限購(gòu)政策的出臺(tái)，使得很多不符合條件的外出打拼人士暫時(shí)喪失了購(gòu)房權(quán)利，因而那些并不在限制范圍之內(nèi)的商住項(xiàng)目成為他們的首選。不過(guò)需要注意的是，這類(lèi)物業(yè)雖然優(yōu)點(diǎn)突出，但同時(shí)缺點(diǎn)也不少。
限購(gòu)令讓商住樓項(xiàng)目成“香餑餑”
嚴(yán)厲的限購(gòu)政策讓外地人把目光投向了商住項(xiàng)目。所有已實(shí)施限購(gòu)政策的城市，都把限制外地人在本地購(gòu)房作為其中一個(gè)重要舉措。就北京來(lái)說(shuō)，便對(duì)無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的外地人限售。這讓很多手中有錢(qián)的人喪失了購(gòu)房的權(quán)利，在抑制炒作的同時(shí)，也讓部分剛性需求受到了影響。但這些人的確有購(gòu)房需要，于是只能“曲線(xiàn)置業(yè)”，選擇限購(gòu)紅線(xiàn)之外的商住項(xiàng)目。
據(jù)了解，北京限購(gòu)細(xì)則推出之后，商住項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)熱情高漲。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)，在2月下旬曾出現(xiàn)過(guò)商業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)日均120套的情形，這對(duì)于當(dāng)時(shí)北京住宅網(wǎng)簽日均僅215套的境況而言，可謂是“壯舉”。
正是因?yàn)槿绱�，北京商住�?xiàng)目有望“咸魚(yú)翻生”。如一個(gè)名叫“7克拉”的商業(yè)項(xiàng)目在短短3天內(nèi)就售出70多套房，于是開(kāi)發(fā)商醞釀漲價(jià)。另外一個(gè)商住項(xiàng)目首城雙景，近期準(zhǔn)備再次推出一批房源，排號(hào)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，雖然目前樓市處于冰凍期，但該項(xiàng)目并未打算采取任何降價(jià)促銷(xiāo)措施。
去年末，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從2011年1月1日起，已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。由于非住宅項(xiàng)目包括商業(yè)、辦公、公建、綜合樓等,因而,這一新規(guī)也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“商改住禁令”。而北京有20多個(gè)非住宅項(xiàng)目都在去年12月申請(qǐng)預(yù)售,搭上了政策末班車(chē)。其中有些商住項(xiàng)目已在當(dāng)月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,還有部分項(xiàng)目將預(yù)售證“捂”過(guò)了年,近期預(yù)售,想“火”一把。銷(xiāo)售人員昨天對(duì)咨詢(xún)者回復(fù):“SOCO公社一期兩棟樓已基本售罄,二期應(yīng)該還有兩棟樓,但具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間還未確定�！�
“商改住”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大
“目前購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目同樣存在較大政策風(fēng)險(xiǎn),提醒購(gòu)房者,在決定購(gòu)買(mǎi)商改住項(xiàng)目時(shí)一定要冷靜謹(jǐn)慎。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉昨天表示,首先,商住項(xiàng)目土地使用年限只有40年,購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。其次,商住項(xiàng)目電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,不論購(gòu)房意圖和如何使用,商改住項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后的使用維護(hù)成本遠(yuǎn)高于普通住宅。最后,在后續(xù)可能推出的房產(chǎn)稅政策中,商住房的稅收可能要先于普通住宅,稅率也可能會(huì)高于普通住宅。
還有業(yè)內(nèi)人士提醒,貸款購(gòu)買(mǎi)商改住項(xiàng)目的購(gòu)房人尤其需要注意：根據(jù)目前銀行執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,用于購(gòu)買(mǎi)非住宅項(xiàng)目的商業(yè)貸款也將被累計(jì)計(jì)入房貸次數(shù),從而影響借款人在下一次購(gòu)房時(shí)的貸款。
合生·世界村“商改住”咸魚(yú)翻身
如何認(rèn)定商業(yè)立項(xiàng)的房產(chǎn)項(xiàng)目以“商改住”形式出售呢？業(yè)內(nèi)人士指點(diǎn),第一,要確認(rèn)是否純住宅項(xiàng)目,而非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目;確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否只有40年,如果產(chǎn)權(quán)40年,必定是商業(yè)項(xiàng)目。第二,一般商改住項(xiàng)目雖然分隔出一個(gè)個(gè)單元房,但絕大多數(shù)沒(méi)有單獨(dú)的廚房,更沒(méi)有燃?xì)馊霊?hù)。
合生·世界村銷(xiāo)售人員告訴記者，之所以L(fǎng)OFT產(chǎn)權(quán)是40年，因?yàn)槭峭恋赜猛镜脑�。記者獲得的北京市規(guī)劃委2009規(guī)(通)地字0004號(hào)文件顯示，該項(xiàng)目土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住。
