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郭松海：房?jī)r(jià)應(yīng)與收入相適應(yīng) 建議開(kāi)征空置稅
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-10 11:25:25
蘭格鋼鐵 |
全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海今日做客中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)"中經(jīng)在線(xiàn)訪(fǎng)談"欄目，他表示，房?jī)r(jià)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均可支配收入的增長(zhǎng)相適應(yīng)；在抑制投資投機(jī)性購(gòu)房方面，他建議開(kāi)征房產(chǎn)空置稅試點(diǎn)，把征收的費(fèi)用用于保障房和學(xué)校配套設(shè)施的建設(shè)，還可以縮小貧富差距。
合理房?jī)r(jià)是指與可支配收入相適應(yīng)
溫家寶總理在中央人民廣播電臺(tái)與聽(tīng)眾交流時(shí)提到，要讓房?jī)r(jià)回歸到合理的水平；政府工作報(bào)告中也提出，住房的價(jià)格要和國(guó)民的消費(fèi)能力相適應(yīng)。那么，什么是合理的水平，怎么和居民的收入相適應(yīng)？郭松海表示，合理水平指房?jī)r(jià)收入比從現(xiàn)在的8.7倍降至與世界相應(yīng)水平適應(yīng)的6.4倍，若人均可支配收入增長(zhǎng)速度高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)有望在五年內(nèi)回歸合理水平。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)顯示，2010年房?jī)r(jià)收入比是8.7倍；通過(guò)聯(lián)合國(guó)對(duì)90多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，房?jī)r(jià)收入比的中位數(shù)是6.4倍。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)目前的房?jī)r(jià)和人均收入比高于世界相應(yīng)水平。郭松海表示，讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，就是逐漸由8.7倍回歸到6.4倍左右。
對(duì)于房?jī)r(jià)多久才能回歸合理水平的問(wèn)題，郭松海認(rèn)為，根據(jù)計(jì)算，從2001年-2008年房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)率和它的標(biāo)準(zhǔn)差大概在3%。"從2011年開(kāi)始，人均可支配收入增長(zhǎng)是10%，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)3%，這僅僅是我們的設(shè)想，大約需要五年時(shí)間，房?jī)r(jià)就可以回歸到合理的水平。如果房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)是-3%，大概兩年就可以回歸到合理的水平。"郭松海說(shuō)。
此外，對(duì)于像北京、上海這樣的大城市而言，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到十幾倍，宏觀(guān)調(diào)控應(yīng)該具有地區(qū)化差異。
郭松海指出，今年的"國(guó)八條"跟以前的宏觀(guān)調(diào)控政策不同點(diǎn)在于其特別強(qiáng)調(diào)了各個(gè)地方政府要出臺(tái)宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)。目標(biāo)主要是房?jī)r(jià)的同比增長(zhǎng)，要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均可支配收入的增長(zhǎng)相適應(yīng)。
人均房?jī)r(jià)收入比和房屋銷(xiāo)售價(jià)格之比的控制率，是國(guó)際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的主要指標(biāo)。郭松海說(shuō)："我們主要是考慮房?jī)r(jià)收入比的問(wèn)題，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)增長(zhǎng)要低于人均可支配收入的增長(zhǎng)，甚至要較大地低于，就必須由地方制定目標(biāo)。"
建議開(kāi)征房產(chǎn)空置稅試點(diǎn)空置率可統(tǒng)計(jì)
