在新“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅和加息的疊加沖擊下，開發(fā)商資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，今年可能集體出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流現(xiàn)象。盡管如此，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上依然揮金撒銀，或搶購(gòu)二三線城市住宅地塊，或爭(zhēng)斗商業(yè)項(xiàng)目地塊。
資金壓力漸大
從融資渠道看，開發(fā)商A股IPO、借殼上市等直接融資渠道已叫停，定向增發(fā)融資去年僅有兩家公司獲批；而信托融資的資金成本已超過15%，間接顯示開發(fā)商已很難從銀行獲得增量資金。
分析人士稱，在資金鏈緊張的背景下，誰短期內(nèi)還債能力強(qiáng)，誰就更有把握化解風(fēng)險(xiǎn)�？疾炱髽I(yè)的短期還債能力有兩個(gè)常用指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。前者表示企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還負(fù)債的能力，比率越低，短期償債能力則越弱。后者表示企業(yè)以可快速變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，比率越低，短期償債能力也越弱。一般業(yè)內(nèi)認(rèn)為，流動(dòng)比率大于2、速動(dòng)比率大于1比較安全。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2010年三季度，超過50%的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率小于2，101家速動(dòng)比率不足1，表明不少公司短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。
愛建證券分析師左紅英認(rèn)為，房地產(chǎn)公司的資金狀況是短期無憂，但遠(yuǎn)期隱憂已現(xiàn)。長(zhǎng)期借款在借款總額中的比重逐年提高，截至2010年三季度末，樣本公司長(zhǎng)期借款比重已達(dá)77.20%，較2009年同期提高了5.52個(gè)百分點(diǎn)。如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)。
中金公司報(bào)告認(rèn)為，開發(fā)商今年的資金壓力將顯著加大。一方面住宅銷售下降，按揭貸款和開發(fā)貸款收縮，資金來源縮窄，另一方面，2010年2.7萬億元的土地購(gòu)置中一半土地款須在2011年支付，資金支出壓力加大。
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盡管資金壓力大，但開發(fā)商依然熱情搶地。有開發(fā)商表示，“樓市再調(diào)控，地還是要拿，否則怎么生存？”
以一線城市上海為例，土地市場(chǎng)高溢價(jià)率再現(xiàn)。2月11日、12日，上海土地交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性地塊開標(biāo)，不單純住宅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)地塊的溢價(jià)也超過50%。其中，一幅地塊溢價(jià)率高達(dá)178%，6幅地塊成交金額近24億元，上海土地市場(chǎng)火爆依然。
再以二線城市長(zhǎng)沙為例。2月1日，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)以56.36億元，從恒隆、綠地等地產(chǎn)大亨“圍剿”中搶得長(zhǎng)沙一商業(yè)用地。長(zhǎng)沙1月土地成交90.38億元。1月份在長(zhǎng)沙拿地的不乏大型地產(chǎn)商，復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司以7.8億元拿下長(zhǎng)沙一商住用地，東莞市百利酒店管理有限公司經(jīng)過64輪競(jìng)價(jià)，以溢價(jià)2億多元、總價(jià)4.6億元價(jià)格拿下一商業(yè)地塊，上海世茂股份有限公司以4.15億拿下一幅商業(yè)地塊。
2月16日，合肥春節(jié)后首場(chǎng)拍賣會(huì)上，N1101宗地、FD157宗地和CF201006宗地3宗地最終拍得總價(jià)款9.2億元。其中，N1101宗地塊的溢價(jià)率高達(dá)230%。
同日，昆明新春土地第一拍同樣火爆。3宗商業(yè)用地引發(fā)31家競(jìng)買者搶奪，200余輪競(jìng)買，從起拍價(jià)3.06億元到最終7.74億元成交，溢價(jià)率達(dá)152%，創(chuàng)下昆明每畝1504萬元的單價(jià)地王，最高一次加價(jià)9500萬，創(chuàng)下昆明歷史加價(jià)最高幅度。參與競(jìng)拍開發(fā)商認(rèn)為，新“國(guó)八條”和限購(gòu)令主要調(diào)控的是住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響并不大。
但熱情拿地的背后，確是多數(shù)地產(chǎn)公司陷入現(xiàn)金流吃緊的窘境。根據(jù)Wind資訊證監(jiān)會(huì)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，2010年三季度，124家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金為-908億元，平均每股現(xiàn)金-0.86元。其中，89家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，占比高達(dá)71.77%。
業(yè)內(nèi)人士分析，如果現(xiàn)金流小于零，意味著經(jīng)營(yíng)中存在“入不敷出”的問題，那時(shí)企業(yè)必須通過再融資或占用本應(yīng)投資的長(zhǎng)期資金來維持流動(dòng)資金需求，限制了企業(yè)的發(fā)展能力。 |
