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機(jī)關(guān)等成開發(fā)商熱衷客戶 房產(chǎn)團(tuán)購暗藏權(quán)力尋租
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-23 9:13:39
蘭格鋼鐵 |
政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)正成為開發(fā)商熱衷的客戶
房地產(chǎn)團(tuán)購暗藏權(quán)力尋租
在團(tuán)購火爆的當(dāng)下，房產(chǎn)團(tuán)購并不是一件新鮮事兒。原本分散的購房者聯(lián)合起來，可以增加與開發(fā)商談判侃價(jià)的籌碼。對(duì)于動(dòng)輒上百萬一套的房子，哪怕是1%的折扣，省下的錢也不是小數(shù)目。
但近期昆明曝出的兩起開發(fā)商打著“團(tuán)購”的幌子違法違規(guī)收取“意向金”、“訂金”的事件，給購房者敲響了警鐘。在“華西·濱湖國際生態(tài)城”詐騙案中，開發(fā)商連地都沒有拿到，卻涉嫌詐騙近3億元；另一個(gè)樓盤“天驕北麓”，其開發(fā)商收取了5000余人的訂金后，房價(jià)由原本承諾的每平方米4000余元飛漲至8000元，開盤當(dāng)天憤怒的團(tuán)購者推倒了沙盤。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場上，本應(yīng)是消費(fèi)者自發(fā)的團(tuán)購行為早已變了質(zhì)。開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》之前，常常主動(dòng)向購房者提供低價(jià)“團(tuán)購”。但對(duì)購房者來說，在樓盤還未獲批的時(shí)候便交納數(shù)萬元“訂金”是風(fēng)險(xiǎn)極高的行為。
有業(yè)內(nèi)人士分析，“華西生態(tài)城”和“天驕北麓”事件，是房地產(chǎn)市場“團(tuán)購”現(xiàn)象長期缺乏有效監(jiān)管引發(fā)不良后果的集中體現(xiàn)。解剖這兩只“麻雀”，或許可以對(duì)房產(chǎn)市場的種種失范行為窺見一斑。
借房產(chǎn)“團(tuán)購”之名違規(guī)
昆明“華西·濱湖國際生態(tài)城”詐騙案被公安機(jī)關(guān)偵破時(shí)，已有2000多人、40余家單位參與團(tuán)購，涉嫌騙取“團(tuán)購訂金”近3億元。但警方偵查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)商云南君信投資有限公司(以下簡稱“君信公司”)是虛報(bào)注冊資本成立的，這一樓盤項(xiàng)目是虛構(gòu)出來的。他們從網(wǎng)上下載了戶型圖，租下一家五星級(jí)酒店大堂作為項(xiàng)目展示大廳，便開始恣意行騙。
據(jù)調(diào)查，君信公司號(hào)稱的“華西生態(tài)城”項(xiàng)目所在地根本沒有被納入征地拆遷范圍，但每當(dāng)有心存疑慮的購房者前往該址查看時(shí)，他們聘請的測繪工人就開始假裝忙碌地工作，蒙敝了許多人。
在一位房地產(chǎn)專業(yè)營銷人士看來，君信公司騙術(shù)的“高明”之處在于，從一開始就聲稱只以“團(tuán)購”方式銷售，并且將政府單位、企事業(yè)單位作為重點(diǎn)營銷對(duì)象，公司負(fù)責(zé)人親自上門組織“團(tuán)購”�！皥F(tuán)購價(jià)”每平方米比周邊樓盤低了2000元，君信還承諾如果購房者反悔，開盤后公司將以市場價(jià)回購，這種聽起來穩(wěn)賺不賠的買賣令許多人怦然心動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有40余個(gè)單位簽訂了團(tuán)購協(xié)議。
而一轉(zhuǎn)身，君信公司又將團(tuán)購協(xié)議拿出去大肆宣傳，欺騙普通市民。當(dāng)散戶們看到這么多機(jī)關(guān)單位都參與其中時(shí)，疑慮頓消，不惜多付幾千元到幾萬元不等的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”通過中介公司“搶購”團(tuán)購單位轉(zhuǎn)讓出來的名額。據(jù)了解，有1400多名散戶通過“掛靠”到各單位名下參與了“團(tuán)購”。
而“天驕北麓”樓盤則令數(shù)千個(gè)家庭深刻體會(huì)到了房市的詭譎多變。短短一年間，原本每平方米4300元的團(tuán)購價(jià)飚升到了8000元。如果不接受這個(gè)價(jià)格，他們一年前交的數(shù)萬元“意向金”只能無息退款。
昆明市某中學(xué)教師王法(化名)在學(xué)校工會(huì)組織下，于2009年12月參加了“天驕北麓”的團(tuán)購活動(dòng)。
“當(dāng)時(shí)周邊的二手房在每平方米5000元以上，而開發(fā)商告訴我們的團(tuán)購價(jià)格是4300元�！蓖醴ㄕf。記者在一些購房者拍攝的圖片上看到，開發(fā)商云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(以下簡稱“倫華地產(chǎn)”)在宣傳廣告上寫著“3666元起，讓所有昆明人買得起自己的房子”。