郭松海表示，無(wú)論是物業(yè)稅，還是房產(chǎn)稅，都是保有的稅種。一方面，如果它的稅金、稅率制定合理，就可以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。需求受到一定程度的抑制，供給保持在原有的程度，對(duì)房?jī)r(jià)也起到抑制的作用。另一方面，推出房產(chǎn)稅、物業(yè)稅可以縮小貧富差距。"現(xiàn)在我們的基尼系數(shù)達(dá)到0.5，超過(guò)了國(guó)際警戒線(xiàn)，富人的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)一部分集中在房產(chǎn)上。"郭松海坦言。
郭松海認(rèn)為，土地是國(guó)有資源，周邊的配套設(shè)施是公共資源，如果過(guò)多占用了公共資源，或者是閑置，就應(yīng)該通過(guò)征收房產(chǎn)稅或者控制稅的方式來(lái)收取費(fèi)用。把征收的費(fèi)用用于保障房和學(xué)校配套設(shè)施的建設(shè)，可以縮小貧富差距。
對(duì)于如何統(tǒng)計(jì)房屋是否屬于空置房的問(wèn)題，郭松海表示，空置房在一些國(guó)家是通常的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，比如美國(guó)會(huì)定期公布房屋的空置率，并不是不能統(tǒng)計(jì)。有些國(guó)家是根據(jù)用電量、用水量等主要指標(biāo)來(lái)確定房屋空置率。
郭松海特別指出，去年住建部《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》里提到經(jīng)濟(jì)適用房怎么界定，是由小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)去檢查界定的。郭松海說(shuō)："我們可以推而廣之，經(jīng)濟(jì)適用房可以推廣到商品房。雖然現(xiàn)在的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有規(guī)定這一點(diǎn)，但物業(yè)管理公司也可以進(jìn)行調(diào)查。"
保障房對(duì)商品房市場(chǎng)影響不大
在談到保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源問(wèn)題時(shí)，郭松海表示，國(guó)家有規(guī)定，一個(gè)是當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬?0%，一個(gè)是住房公積金的增值收益，還有當(dāng)?shù)卣?cái)政的支持。除了這些以外，郭松海舉例說(shuō)，上海的經(jīng)驗(yàn)是進(jìn)入社保基金。因?yàn)樯绫；鸬耐度胫芷诒容^長(zhǎng)，和保障性住房、公租房的時(shí)限比較接近，可以用保險(xiǎn)資金大量投入。福建省提出開(kāi)發(fā)商提出，要拿出建設(shè)項(xiàng)目的10%來(lái)匹配公租房和廉租房建設(shè)。
未來(lái)五年建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有沖擊？對(duì)此，郭松海表示，"十二五"規(guī)劃綱要提到，3600萬(wàn)套保障性住房，加上前十年建設(shè)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，只占住房總量的20%，這20%是面向城市的最低收入群體的。"如果單純從'十二五'規(guī)劃來(lái)看，這個(gè)比例并不是很大。我覺(jué)得保障歸保障，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。"郭松海說(shuō)。
有關(guān)保障性住房的選址問(wèn)題，郭松海表示，各個(gè)地方的情況不一樣，像北京市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有土地了，只能在遠(yuǎn)郊建設(shè)。郭松海認(rèn)為，選址應(yīng)該選擇交通便利的位置，配套設(shè)施建設(shè)要齊全，要有醫(yī)院、超市、學(xué)校和幼兒園。
關(guān)于保障性住房的價(jià)格，如何定價(jià)才能真正發(fā)揮保障性住房的作用？郭松海表示，現(xiàn)在有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、廉租房，層次不一樣，定價(jià)也不一樣。廉租房面向最低收入家庭，租金很低。公租房的租賃價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)格，各個(gè)地方的情況不一樣。
呼吁住宅產(chǎn)業(yè)化建百年住宅減少能耗
研究資料顯示，住宅建設(shè)從材料的制造、施工、竣工到使用，耗能大約接近社會(huì)耗能的50%。郭松海表示，百年住宅可以大量節(jié)約資源能源，應(yīng)該提高到戰(zhàn)略的高度來(lái)考慮；另外，他呼吁盡快推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化。
