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315關(guān)注：中國(guó)樓市開(kāi)發(fā)商“九宗罪”
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-15 9:28:56
蘭格鋼鐵 |
在每年央視315晚會(huì)的投訴統(tǒng)計(jì)中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的投訴位列前三位，其中投訴的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售前的承諾與銷(xiāo)售后的兌現(xiàn)方面存在較大差異。最突出的問(wèn)題集中于房屋質(zhì)量、樓間綠化面積縮水、規(guī)劃綠地私自變更成車(chē)位方面。上述情況在全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中普遍存在，甚至一些品牌開(kāi)發(fā)商也不例外。
在行業(yè)普遍缺失誠(chéng)信的背后，一方面反映了購(gòu)房人的維權(quán)困難，另一方面則反映了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)地位。房地產(chǎn)行業(yè)由于運(yùn)作周期長(zhǎng)、跨度大、涉及方方面面，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管就存在很大的難度。雖然相關(guān)管理部門(mén)加強(qiáng)了監(jiān)管力量，但還是出現(xiàn)了監(jiān)管不力的情況，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)商屢屢出現(xiàn)誠(chéng)信缺失、購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)不力的情況。
買(mǎi)房人一旦與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議之后，消費(fèi)者就擁有了相應(yīng)的業(yè)主權(quán)益。但是當(dāng)糾紛、矛盾發(fā)生時(shí)，業(yè)主總是處于被動(dòng)挨打的地位，買(mǎi)房人的“胳膊”總是扭不過(guò)開(kāi)發(fā)商這個(gè)“大腿”。業(yè)主處于弱勢(shì)地位，除了和上面所提到的相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管不力有關(guān)，也反映了廣大買(mǎi)房人在維權(quán)以及保護(hù)自身權(quán)益方面意識(shí)或能力的不足。所以當(dāng)購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)益受到侵犯時(shí)，這些業(yè)主往往不是通過(guò)正規(guī)的渠道去申訴，而是采取某些激烈或不理智的極端手段去反抗，這既不利于問(wèn)題的解決，更對(duì)自身產(chǎn)生了很大的傷害。
中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展10多年來(lái)，行業(yè)經(jīng)歷了太多的跌宕起伏，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的斗爭(zhēng)就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，這其中發(fā)生了眾多具有代表性的誠(chéng)信缺失事件。3·15消費(fèi)者日即將到來(lái)，筆者整合近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“九宗罪”。這不僅對(duì)廣大買(mǎi)房人提供了防止上當(dāng)受騙的有所提醒，廣大的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，以史為鑒，可以正自身。
一、口頭承諾
銷(xiāo)員為了盡快說(shuō)服客戶(hù)購(gòu)房，同客戶(hù)溝通時(shí)把自己的樓盤(pán)夸的天花亂墜，客戶(hù)提出的任何要求與問(wèn)題都能得到“圓滿(mǎn)解決”。比如孩子將來(lái)能不能上小區(qū)旁邊的知名中學(xué)，可以；入住后有無(wú)往返城區(qū)的班車(chē)，肯定有且每半小時(shí)一班；小區(qū)會(huì)所是否提供適合老年人的健身場(chǎng)所，回答有。但是精明的客戶(hù)如果提出要求，把上述承諾都簽進(jìn)購(gòu)房合同時(shí)，銷(xiāo)售員的馬腳就大露，死都不會(huì)同意，這就說(shuō)明所有的承諾都是忽悠或最終待定。
二、分期推售分期定價(jià)
