在“拐點論”提出3年多之后，王石這個曾在2007年年底建議“三四年后再買房”的大佬，幾乎是迅速淡出了這個風(fēng)云變幻的市場。
3月1日，萬科總部向外界證實，董事會主席王石確實已經(jīng)赴哈佛求學(xué)，為期3年，但王石在萬科的職位和角色沒有任何變化。而時下，王石的哈佛“游學(xué)生活”已經(jīng)被解讀為“王石淡出萬科”，與萬科高管離職、調(diào)控下是否調(diào)整銷售一起，成為各方猜測的謎團。
驚變48小時
實際上，早在北京時間1月29日凌晨2時，王石就在其個人微博上寫道：“香港飛波士頓，舊金山中轉(zhuǎn)入關(guān)。”也就是說，王石啟程赴美的時間是今年1月28日。
而這個時間對一直關(guān)注萬科動向的各方來說并不陌生。
就在萬科董事局主席王石啟程赴美的第二天，1月29日，萬科集團發(fā)出“萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于徐洪舸辭去執(zhí)行副總裁及董事會聘任杜晶為執(zhí)行副總裁的公告”，并向外界確認，公司執(zhí)行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠已遞交辭呈，即將正式離職。
48小時內(nèi)，董事局主席赴美游學(xué)，兩位副總裁同時辭職，這樣的巧合，實在有些“匪夷所思”。
此前據(jù)記者了解，與徐洪舸、肖楠一起離開的，還有二人手下的十幾位老部下，其中包括萬科酒店公司總經(jīng)理聞平洋、萬科西安公司副總經(jīng)理章曉任。而有媒體報道，萬科副總裁陳東鋒、許國鴻也相繼離職。
盡管萬科集團一再表示，人員流動實屬正常，但是，如此大規(guī)模的高管離職，卻讓萬科難逃人才管理“危機”。
事實上，早在去年業(yè)界傳出徐洪舸、肖楠辭職的消息時，就有業(yè)內(nèi)知情人士透露，二人均屬王石時代的“舊部”，在萬科有著舉足輕重的位置。徐洪舸是萬科僅次于王石、郁亮、丁福源的第4號人物，肖楠位居第16。
銀河證券一位房地產(chǎn)行業(yè)的分析師向本報記者表示，王石游學(xué)與徐洪舸、肖楠的辭職在時間上同時，“這應(yīng)該是巧合”，但王石與郁亮的經(jīng)營風(fēng)格不同，讓早期管理者不適應(yīng)，卻很有可能是兩人辭職的原因之一。
此外，接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士一致表示，郁亮接棒后，萬科追求規(guī)模的“急速”擴張、大規(guī)模的人才引進，確實也給原班管理者的心理上帶來影響。萬科早在2010年7月策劃的號稱“業(yè)內(nèi)最大規(guī)模招聘”的“千里馬計劃”已被付諸行動。
據(jù)記者了解，萬科如今有40%-50%的管理層為外部“挖角”，而且進入萬科后直接擔(dān)任分公司一把手。而事實上，這些所引進的人才正在逐步替代王石時代的各級管理層，而原有的管理人員正在進行不同的崗位抽調(diào)。
高層規(guī)劃有紛爭
與高管相繼離職帶來的“黯淡”情緒形成鮮明對比的，是萬科2010年銷售過千億和2011年1月銷售200億的“神話”。萬科追求規(guī)模膨脹的野心不言而喻。
而這似乎也成為萬科“顯示”其成功實現(xiàn)新老交替的有力證明。
事實上，早在郁亮剛剛接任時，萬科就已經(jīng)提出了要由“規(guī)模速度型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變。但是，似乎萬科的核心管理者對未來的發(fā)展經(jīng)營目標定位并不一致。
2011年初，王石曾表示，萬科要勻速保持20%的增長速度，并提出萬科2011年的銷售額不能超過1400億元；而郁亮則在各種場合仍然強調(diào)擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，擴充產(chǎn)業(yè)類型。
這難免讓人聯(lián)想到此前王石與郁亮那場轟轟烈烈的“商業(yè)地產(chǎn)之爭”。
此前，王石一直堅持萬科要走住宅專業(yè)化的路線，并在多個場合表示萬科不做商業(yè)地產(chǎn)。然而，郁亮卻高調(diào)表示，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。而話音剛落，萬科珠海賓館項目就在十幾天之后迅速啟動，這被業(yè)內(nèi)視為萬科打響商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)役的“第一槍”。
在后來公布的萬科2009年年報上，雙方似乎都進行了一定程度的妥協(xié)。王石同意萬科“嘗試與住宅相配套的其它物業(yè)類型”，郁亮則表示“先只做住宅配套的持有物業(yè)”。
“這件事情的影響還是很深遠，此后萬科內(nèi)部也感覺很微妙�！币晃辉谌f科擔(dān)任過中層管理者的知情人士向記者透露，“表面上是做不做商業(yè)地產(chǎn)，但實際上還是高層對萬科未來的發(fā)展方向想法不同�！�
盡管萬科集團一再向外界表示，王石在萬科的職位和角色并沒有變，但是上述房地產(chǎn)分析師向記者表示，“不同的領(lǐng)導(dǎo)者必定對企業(yè)管理與經(jīng)營有不同的目標與要求，事實上，萬科的郁亮?xí)r代已經(jīng)開始了�！�
“調(diào)研考慮項目定價”
萬科提前4年完成銷售過千億的目標，這似乎就是“郁亮?xí)r代”到來的明證。但是，不期而至的房地產(chǎn)市場調(diào)控，卻給2011年的萬科業(yè)績帶來了一絲不確定性。
盡管，此前王石給萬科的高速擴張踩了踩剎車，表示“萬科今年的銷售額不允許超過1400億元”，但是持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控和各地頻出的限購升級政策，仍然讓萬科這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)前途未卜。
“如果限購政策在全國范圍內(nèi)繼續(xù)升級，那萬科維持在1000億元的規(guī)模也不太容易。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向記者表示。
事實也似乎正在向陳國強預(yù)計的那樣發(fā)展著。
記者從北京幾個正在準備銷售的住宅項目了解到，各項目市場調(diào)研的結(jié)果均不樂觀，約有1/3的意向購買客戶因為不符合“升級版”限購政策，而需要放棄購房計劃。
無獨有偶，北京萬科總經(jīng)理毛大慶也告訴本報記者，“目前的調(diào)控限購政策將會使北京住宅市場的投資和投機需求淡出，市場購買力將降低30%�！�
但對此，萬科目前的銷售策略似乎仍然沒有改變的打算。按照毛大慶的話說，“萬科北京主要產(chǎn)品仍然是首置型住宅，符合主流購房需求，因此仍將采取快速周轉(zhuǎn)、以銷定產(chǎn)的策略。”
而對于萬科是否會在本輪調(diào)控的壓力下降價的問題，毛大慶的回答卻耐人尋味，“目前萬科在北京市場沒有存貨，所以也談不上降價的問題，但是萬科仍然遵循合理定價原則，調(diào)研目前購房者的需求和承受能力，對即將開盤的項目定價進行考慮。畢竟目前購房的消費群體已經(jīng)變了�！�
與此同時，萬科董事會秘書譚華杰也曾在2月23日表示，針對此輪國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，萬科近期將減少拿地量，以保持資金的充裕度過行業(yè)低谷期。(華夏時報) |