郭松海介紹說(shuō)，目前我國(guó)住宅壽命約30年左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)、德國(guó)等國(guó)家的住宅壽命在85年-125年。建筑是耗能大戶(hù)，有研究資料顯示，住宅建設(shè)從材料的制造、施工、竣工到使用，耗能大約接近社會(huì)耗能的50%。在材料的制造、施工、竣工這個(gè)階段的耗材、耗能、耗水、耗電和占用土地資源非常大，如果可以將住宅壽命延長(zhǎng)，可以大量節(jié)約資源能源。他指出，"對(duì)我們這樣資源緊缺的國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是至關(guān)重要的，應(yīng)該提高到戰(zhàn)略的高度來(lái)考慮。"
在談到百年住宅的問(wèn)題時(shí)，郭松海提到了CSI住宅概念。什么是CSI住宅呢？郭松海解釋說(shuō)，是框架和填充體分離開(kāi)來(lái)，通過(guò)加固、多使用鋼材等方法使支撐體、外墻、樓板的壽命保持在100年。至于填充體，里面的隔墻、設(shè)施設(shè)備，可以及時(shí)更新更換。"隔墻可以隨便更改，原來(lái)是兩口人，有孩子以后就變成了三口人，就可以根據(jù)自己的意愿進(jìn)行更改。"郭松海說(shuō)。
另外，郭松海建議推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，就是像工廠(chǎng)一樣生產(chǎn)住宅，部件、部品標(biāo)準(zhǔn)化，在工廠(chǎng)加工好以后再進(jìn)行裝配。他坦言，"住宅產(chǎn)業(yè)化我們已經(jīng)呼吁了很多年，始終沒(méi)有被很好地推動(dòng)。"
以下為直播實(shí)錄：
主持人：各位網(wǎng)友大家好!這里是“中經(jīng)在線(xiàn)訪(fǎng)談”2011聚焦兩會(huì)特別節(jié)目。歡迎您的收看。本期節(jié)目由中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)和搜狐新聞聯(lián)合播出。今天我們很榮幸地請(qǐng)到了全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海先生。您好，郭所長(zhǎng)，歡迎您來(lái)到我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)的演播室。
郭松海：廣大網(wǎng)民好。
主持人：聽(tīng)了郭先生的職務(wù)，很多網(wǎng)民就已經(jīng)知道我們今天要談什么了，我們聊房子和房?jī)r(jià)的問(wèn)題。您多年來(lái)從事房地產(chǎn)的研究工作，能不能先給我們介紹一下自打“國(guó)八條”出來(lái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些改變？
郭松海：國(guó)八條是今年出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)方面的條例。我個(gè)人認(rèn)為由于去年房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定作用，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制還是有一定效果的。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)在去年年底對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)15%。2009年是同比增長(zhǎng)25%，也就是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)跌落10個(gè)百分點(diǎn)左右。最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，去年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)13%。
郭松海：從這個(gè)比較來(lái)看，去年宏觀(guān)調(diào)控的效果還是比較明顯，但是，13%或者15%，這樣的增長(zhǎng)率還是相當(dāng)高的，GDP的增長(zhǎng)也達(dá)不到這么高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)也達(dá)不到這么高，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)超過(guò)了GDP和人均可支配收入的增長(zhǎng)。這種情況下，國(guó)家認(rèn)為還要加大調(diào)控力度，新國(guó)八條就是在這樣的背景下出臺(tái)的。
主持人：正像郭所長(zhǎng)您提到的房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)增長(zhǎng)13%或者15%，已經(jīng)是很高的增長(zhǎng)率了。曾經(jīng)有一段時(shí)間，人們對(duì)應(yīng)該什么時(shí)候買(mǎi)房，是不是要買(mǎi)房有很多的爭(zhēng)議，您怎么看？
