千萬套保障房求解：錢和地從哪兒來？
編者按：
誰來保障保障房？在今年定調(diào)1000萬套保障房目標(biāo)的背景下，這句看似拗口的疑問句將成為擺在各地政府面前的一道實實在在的課題。
從去年580萬套保障房開工指標(biāo)能否完成一度引發(fā)擔(dān)憂，到最終超額完成590萬套，得益于中央層面的推動力以及地方的執(zhí)行力。但這也折射出各地在保障房推進(jìn)過程中所遇到的困難和挑戰(zhàn)。土地和資金，即是兩大核心問題。
辭舊迎新之際，《第一財經(jīng)日報》記者從京滬廣深四地發(fā)回報道，解析保障房所面臨的土地、資金之困局以及當(dāng)?shù)卦隗w制機(jī)制方面所作的創(chuàng)新和努力。
北京
保障房：金融創(chuàng)新試驗田
“十二五”期間，北京保障性住房建設(shè)可以用“兩個60%”來概括。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人徐志軍去年底表示，“十二五”期間，北京市將力爭實現(xiàn)兩個60%的目標(biāo)，即保障性住房占整個住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房要占保障性住房供應(yīng)的60%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)對《第一財經(jīng)日報》記者表示，保障性住房的擴(kuò)容勢必會擠壓商品房經(jīng)營性用地指標(biāo)，但這并不一定意味著政府土地出讓金收入的減少。因為即使商品房建設(shè)用地可能減少，但商品房尤其是高檔商品房因此會更加稀缺，升值空間更大，土地出讓金也將更具競爭性。政府非但不會限制市場化土地的拍賣價，還可以考慮實行財稅改革，逐步擺脫土地財政。
事實上，近期上海、重慶啟動的房產(chǎn)稅試點已經(jīng)在探路深層次稅改。
“明確房產(chǎn)稅收入投向保障性住房，將使得保障性住房的建設(shè)資金來源有更多的保證�！必斦控斦茖W(xué)研究所副所長王朝才當(dāng)時告訴本報。
“盡管保障性住房的資金來源問題沒有完全解決，但大方向是確定的。”回建強(qiáng)認(rèn)為大致有以下幾種途徑：首先是政府財政直接撥款，提取一定土地出讓凈收益；其次是住房公積金貸款；另外是鼓勵社會資金參與，進(jìn)行創(chuàng)新性金融融資，如推出REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)。
去年11月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和中國建設(shè)銀行北京市分行簽署了一項達(dá)200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，此次合作是北京市首次在保障性住房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京市保障房等項目。同時，建設(shè)銀行北京分行將通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新為北京市各類保障性住房、舊城保護(hù)性改造和修繕等項目提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。
房地產(chǎn)私募基金的嘗試也在北京悄然進(jìn)行。由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會牽頭，以商會會長聶梅生為組長，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)為副組長的公租房基金籌備小組已成立，上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司為基金方案的設(shè)計者�！胺桨敢呀�(jīng)由國家工商聯(lián)上報至發(fā)改委�！甭櫭飞ツ�12月對媒體表示。
據(jù)聶梅生此前對媒體透露，基金的規(guī)模計劃在100億元到300億元之間，投資者不超過200人，預(yù)期年化收益率在10%~15%之間。基金運(yùn)行期限暫定為7年，其中投資建設(shè)期3年，出租經(jīng)營期3年，最后1年可退出清算。退出路徑設(shè)計為三種選擇：政府回購、市場出售和REITs退出。