王法與近百名同事交了3萬元到9萬元不等，拿回一張寫有“'天驕北麓’意向金”的收據(jù)。他們被告知，待正式開盤時(shí)可以沖抵房款，并且如果屆時(shí)房價(jià)提高，團(tuán)購房源的價(jià)格不變。
個(gè)體商戶霍泰安通過中介公司加入了團(tuán)購，交納了9萬元“意向金”，同樣也只換回一張收據(jù)。
去年12月初，等了一年的“準(zhǔn)業(yè)主們”終于被告知可以提前選房了，但幾乎翻了一倍的房價(jià)讓他們不能接受。
開發(fā)商態(tài)度也很強(qiáng)硬：要么退錢，一分錢利息也沒有，要么按現(xiàn)在的價(jià)格買房。購房者這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，各自單位與開發(fā)商簽訂的團(tuán)購協(xié)議上，沒有任何一個(gè)條款注明了價(jià)格，而只規(guī)定，團(tuán)購成員享有購房優(yōu)先權(quán)以及4%-5%的房價(jià)優(yōu)惠。
根據(jù)昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局后來的調(diào)查，“天驕北麓”項(xiàng)目2010年2月8日取得《國有土地使用權(quán)證》，11月10日取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，11月26日取得《商品房預(yù)售許可證》。但在這些證照辦理齊全之前，倫華地產(chǎn)就已與67個(gè)單位、5090人簽訂了房屋團(tuán)購協(xié)議，收取了3.56億元的購房意向金。
經(jīng)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，倫華地產(chǎn)同意對(duì)申請退款的購房者按兩年定期存款利率給予“補(bǔ)償”。目前，一些人選擇了退還“意向金”，一些人以新價(jià)格買下房子。
但部分人堅(jiān)持不退款、不買房，并搜集證據(jù)準(zhǔn)備起訴倫華地產(chǎn)。
“退錢，代表我們和倫華地產(chǎn)劃清界限了，這事兒就了了；買房，就意味著我們認(rèn)賬了、認(rèn)栽了�！本S權(quán)代表霍泰安說。目前已有500余人簽署了委托書加入維權(quán)隊(duì)伍。
開發(fā)商和購房者為何熱衷“團(tuán)購”
一個(gè)虛構(gòu)房源實(shí)施詐騙；一個(gè)在取得預(yù)售許可前借“預(yù)訂”、“提前認(rèn)購”之名行銷售之實(shí)，兩起事件看似孤立，實(shí)則都指向了同一個(gè)關(guān)鍵詞：“團(tuán)購”。
據(jù)記者了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得預(yù)售許可之前大搞“團(tuán)購”并不鮮見，玄機(jī)在于，一旦正式獲準(zhǔn)銷售，開發(fā)商則變得態(tài)度強(qiáng)硬，價(jià)格堅(jiān)挺。
盡管倫華地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理李家有否認(rèn)倫華地產(chǎn)面臨資金壓力：“'天驕北麓’開盤前總投資25億元，收這3.5億元能做什么呢？”但購房者們并不這么認(rèn)為。霍泰安說：“3.5億元在整個(gè)項(xiàng)目投資中比例雖不大，卻也許是開發(fā)商資金鏈中關(guān)系生死存亡的一環(huán)�！�
某房地產(chǎn)銷售公司經(jīng)理吳暢(化名)告訴記者，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)商的自有資金不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，提前進(jìn)行銷售回款往往是他們所想到的第一條解決資金之道。
“一般來說，在一個(gè)項(xiàng)目里，開發(fā)商自有資金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余資金要靠別的途徑來獲得�！眳菚痴f，資金來源無非三種，銀行貸款、社會(huì)渠道籌集融資和銷售回款。銀行貸款要求四證齊全，但如果真的拿到這四個(gè)證的話，都可以賣房子了，不需要貸款了。所以，要么就是得不到貸款，要么就是沒必要貸款，這一悖論令貸款渠道越來越窄，而社會(huì)融資又涉及到復(fù)雜的股權(quán)分配問題，所以以提前認(rèn)購的方式進(jìn)行前期回款成為常規(guī)做法。
“這樣做，開發(fā)商的資金有個(gè)底，對(duì)市場心理也有個(gè)底，什么人、多少人需要買這個(gè)房子，需要什么戶型，后期的定價(jià)也有了參考�！眳菚痴f。
隨著監(jiān)管部門對(duì)商品房預(yù)售管理越來越嚴(yán)格，“團(tuán)購”成為開發(fā)商打政策“擦邊球”的新方式。正如李家有所認(rèn)為的，團(tuán)購意向金只是約定買賣方式，不是一種買賣行為。