郭松海：國(guó)八條跟以前的宏觀(guān)調(diào)控政策有些不同的地方。這里面特別強(qiáng)調(diào)了各個(gè)地方要出臺(tái)宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)。宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)主要是房?jī)r(jià)的同比增長(zhǎng)，要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均可支配收入的增長(zhǎng)相適應(yīng)，這是以前調(diào)控當(dāng)中沒(méi)有提到的。我們常說(shuō)到是人均收入和房屋銷(xiāo)售價(jià)格的比率是國(guó)際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的主要指標(biāo)。我們主要是考慮房?jī)r(jià)收入比的問(wèn)題，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)增長(zhǎng)要低于人均可支配收入的增長(zhǎng)，甚至要較大地低于，就必須由地方制定目標(biāo)。北京市最近提出要在3月底拿出這個(gè)目標(biāo)來(lái)。我們拭目以待。
主持人：在今年兩會(huì)上有一個(gè)提案是關(guān)于房?jī)r(jià)的，就是讓房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位。您覺(jué)得這個(gè)合理應(yīng)該怎樣界定？
郭松海：這是總理在中央人民廣播電臺(tái)與聽(tīng)眾交流的時(shí)候提到的要讓房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，一定要將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理的水平。政府報(bào)告的意思也相似，就是住房的價(jià)格要和國(guó)民的消費(fèi)能力相適應(yīng)。什么是合理的水平，怎么和居民的收入相適應(yīng)，現(xiàn)在也沒(méi)有明確。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)將房?jī)r(jià)收入比解釋得比較清楚，2010年房?jī)r(jià)收入比是8.7倍。通過(guò)聯(lián)合國(guó)對(duì)90多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，房?jī)r(jià)收入比的中位數(shù)是6.4倍。也就是現(xiàn)在我們的房?jī)r(jià)和人均收入比高于世界相應(yīng)水平。怎樣回歸合理水平，就是逐漸由8.7倍回歸到6.4倍左右。
主持人：這還是很漫長(zhǎng)的歷程。
郭松海：我覺(jué)得也不漫長(zhǎng)。根據(jù)計(jì)算，從2001年-2008年房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)率和它的標(biāo)準(zhǔn)差大概在3%。我們從2011年開(kāi)始，人均可支配收入增長(zhǎng)是10%，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)3%，這僅僅是我們的設(shè)想，大約需要五年時(shí)間，房?jī)r(jià)就可以回歸到合理的水平。如果房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)是-3%，大概兩年就可以回歸到合理的水平。在房?jī)r(jià)回歸到合理水平以后，隨著人均可支配收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)�？偫硎钦驹趪�(guó)家的角度，提出房?jī)r(jià)回歸到合理水平，具體到一個(gè)地方，差別就很大，像北京、上海市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到十幾倍，宏觀(guān)調(diào)控應(yīng)該具有地區(qū)化差異。
主持人：我們也期待著房?jī)r(jià)回到合理水平，這樣我們的生活負(fù)擔(dān)才會(huì)小一些，幸福感才會(huì)高一些。未來(lái)五年我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，明年實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)套，后年實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)套，后三年實(shí)現(xiàn)1600萬(wàn)套。有人指出如此大規(guī)模的建設(shè)誰(shuí)來(lái)管理，怎么建，誰(shuí)來(lái)保障？
郭松海：今年建1000萬(wàn)套，明年建1000萬(wàn)套，后三年大約建1600萬(wàn)套，五年完成3600萬(wàn)套的規(guī)劃。這個(gè)建設(shè)規(guī)模是空前的。以前若干年，我們欠缺對(duì)保障性住房的建設(shè)監(jiān)管�，F(xiàn)在是一年建設(shè)1000萬(wàn)套，這個(gè)比例很大，北京、上海的開(kāi)發(fā)量占到50%。這么大的開(kāi)發(fā)量，土地的供給、資金的融資、開(kāi)發(fā)的主體等各方面都需要進(jìn)行很多協(xié)調(diào)工作。