在基金領(lǐng)域，保障房還是個新面孔。盡管公租房資金回籠周期較長，基金投資回報率不算高，但回建強(qiáng)表示，基金進(jìn)入保障房領(lǐng)域，可以推動公租房資金匯集，減少流動性過剩；對投資者來說投資風(fēng)險低，回報較穩(wěn)定，旱澇保收。
上海
房產(chǎn)稅“輸血”_保障房還需企業(yè)“造血”
300萬平方米，上海保障房的建設(shè)再次加碼。相比于2010年1200萬平方米的新開工量，今年建設(shè)和籌措的保障房面積將達(dá)1500萬平方米。
今年，上海將保障房建設(shè)列入市政府重大工程項目，確立了全年“248”的目標(biāo)，即200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工、400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房與800萬平方米動遷安置房開工，建設(shè)規(guī)模為歷年來的高峰。
保障房供應(yīng)能否持續(xù)穩(wěn)定，取決于土地和資金這兩條“腿”能否托得穩(wěn)。在土地資源緊缺、資金壓力巨大的上海，尤是如此。
土地梳理的“驚喜”
在大規(guī)模保障性住房建設(shè)的背景下，為確保土地供應(yīng)能夠滿足需求，去年上海市規(guī)劃和國土資源管理局(下稱“上海市規(guī)土局”)透露，上海市首次在市域范圍內(nèi)啟動了大規(guī)模的住房和土地梳理工作。
根據(jù)最終的梳理結(jié)果，未來上海新增住宅用地主要由現(xiàn)有的工業(yè)用地、舊區(qū)改造，以及新城新市鎮(zhèn)的新增建設(shè)用地來供應(yīng)，新城新市鎮(zhèn)更是未來的新增供應(yīng)重點。
當(dāng)時上海市規(guī)土局有關(guān)人士表示，2020年規(guī)劃上的住宅用地基本可以滿足新增住宅建設(shè)的需求。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，上海市人均住宅建筑面積約為35平方米。
復(fù)旦大學(xué)住房政策中心副主任陳杰告訴《第一財經(jīng)日報》記者，上海市區(qū)的土地主要來自舊區(qū)改造、工業(yè)地產(chǎn)的“退二進(jìn)三”、老廠房改造，不過外環(huán)區(qū)域則以新征為主。
去年12月16日開工的保障房項目“東溝北地塊項目”，總建筑面積7.3萬平方米，建成后可提供各類房型住宅1018套。該地塊就是政府部門力推的“退二進(jìn)三”項目，即由企業(yè)拿出自己的工業(yè)用地用于建設(shè)保障住房，作為回饋政府允許企業(yè)在該地塊上建部分商品房。此舉有別于政府劃撥儲備土地用于保障性住房建設(shè)，可以盤活企業(yè)手里的閑置土地，以緩解保障性住房供地緊張的局面。
在新建大型居住社區(qū)之余，上海市住房保障和房屋管理局此前表示，擬對今后新出讓土地用于商品房的項目，按照不低于項目建筑總面積5%的比例配建經(jīng)適房，交政府用于住房保障，其中合適房源用于公共租賃房。
土地拆遷成本怎么降
春節(jié)前，上海、重慶啟動房產(chǎn)稅試點。當(dāng)時，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)有關(guān)負(fù)責(zé)人就明確表示，改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等。
此前，財政部、國家發(fā)改委、住建部等三部委聯(lián)合下發(fā)通知明確，從2010年起，各地在完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以將住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。
在保障房建設(shè)中，一個很重要的資金渠道就是銀行信貸。官方信息顯示，在上海加快推進(jìn)的以保障性住房為主的大型居住社區(qū)和舊區(qū)改造項目中，去年年內(nèi)已啟動的13個社區(qū)項目建設(shè)，需要向銀行貸款373.8億元。
而另一個被廣泛關(guān)注的融資渠道REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，雖然尚未開始試點，上海浦東也已明確募集的資金主要用于保障性住房建設(shè)。