李家有對(duì)中國青年報(bào)記者抱怨，“這些團(tuán)購協(xié)議，全是周邊單位主動(dòng)找上門來要求簽的。”他稱，倫華地產(chǎn)對(duì)“團(tuán)購”并不熱衷，因?yàn)椤昂灹藞F(tuán)購協(xié)議后，要保留那么多房源給團(tuán)購者，制約了銷售主動(dòng)權(quán)，掌控利潤空間的主動(dòng)權(quán)也不在了�！�
吳暢認(rèn)為，如果真的按前期團(tuán)購價(jià)來賣，開發(fā)商犧牲的利益的確比較大。“團(tuán)購價(jià)5000元不到，但一年后周邊房價(jià)都漲到了7500元，等于漲了50%，折成利息算，比銀行貸款利率高多了。”
這也許正是倫華地產(chǎn)在眾多購房者的圍攻下仍堅(jiān)持收回“定價(jià)自主權(quán)”的原因。
一個(gè)現(xiàn)象是，每當(dāng)有關(guān)于房產(chǎn)團(tuán)購的消息放出時(shí)，購房者總是趨之若鶩，爭相報(bào)名�！疤祢湵甭础钡馁彿空吲c開發(fā)商談判時(shí)，對(duì)方說，團(tuán)購者明知項(xiàng)目證照不齊卻貪圖便宜，這事兒是“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”。
吳暢指出，團(tuán)購者買房有一個(gè)很大的特點(diǎn)就是，不屬于剛性需求，不是一次購房，不急著住，可以等。哪怕是過了兩三年以后才交房。
“這兩起事件只是少數(shù)曝光的，還有大量沒有暴露的，或沒有產(chǎn)生不良后果的，大家都默認(rèn)了，還把團(tuán)購當(dāng)成一種正常的事情來看，當(dāng)成一種新的投資理財(cái)?shù)姆绞健！眳菚痴f。
中國青年報(bào)記者曾就預(yù)售房監(jiān)管問題向昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)去書面采訪函，但截至發(fā)稿時(shí)未能得到回復(fù)。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，未取得商品房預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的應(yīng)處以沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。
但業(yè)內(nèi)人士透露，并未聽到任何處理結(jié)果。記者在“天驕北麓”售樓部看到，該樓盤銷售已飄紅大半。
目前，部分購房者已委托北京盈科(昆明)律師事務(wù)所幫助維權(quán)，該所律師卜傳武說，民事方面只能就倫華地產(chǎn)收取意向金過程中存在民事欺詐的情況進(jìn)行起訴。
“團(tuán)購”背后權(quán)力尋租的隱憂
吳暢認(rèn)為，如果不對(duì)房地產(chǎn)“團(tuán)購”亂象進(jìn)行整治，也許會(huì)有更多的“濱湖生態(tài)城”和“天驕北麓”出現(xiàn)。
“房價(jià)漲得這么高這么快，與團(tuán)購是有關(guān)系的。開發(fā)商為什么敢捂盤、敢惜售，敢把房價(jià)沖那么高，就是因?yàn)榈秸戒N售的時(shí)候資金已經(jīng)不困難了，不急著回籠資金了�！�
“對(duì)投資者來說，你第一次占了便宜，但下一次投資的時(shí)候，房價(jià)還是高了，對(duì)市場的長遠(yuǎn)影響比較大。更嚴(yán)重的是，在購房階層中造成了兩級(jí)分化�！眳菚痴f。
業(yè)內(nèi)人士李文奎(化名)告訴記者，開發(fā)商十分熱衷于開發(fā)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)的團(tuán)購客戶，而這些單位也對(duì)組織團(tuán)購最感興趣。
這是一種福利分房政策帶來的慣性。1998年我國實(shí)行住房貨幣化改革后取消了福利分房，但這項(xiàng)改革進(jìn)行得并不徹底，定向開發(fā)和“團(tuán)購”便成為其遺留下的尾巴。
有關(guān)人士指出，從這兩起團(tuán)購事件最終的結(jié)果來看，一旦發(fā)生糾紛，責(zé)任很難界定。“表面上看，這些機(jī)關(guān)單位從為職工謀福利的角度出發(fā)，由工會(huì)或是辦公室出面，只是牽個(gè)頭，號(hào)召一下，大家自愿參加。團(tuán)購協(xié)議也是工會(huì)、辦公室簽的，好像與單位領(lǐng)導(dǎo)無關(guān)，其實(shí)'一把手’沒拍板，誰敢做？但一出事兒，沒人擔(dān)責(zé)。”
這一現(xiàn)象還帶來權(quán)力尋租的隱憂。李文奎說，在一些城市，有時(shí)開發(fā)商拿地的附加條件就是必須以“團(tuán)購”價(jià)賣給某些單位。
他說：“有的單位，一個(gè)普通工作人員都有三四套房了，還要繼續(xù)團(tuán)購。城市發(fā)展帶來的土地增值變相地、隱蔽地流入一些人的腰包�！�
中國青年報(bào)記者調(diào)查核實(shí)，在大部分團(tuán)購者都不得不付出8000元以上均價(jià)的時(shí)候，有兩個(gè)單位仍以5300元每平方米的均價(jià)拿到了“天驕北麓”的房子。李家有回應(yīng)說：“這是因?yàn)樗麄兪钦嬲?團(tuán)購’，一開始就選定了房源、整個(gè)單元整個(gè)單元簽的約�！�(中國青年報(bào)雷成) |
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