主持人：對(duì)于保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源方面，您在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾經(jīng)說(shuō)到廣開(kāi)渠道吸引更多資金參與保障性住房建設(shè)。有經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家建議保障性住房的融資應(yīng)該以公債融資為主，就是向銀行貸款，謹(jǐn)慎使用民間的資金。您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？
郭松海：國(guó)家有規(guī)定，應(yīng)該是當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬?0%，一個(gè)是住房公積金的增值收益，這兩部分是必須完成的。再有就是當(dāng)?shù)卣?cái)政的支持。除了這些以外，上海的經(jīng)驗(yàn)是進(jìn)入社�；�。因?yàn)樯绫；鸬耐度胫芷诒容^長(zhǎng)，它和保障性住房、公租房的時(shí)限是比較接近的，可以用保險(xiǎn)資金大量投入。還有就是有實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感的，流著道德的血液的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以承擔(dān)一部分公租房建設(shè)。福建省就提出開(kāi)發(fā)商要拿出建設(shè)項(xiàng)目的10%來(lái)匹配公租房和廉租房。
主持人：就是讓開(kāi)發(fā)商也出一筆錢(qián)。
郭松海：現(xiàn)在有的地方的開(kāi)發(fā)商也在建一部分廉租房，像萬(wàn)科現(xiàn)在也在建一部分廉租房。上海的做法還有利用閑置土地，把工業(yè)用地的性質(zhì)改變成居住用地，把房子給農(nóng)民工來(lái)居住。
主持人：您認(rèn)為五年建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有沖擊？
郭松海：我覺(jué)得談不上沖擊，影響不大。我們?cè)趦蓵?huì)期間發(fā)布了“十二五”規(guī)劃綱要，其中提到3600萬(wàn)套全部建成，加上前十年建設(shè)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，只占住房總量的20%，這20%就是面向城市的最低收入群體。如果單純從“十二五”規(guī)劃來(lái)看，這個(gè)比例并不是很大。我覺(jué)得保障歸保障，從“十二五”規(guī)劃的數(shù)字來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。對(duì)一部分城市，如果建設(shè)一些限價(jià)房，有人說(shuō)它是保障性住房，有人認(rèn)為它是政策性住房。不論是什么性質(zhì)的住房，限價(jià)房對(duì)房?jī)r(jià)是有一定殺傷力的。
郭松海：我認(rèn)識(shí)的一個(gè)醫(yī)生剛剛購(gòu)買(mǎi)了一套限價(jià)房，他已經(jīng)30歲了，還沒(méi)有結(jié)婚，限價(jià)房的要求是家庭收入在8萬(wàn)塊錢(qián)以下，沒(méi)有住房，他通過(guò)搖號(hào)得到一套限價(jià)房。限價(jià)房的價(jià)格是每平米7000塊錢(qián)，而周邊商品房的價(jià)格達(dá)到了2萬(wàn)塊錢(qián)。如果北京市批量開(kāi)發(fā)限價(jià)房，對(duì)周邊商品房的房?jī)r(jià)影響是很大的。
主持人：等于是用更低的錢(qián)買(mǎi)了相同價(jià)值、相同面積的房子。
郭松海：是周邊商品房?jī)r(jià)格的三分之一。如果北京市批量推出限價(jià)商品房，不要在很偏遠(yuǎn)的地方，在市區(qū)周邊批量推出，就會(huì)對(duì)北京房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大影響。
主持人：我們剛才說(shuō)到了保障性住房，我們就不得不面對(duì)一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，就是這么大批量的保障性住房的選址問(wèn)題。有的人提出要建在遠(yuǎn)郊，有的人提出要建在交通便利的地方。您怎么看這個(gè)問(wèn)題？
郭松海：各個(gè)地方的情況不一樣，市區(qū)沒(méi)有土地可以利用了，像北京市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有土地了，只能在遠(yuǎn)郊建設(shè)。問(wèn)題是交通要方便，配套設(shè)施建設(shè)要跟上去，要有醫(yī)院、超市、學(xué)校、幼兒園，要生活設(shè)施齊全、交通便利、綠色條件也要好，靠近地鐵更好。