目前并不清楚浦東保障性項目的資金需求，不過在去年8月份舉行的“浦東新區(qū)加強(qiáng)金融服務(wù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作會議”上，上海浦東新區(qū)區(qū)委書記徐麟表示，在住房保障體系中，除了動遷安置和廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房特別是公租房需要大量資金，因此需要穩(wěn)定的、可以體現(xiàn)固定回報的、可持續(xù)的融資渠道。徐麟表示：“這是數(shù)百億的數(shù)量級�！�
徐匯區(qū)房管局住房保障科科長周雄鷹告訴記者，田東佳苑目前主要是公共財政投入，“我們也是摸著石頭過河，里面深淺還不知道，所以社會資金還不會積極投入�！�
上海城投控股有限公司總裁安紅軍此前曾對記者表示，該公司尚未確定參與公租房的運(yùn)營管理，還要看政府開出的條件。
在陳杰看來，最重要的條件就是免收土地出讓金，同時和企業(yè)共同分擔(dān)拆遷成本。“我做過測算，投資成本必須小于6000元/平方米，企業(yè)才會有興趣參與進(jìn)來�！�
去年開展試點的上海經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)房源的銷售基準(zhǔn)價格最終確定為每平方米在4800元~5200元，這個價格的形成是基于：土地以凈地劃撥方式出讓，免收出讓金和各種稅費(fèi)；開發(fā)商的利潤控制在3%以內(nèi)；地塊都是前幾年出讓的凈地，當(dāng)時的動拆遷成本相對較低。
然而，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，保障房的成本也在不斷提高，尤其是土地成本和動拆遷成本。
上海市副市長沈駿已用三個“不動搖”來表示上海在保障房工程方面的決心：“不管房地產(chǎn)市場如何高低起伏，堅持推進(jìn)大型居住社區(qū)土地儲備和建設(shè)不動搖；不管宏觀經(jīng)濟(jì)走向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何變化，下決心推進(jìn)保障房建設(shè)不動搖；不管實際工作中遇到什么困難，突破瓶頸、解決問題、實現(xiàn)保障房建設(shè)時間節(jié)點目標(biāo)不動搖�！�
廣州
土地財政擬多繳“紅利”
一進(jìn)入廣州的金沙洲地塊，迎面而來是一排排整齊的黃褐色住宅，這是廣州最具代表性的保障房小區(qū)，被稱為金沙洲新社區(qū)，其中經(jīng)濟(jì)適用房每平方米4500元左右，而與其一街之隔的商品房，單價已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米左右。
2007年末，廣州進(jìn)行全市普查，得出77177戶家庭需要住房保障，按照官方承諾，這77177戶家庭的住房問題要在2011年底前全部解決。截至去年9月底，廣州已累計完成了5.62萬戶的住房供應(yīng)。
今年1月26日，在廣州市政協(xié)常委會議上，廣州市市長萬慶良所作的《政府工作報告(征求意見稿)》透露，今年廣州還將新開工建設(shè)4.3萬套保障性住房，確保年底前全部解決登記在冊的7萬多戶低收入家庭住房困難問題。
全國1000萬套保障房規(guī)劃“給力”，地方亦是如此。
廣東在“十二五”期間要建180萬套保障房，是“十一五”期間20萬套的9倍。媒體報道，這是根據(jù)國家保障性住房建設(shè)總量分解指標(biāo)調(diào)整后的任務(wù)量，并寫入廣東省“十二五”經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo)中，成為“約束性”指標(biāo)。
業(yè)內(nèi)人士指出，按照以往經(jīng)驗，廣州保障房數(shù)量幾乎相當(dāng)于全省的半壁江山，也就是說“十二五”期間，廣州的保障性住房還將再度提速。
“我現(xiàn)在還不是很清楚國家下達(dá)的2011年1000萬套保障房任務(wù)分配到廣州的具體是多少�！睆V州市住房保障辦副主任黃信敬在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時說。
事實上，“十一五”期間，廣州的保障性住房建設(shè)一直處于加速度中，“十一五”前四年，廣州共開工建設(shè)保障性住房291萬平方米，近4萬套，其面積是過去20年的1.28倍，2010年新開工建設(shè)保障房面積達(dá)到300萬平方米約4萬套，相當(dāng)于前4年的總和。
