǎn)，賭博式地大舉借債，就像綠城等開發(fā)商在2008年做的那樣；要么降價(jià)銷售回籠資金，快速上岸，避免被洗牌。

    房價(jià)會(huì)降，層層加碼的調(diào)控政策不是請客吃飯，開發(fā)商面臨的資金壓力是真切的。但如果就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復(fù)理性和健康，則就有些過于樂觀。在保障房和土地財(cái)政方面的突破，才能讓房價(jià)進(jìn)入合理空間。
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