主持人：就全國(guó)而言3600萬(wàn)套保障房，您覺(jué)得夠嗎？
郭松海：這個(gè)問(wèn)題不太好說(shuō)，要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況，進(jìn)一步探討研究�，F(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房就有50-60億平方米，是現(xiàn)在存量住房的三分之一。我個(gè)人認(rèn)為只要符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，而且這個(gè)小區(qū)比較成熟，與商品房的小區(qū)差不多，物業(yè)管理、綠化、保潔都很齊全了，這樣的小區(qū)，人也趕不走，房也拆不掉，不如把小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換成大產(chǎn)權(quán)，交上土地出讓金和配套費(fèi)，政府還有很多的收入，何樂(lè)而不為？如果把這部分房子轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，市場(chǎng)的供給量就很大，甚至可以替代限價(jià)房的作用。如果可以這樣操作，市場(chǎng)狀況將發(fā)生很大變化。同時(shí)還可以再繼續(xù)建保障性住房，但數(shù)量就不必這么多。
主持人：很多人都關(guān)心保障性住房的價(jià)格，您認(rèn)為跟商品房比較，怎樣的定價(jià)依據(jù)才能真正發(fā)揮保障性住房的作用？
郭松海：我們現(xiàn)在有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、廉租房，層次不一樣，定價(jià)也不一樣。廉租房面向最低收入家庭，租金很低。公租房的租賃價(jià)格只要低于市場(chǎng)價(jià)格，各個(gè)地方的情況不一樣。
主持人：您的提案中有一條是積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅制的改革，您認(rèn)為我們現(xiàn)在開(kāi)征房產(chǎn)稅的意義是什么？
郭松海：我以前提出過(guò)要征收物業(yè)稅。無(wú)論是物業(yè)稅，還是房產(chǎn)稅，都是保有的稅種。推出來(lái)物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，如果它的稅金、稅率制定的比較合理的話(huà)，就可以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。需求受到一定程度的抑制，供給保持在原有的程度，對(duì)房?jī)r(jià)也起到抑制的作用。二是縮小了貧富差距，現(xiàn)在我們的基尼系數(shù)達(dá)到0.5，超過(guò)了國(guó)際警戒線(xiàn)，10%的富人擁有的財(cái)富占到40%，他們的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)一部分集中在房產(chǎn)上。
郭松海：有些富人有三套、五套、十套房子，我們的土地是國(guó)有資源，而且周邊的配套設(shè)施也是公共資源，如果過(guò)多占用了公共資源，或者是閑置，就應(yīng)該通過(guò)征收房產(chǎn)稅或者空置稅的方式來(lái)讓他多交一些費(fèi)用。把征收的費(fèi)用用于保障房和學(xué)校配套設(shè)施的建設(shè)，可以縮小貧富差距。
主持人：的確像您剛才說(shuō)到的那些，現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)上比較寬裕的人擁有很多住房，擁有以后也不住，很多住房因此被閑置下來(lái)。您在兩會(huì)上也提出了一條關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)空置稅試點(diǎn)的提案。但也有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在我們面前，個(gè)人的住房怎么進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，怎么證明它是空房。會(huì)不會(huì)有人有投機(jī)的行為，比如我們今天去檢查了，他臨時(shí)住進(jìn)去。這怎么辦？
郭松海：空置房在一些國(guó)家是通常的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，美國(guó)都定期公布房屋的空置率，并不是像某些人說(shuō)的那樣不能統(tǒng)計(jì)。別的國(guó)家是根據(jù)用電量、用水量等主要指標(biāo)來(lái)確定房屋空置率。
郭松海：我們國(guó)家還有一個(gè)創(chuàng)新，就是去年住建部《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》里提到一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房怎么界定，是自住，還是租出去了，還是空置了，由小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)去檢查界定。我們可以推而廣之，經(jīng)濟(jì)適用房可以推廣到商品房。雖然現(xiàn)在的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有規(guī)定這一點(diǎn)，但物業(yè)管理公司也可以進(jìn)行調(diào)查。