在限購(gòu)、限貸政策影響下，北京住宅市場(chǎng)遭遇“急剎車(chē)”，成交量急轉(zhuǎn)直下，但商住項(xiàng)目卻表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)了解，以合生世界村為代表的商住項(xiàng)目，新政后半月熱銷(xiāo)兩億元。由于前期產(chǎn)品幾乎售罄，該項(xiàng)目將于中下旬推出四期新品。
“商改住”存灰色利益帶
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來(lái)說(shuō)，“商改住”有幾個(gè)前提，一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商，適合�。欢情_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。如此說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”，其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門(mén)職能的某些缺失。鄧中文說(shuō)：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離，導(dǎo)致了'住改商’、'商改住’的出現(xiàn)�！痹谶@種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。
目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患。產(chǎn)權(quán)使用年限問(wèn)題首當(dāng)其沖�！段餀�(quán)法》規(guī)定，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期；而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年，如何續(xù)期尚無(wú)明確政策�！吧谈淖 碑a(chǎn)品是以公建立項(xiàng)，因此，居住者可能會(huì)受到在此辦公企業(yè)的干擾。
據(jù)記者了解，其實(shí)在合生·世界村的“身份”引起微妙的質(zhì)疑與關(guān)注之前，位于北京北部地區(qū)的尚城項(xiàng)目，已經(jīng)因科研用地曲線(xiàn)開(kāi)發(fā)作為住宅銷(xiāo)售而被北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)嚴(yán)厲處罰。
事實(shí)上，多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于科研辦公樓立項(xiàng)的項(xiàng)目，認(rèn)識(shí)并不清晰，以為與普通商業(yè)立項(xiàng)的樓盤(pán)一樣，僅是產(chǎn)權(quán)年限和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。事實(shí)上，區(qū)別遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，專(zhuān)家介紹說(shuō)：“科研辦公樓立項(xiàng)的項(xiàng)目，除了普通購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到的那些區(qū)別，還有著可能通不過(guò)竣工驗(yàn)收、業(yè)主難以入住或拿不到產(chǎn)權(quán)證，難以過(guò)戶(hù)等風(fēng)險(xiǎn)�！薄耙罁�(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途，擅自改變的則構(gòu)成了非法改變土地用途的違法行為。”專(zhuān)家如是說(shuō)，但由于目前尚未有相對(duì)應(yīng)的管理部門(mén)對(duì)此事進(jìn)行監(jiān)管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價(jià)格往往只有普通樓盤(pán)的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開(kāi)發(fā)商仍愿意“鋌而走險(xiǎn)”。
GVA衡信柏迪的營(yíng)銷(xiāo)綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示，“商改住”項(xiàng)目的出現(xiàn)主要是由于幾年前市場(chǎng)上純商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)匱乏才產(chǎn)生的。后來(lái)由于大量純商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目開(kāi)始打出商住的旗號(hào)，但是隨著地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會(huì)淘汰。岳鋒鋼認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，“商改住”畢竟是特殊市場(chǎng)發(fā)展階段、特殊市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境下的一個(gè)特殊產(chǎn)品類(lèi)型，與“住改商”一樣，同屬于過(guò)渡型產(chǎn)品，擦邊球的做法。這種并不規(guī)范的產(chǎn)品形態(tài)勢(shì)必成為風(fēng)險(xiǎn)的潛伏地。普通業(yè)主會(huì)不會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者？如果“商改住”已成為一種市場(chǎng)慣例，那么如何將其規(guī)范化則應(yīng)當(dāng)進(jìn)入相關(guān)部門(mén)的視野。(綜合CCTV《第一時(shí)間》、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、理財(cái)周刊等) |