狡兔三窟。要獲得更高利潤(rùn)，商家們手法可多得是。將一模一樣的產(chǎn)品分批賣(mài)，每批價(jià)格都會(huì)編理由提高一點(diǎn)，買(mǎi)家卻無(wú)可奈何。
這是一個(gè)司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，兩三棟產(chǎn)品一樣的樓宇，在同一時(shí)間獲得了預(yù)售證，但商家發(fā)售時(shí)往往只會(huì)先推一棟或者兩棟，幾天后就會(huì)有“因市場(chǎng)需求大而加推”的消息放出，當(dāng)然了，“價(jià)格貴一點(diǎn)了，因?yàn)檫@棟樓宇位置更好，景觀更好啊”。這種現(xiàn)象，大盤(pán)小盤(pán)，名盤(pán)垃圾盤(pán)，都有。你要趕緊出手呢還是偏不信邪呢？
三、價(jià)差幅度超大
盡管政府已規(guī)定樓盤(pán)要明碼標(biāo)價(jià)，不過(guò)很多樓盤(pán)還是向看樓者大放煙霧彈。即使在一些已經(jīng)定價(jià)的樓盤(pán)內(nèi)，你永遠(yuǎn)也別想像在逛百貨公司那樣，清楚地知道每件上架貨品的價(jià)格。
有朋友打電話(huà)咨詢(xún)天河一個(gè)單體豪宅項(xiàng)目的價(jià)格，對(duì)方答復(fù)是：“3.8萬(wàn)-5萬(wàn)多元/平方米吧，每套價(jià)格不一樣，你看好哪套？”“太牛了，每平方米售價(jià)能一跨就跨了兩萬(wàn)元!樓盤(pán)產(chǎn)品的差距真的如此之大嗎？”其實(shí)，價(jià)格差距大不僅表現(xiàn)在中心區(qū)的項(xiàng)目中，就是近郊板塊內(nèi)，這種價(jià)差現(xiàn)象一樣很明顯。番禺華南板塊近期有樓盤(pán)開(kāi)售新貨，商家報(bào)價(jià)稱(chēng)“價(jià)格在2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間”，價(jià)差幅度居然也達(dá)2萬(wàn)元/平方米，大家還以為是洋房和別墅價(jià)格混在一起報(bào)，多次打聽(tīng)后才知道原來(lái)就是同等素質(zhì)的洋房產(chǎn)品，再后來(lái)，有朋友購(gòu)房，1.4萬(wàn)元/平方米就能成交了。
應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)定價(jià)確實(shí)和普通消費(fèi)品不同，每套單位因樓層朝向等因素會(huì)有不同的價(jià)格，但是類(lèi)似產(chǎn)品的最高售價(jià)和最低售價(jià)之間的價(jià)差并不會(huì)如此驚人。像上述樓盤(pán)那般價(jià)差如此大的，多為噱頭作用，將某套單位定個(gè)天價(jià)，而后和其他單位做對(duì)比，目的就是為了推銷(xiāo)其他單位。一個(gè)項(xiàng)目推售普通單位，但卻報(bào)出壓軸樓王單位的價(jià)格來(lái)對(duì)比，也是異曲同工———誘你買(mǎi)樓沒(méi)商量。
四、永遠(yuǎn)不是VIP
不得不承認(rèn)，現(xiàn)在哪里都講身份。去銀行，如果你存款額度夠大，就是VIP了，辦事優(yōu)先，有專(zhuān)人為你一對(duì)一服務(wù)。在樓盤(pán)，你的身份往往就容易轉(zhuǎn)成平民。
面對(duì)比較濃郁的觀望氛圍，很多樓盤(pán)開(kāi)始推出特價(jià)促銷(xiāo)了。原本是好事啊，一套單位特價(jià)后便宜了一二十萬(wàn)元呢。不過(guò)，等你興沖沖趕過(guò)去想來(lái)個(gè)“先到先得”，卻被銷(xiāo)售人員告知“這套特價(jià)單位已經(jīng)賣(mài)出去了，不如我推薦另外一套也是很筍的單位給你吧”———好大一盆冷水。
再或者，在一些推售新貨的樓盤(pán)里，你遲一步做登記，你便會(huì)少一個(gè)折扣，遲兩步登記，便會(huì)少兩個(gè)折扣。登記者和未登記者之間的價(jià)差，可以達(dá)九折甚至更多。到開(kāi)盤(pán)時(shí)，你就是再怎么抱怨，也不會(huì)有人理會(huì)，除非你求爺爺告奶奶托關(guān)系把你變成樓盤(pán)的VIP啰。
五、開(kāi)盤(pán)必?fù)u號(hào)
每當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商總是宣稱(chēng)本次開(kāi)盤(pán)總共推出200套房，但意向客戶(hù)已達(dá)數(shù)千組，為了體現(xiàn)公平性，我們要通過(guò)搖號(hào)的方式確定誰(shuí)能買(mǎi)到房。當(dāng)天開(kāi)盤(pán)時(shí)，售樓處一定會(huì)人山人海，有意者買(mǎi)房如果看到這個(gè)場(chǎng)面，一定會(huì)熱血沸騰，不管價(jià)格如何，先參加搖號(hào)再說(shuō)，至于價(jià)格和房子的地理位置，早不在考慮范圍之內(nèi)，能搶一套就是萬(wàn)幸了。開(kāi)發(fā)商就是利用這種供不應(yīng)求的心理，促使你盡快下決心買(mǎi)房。即使只有一個(gè)客戶(hù)，他也會(huì)營(yíng)造這種熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，現(xiàn)場(chǎng)那么多人，有很多都是開(kāi)發(fā)商雇傭的民工或公司員工的家屬或親戚，這些假冒購(gòu)房人，不但有午餐，還發(fā)補(bǔ)助呢。