主持人：系統(tǒng)和政策也是很完善的。
郭松海：去年北京市在夏季進(jìn)行了一次大規(guī)模的關(guān)于空置房的群眾性調(diào)查，群眾對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很大看法。
主持人：住房市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)、租賃是并重的市場(chǎng)，租房應(yīng)該是城鎮(zhèn)居民的第二個(gè)選擇。您有一個(gè)完善和規(guī)范商品房租賃市場(chǎng)的提案。在目前來(lái)看，商品房租賃市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題？
郭松海：租賃市場(chǎng)還是存在很多問(wèn)題的。今年2月1號(hào)，住建部制定的《租賃管理辦法條例》開(kāi)始實(shí)施，租賃房屋要到主管部門(mén)備案，出租方和承租方要通過(guò)合同來(lái)加強(qiáng)管理，維護(hù)雙方的利益。備案以后，租賃價(jià)格、租賃交易數(shù)量，主管部門(mén)都可以掌握，可以制定指導(dǎo)性租賃價(jià)格，為穩(wěn)定租賃價(jià)格起到一定作用。北京提出了要穩(wěn)定租賃價(jià)格，首先要有租賃價(jià)格的管理系統(tǒng)，要了解現(xiàn)在的價(jià)格到底是多少，這是一個(gè)基礎(chǔ)。
主持人：我知道郭委員在今年的提案中還提到了一個(gè)百年住宅的問(wèn)題。跟我們網(wǎng)友詳細(xì)介紹一下。
郭松海：因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的住宅壽命是30年左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家，像英國(guó)、德國(guó)等國(guó)家的住宅壽命都在85年-125年。我們國(guó)家的住宅壽命太短。建筑是耗能大戶(hù)，有研究資料顯示住宅建設(shè)從材料的制造、施工，到竣工，一直到以后的使用，它的耗能大約接近社會(huì)耗能的50%。在材料的制造、施工、竣工這個(gè)階段的耗材、耗能、耗水、耗電和占用土地資源非常大，如果可以將住宅壽命延長(zhǎng)，可以大量節(jié)約資源能源。對(duì)我們這樣資源緊缺的國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是至關(guān)重要的，應(yīng)該提高到戰(zhàn)略的高度來(lái)考慮。
主持人：這就意味著住宅的質(zhì)量要大幅提升。
郭松海：去年住建部住宅產(chǎn)業(yè)中心下發(fā)了文件，就談到了百年住宅的問(wèn)題。CSR住宅是百年住宅的基礎(chǔ)。什么是CSR住宅呢？就是它的框架和填充體分離開(kāi)來(lái)，就是它的支撐體、外墻、樓板的壽命，通過(guò)加固，多使用鋼材，使它的壽命保持在100年。至于填充體，里面的隔墻、設(shè)施設(shè)備，可能有的管線(xiàn)使用30年就老化了，有的設(shè)備使用20年就要淘汰，可以及時(shí)更新更換。隔墻可以隨便更改，原來(lái)是兩口人，有孩子以后就變成了三口人，就可以根據(jù)自己的意愿進(jìn)行更改。CSR百年住宅是住建部推出的。住宅產(chǎn)業(yè)化我們已經(jīng)呼吁了很多年，始終沒(méi)有被很好地推動(dòng)。在生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變過(guò)程中，在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，應(yīng)該大力推崇百年住宅，特別是CSR住宅的建設(shè)。就是像工廠(chǎng)一樣生產(chǎn)住宅，部件、部品標(biāo)準(zhǔn)化，在工廠(chǎng)加工好以后再進(jìn)行裝配。
主持人：百年住宅既節(jié)約了資源，也讓我們分享了更長(zhǎng)時(shí)間的居住。今天非常感謝郭所長(zhǎng)來(lái)到我們演播室跟我們分享了這么多關(guān)于住房的問(wèn)題。在結(jié)束節(jié)目前，跟網(wǎng)友說(shuō)兩句話(huà)。
郭松海：祝網(wǎng)友們能住上好房子，房子的質(zhì)量好、品質(zhì)好，讓大家滿(mǎn)意，住房的價(jià)格與你們現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)能力相適應(yīng)。
主持人：謝謝您，也希望您的提案能讓我們的生活變得更美好。感謝各位網(wǎng)友的收看，我們本期節(jié)目到此結(jié)束，下期節(jié)目再見(jiàn)。 |
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