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政企聯(lián)手 代建總承包的“萬(wàn)科模式”
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-9 9:10:24
蘭格鋼鐵 |
地方政府推進(jìn)保障房建設(shè)熱潮正起，但深圳市住建局近期公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)仍讓不少人為之擔(dān)心：原本計(jì)劃在“十一五”期間籌建的16.9萬(wàn)套保障性住房，目前竣工2萬(wàn)多套，僅占原計(jì)劃的12%。而在下一個(gè)五年，深圳還將承擔(dān)建設(shè)24萬(wàn)套保障房的重任。對(duì)于土地已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘的深圳而言，“舊債新賬”一起算堪稱不小的挑戰(zhàn)。
十年內(nèi)新增用地僅58平方公里
更大的壓力，是來(lái)自下一輪保障房建設(shè)計(jì)劃�！渡钲谑凶》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃(2011~2015)》提出，規(guī)劃期內(nèi)深圳計(jì)劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬(wàn)套，總建筑面積約1616萬(wàn)平方米。保障房籌建規(guī)模之大創(chuàng)下深圳歷史之最。
官方根據(jù)這上述計(jì)劃測(cè)算，規(guī)劃期內(nèi)深圳保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量約5平方公里，其中新增居住用地建設(shè)保障性住房約13.7萬(wàn)套，利用存量用地建設(shè)保障性住房約9.8萬(wàn)套。而為此需要投資的資金約692億元。
深圳市住建局官員去年底在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)坦言，雖然2010年保障房任務(wù)突擊完成，但面對(duì)如此大的建設(shè)規(guī)模仍壓力巨大，而最擔(dān)心的是土地供應(yīng)問(wèn)題。
2010年12月21日，深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒在一次國(guó)土部門會(huì)議上透露，深圳全市建設(shè)用地規(guī)模從1979年的3平方公里增加到2008年底的717.7平方公里，年均建設(shè)用地增量超過(guò)30平方公里。根據(jù)2020年深圳建設(shè)用地總規(guī)模指標(biāo)976平方公里計(jì)算，今后10年深圳可新增建設(shè)用地規(guī)模僅為58平方公里，土地資源短缺局面非常嚴(yán)峻。
深圳市住建局上述接受采訪的官員說(shuō)，解決保障房用地必須拓寬保障性住房用地供給渠道和方式，未來(lái)將主要通過(guò)新增用地、盤活存量土地、城市更新改造、用地功能調(diào)整、企業(yè)自有用地、收購(gòu)沒(méi)收非法房地產(chǎn)等多種方式保障用地供應(yīng)。
深圳市政府甚至下了“死命令”：在城市更新、工改居以及收回閑置土地中，優(yōu)先安排用于保障性住房建設(shè)；在年度用地計(jì)劃中，保障性住房用地未得到落實(shí)的，不得安排其他住房建設(shè)用地。其中，2011年保障房建設(shè)用地不低于全市住房建設(shè)用地的40%。
民間資本入局
巨大的保障房建設(shè)資金缺口是另一難題。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。但深圳市住建局局長(zhǎng)李榮強(qiáng)近日向媒體坦言，靠財(cái)政這個(gè)錢是非常有限的，就是10%也不夠。
而2010年深圳市土地出讓計(jì)劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。
上述接受采訪的官員表示，深圳在“十二五”期間將大膽創(chuàng)新投融資機(jī)制，引入社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)，拓寬住房公積金對(duì)住房保障的資金支持途徑，現(xiàn)在正在研究建立保障性住房專項(xiàng)資金專戶。
2010年8月份，由萬(wàn)科承建的龍華保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，這也是深圳有史以來(lái)最大的保障性住房項(xiàng)目。在該項(xiàng)目上，深圳率先在全國(guó)采取了政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式，引進(jìn)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)保障性住房。
代建總承包模式，即通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇一家由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，勘察設(shè)計(jì)、施工參加組建的聯(lián)合體，簽訂代建總承包合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。目前，萬(wàn)科、招商、金地、富通等品牌開(kāi)發(fā)商都參與到這一模式中。
在官方看來(lái)，市場(chǎng)化模式既能解決資金問(wèn)題，又能發(fā)揮專業(yè)地產(chǎn)公司的技術(shù)與管理優(yōu)勢(shì)，充分利用社會(huì)資源，加快住房建設(shè)。
而保障房建設(shè)對(duì)企業(yè)并非無(wú)利可圖。尤其是在國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，曾被視作利潤(rùn)“雞肋”的保障房逐漸成為開(kāi)發(fā)商的新選擇，綠地、中海、保利、棲霞建設(shè)都已宣布進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，綠城集團(tuán)甚至成立了專門的公司主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。
深圳住建局官員透露，龍華保障性住房項(xiàng)目的利潤(rùn)約3%。萬(wàn)科向本報(bào)提供的資料稱，隨著近年來(lái)保障性住房占城鎮(zhèn)住房建設(shè)總量比重日益提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要考慮新的業(yè)務(wù)模式。例如在北京、上海等房?jī)r(jià)上漲較快的城市，未來(lái)新建保障性住房的規(guī)�？赡軙�(huì)超過(guò)商品住房。(第一財(cái)經(jīng)) |
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