六、不正當(dāng)收費(fèi)
購(gòu)房簽訂合同時(shí)要收律師費(fèi)，是房地產(chǎn)界的一個(gè)普遍行為，而且收取律師費(fèi)的時(shí)候，只開(kāi)收據(jù)，不開(kāi)發(fā)票。從法律角度來(lái)講，買(mǎi)房者在購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有邀請(qǐng)律師，只是開(kāi)發(fā)商和銀行之間達(dá)成的協(xié)議，并未征得買(mǎi)房人的同意，就強(qiáng)制性收取律師費(fèi)而且不開(kāi)發(fā)票，這是典型的符合行規(guī)，但不符合法律的亂收費(fèi)行為。其他的諸如開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)辦理房產(chǎn)證要收取1000元代辦費(fèi)，購(gòu)房契稅入住時(shí)業(yè)主必須繳納，實(shí)際上等辦理房產(chǎn)證時(shí)開(kāi)發(fā)商才上繳稅務(wù)部門(mén)，都屬于典型的“不正當(dāng)收費(fèi)”。
七、“唯美”的廣告
如果外國(guó)人拿到中國(guó)開(kāi)發(fā)商涉及的樓書(shū)或廣告，她們一定會(huì)相信中國(guó)是一個(gè)花園式的國(guó)家，生活在其中的人一定貴族和紳士。一條臭水溝就能被渲染成美麗的湖泊；一個(gè)土山包就是中國(guó)的富士山；一個(gè)小會(huì)所就是社會(huì)上層人士的最佳社交場(chǎng)所；樓書(shū)上注明的距離都是在深夜，由車(chē)王舒馬赫駕駛法拉利跑出來(lái)的，距離城區(qū)10分鐘，如果要你跑，恐怕一個(gè)小時(shí)還不夠。購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)該深有體會(huì)。如果中國(guó)課本都印刷成如此精美，相信更多的孩子愿意讀書(shū)。
八、擅自規(guī)劃變更
買(mǎi)房前開(kāi)發(fā)商往往給客戶(hù)很多美麗的傳說(shuō)，但是到了交房之后，一切都變了樣，相信很多買(mǎi)房者都有這樣的體會(huì)。明明兩棟樓之間是花園，但是交房之后卻成了自行車(chē)車(chē)棚；規(guī)劃中的小區(qū)綠地變成了收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)；樓書(shū)里的“免費(fèi)建設(shè)場(chǎng)地”變成一小時(shí)100元的網(wǎng)球場(chǎng)。諸如此類(lèi)的規(guī)劃變更隨處可見(jiàn)。只要開(kāi)發(fā)商得到規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)的變更許可，就立馬實(shí)施，至于廣大購(gòu)房人的意愿，根本就沒(méi)有放在眼里。
九、坐地起價(jià)
不要以為在二手樓市中才會(huì)有小業(yè)主“坐地起價(jià)”的行為，就是在一手樓市中，也是常事。2009年年中，越秀區(qū)一個(gè)景觀樓盤(pán)正式發(fā)售，首期推出的產(chǎn)品還不到100套，價(jià)格為1.6萬(wàn)-2萬(wàn)多元/平方米。開(kāi)盤(pán)倉(cāng)促卻并未影響到該盤(pán)的成交，商家稱(chēng)當(dāng)天的成交超過(guò)七成，業(yè)績(jī)不錯(cuò)。或者正因?yàn)檫@種原因，且所在板塊幾乎無(wú)新貨可售，該盤(pán)老板決定升價(jià)，幾天后就有消息傳出：樓盤(pán)升價(jià)5%-10%。隨后兩個(gè)月內(nèi)，樓盤(pán)又升了一次價(jià)。知情人士說(shuō)，樓盤(pán)景觀好不愁賣(mài)，另外老板也不差錢(qián)，所以才夠膽升價(jià)。
比這種現(xiàn)場(chǎng)更離譜的還有一些個(gè)案，如某樓盤(pán)上午銷(xiāo)售了八成，下午就立馬升價(jià)10%；甚至在一些暢銷(xiāo)盤(pán)中，即使就在商談細(xì)節(jié)的過(guò)程中，都有可能遭遇升價(jià)，“老板要升價(jià)，你可以不買(mǎi)�！变N(xiāo)售人員說(shuō)。(新浪房產(chǎn)) |
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