連續(xù)數(shù)年的倍數(shù)級增長，廣州的財政支持和土地供應(yīng)是否也能夠如此“給力”？
廣州市常務(wù)副市長蘇澤群對媒體透露，廣州決定提高土地出讓金用于建設(shè)保障房的比例。目前，廣州是按照國家要求將土地出讓金的10%用于保障房建設(shè)，今后這個比例提高到多少，將在今年廣州市“兩會”期間通過人大財政預(yù)算案后才能確定。
廣州市國土資源和房屋管理局局長、市住房保障辦公室主任謝曉丹說，廣州市實施住房保障不缺資金，廉租住房保障資金繼續(xù)由市財政落實到位，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金除利用售房款滾動建設(shè)外，如不足的，還可從商業(yè)銀行貸款解決。
對于倍數(shù)級增長的保障房套數(shù)和面積，土地供應(yīng)如何？
2009年之前，廣州保障房的土地主要來源于市中心，但市中心地塊始終有限且價格昂貴，2009年之后，廣州開始大規(guī)模在城市的外圍興建保障房，比如正在建設(shè)中的白云區(qū)龍歸項目，廣州的保障房建設(shè)力度開始提速。
根據(jù)2009年公布的《廣州市保障性住房土地儲備辦法》，廣州率先將經(jīng)營性土地儲備和保障性土地儲備分開并行管理，也就是說保障房的土地供應(yīng)由廣州市土地開發(fā)中心主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛勺》勘Ｕ喜块T獨立儲備，這極大地保證了對保障房的土地供應(yīng)。
2009年，廣州計劃儲備保障房建設(shè)用地約1平方公里。2010年，計劃儲備保障房建設(shè)用地8宗、約5平方公里，其規(guī)模首次超過廣州商品住房用地的年度供應(yīng)量。
深圳
政企聯(lián)手_代建總承包的“萬科模式”
地方政府推進(jìn)保障房建設(shè)熱潮正起，但深圳市住建局近期公布的一項數(shù)據(jù)仍讓不少人為之擔(dān)心：原本計劃在“十一五”期間籌建的16.9萬套保障性住房，目前竣工2萬多套，僅占原計劃的12%。而在下一個五年，深圳還將承擔(dān)建設(shè)24萬套保障房的重任。對于土地已經(jīng)捉襟見肘的深圳而言，“舊債新賬”一起算堪稱不小的挑戰(zhàn)。
十年內(nèi)新增用地僅58平方公里
更大的壓力，是來自下一輪保障房建設(shè)計劃�！渡钲谑凶》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃(2011~2015)》提出，規(guī)劃期內(nèi)深圳計劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬套，總建筑面積約1616萬平方米。保障房籌建規(guī)模之大創(chuàng)下深圳歷史之最。
官方根據(jù)這上述計劃測算，規(guī)劃期內(nèi)深圳保障性住房用地計劃供應(yīng)總量約5平方公里，其中新增居住用地建設(shè)保障性住房約13.7萬套，利用存量用地建設(shè)保障性住房約9.8萬套。而為此需要投資的資金約692億元。
深圳市住建局官員去年底在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時坦言，雖然2010年保障房任務(wù)突擊完成，但面對如此大的建設(shè)規(guī)模仍壓力巨大，而最擔(dān)心的是土地供應(yīng)問題。
2010年12月21日，深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒在一次國土部門會議上透露，深圳全市建設(shè)用地規(guī)模從1979年的3平方公里增加到2008年底的717.7平方公里，年均建設(shè)用地增量超過30平方公里。根據(jù)2020年深圳建設(shè)用地總規(guī)模指標(biāo)976平方公里計算，今后10年深圳可新增建設(shè)用地規(guī)模僅為58平方公里，土地資源短缺局面非常嚴(yán)峻。
深圳市住建局上述接受采訪的官員說，解決保障房用地必須拓寬保障性住房用地供給渠道和方式，未來將主要通過新增用地、盤活存量土地、城市更新改造、用地功能調(diào)整、企業(yè)自有用地、收購沒收非法房地產(chǎn)等多種方式保障用地供應(yīng)。
深圳市政府甚至下了“死命令”：在城市更新、工改居以及收回閑置土地中，優(yōu)先安排用于保障性住房建設(shè)；在年度用地計劃中，保障性住房用地未得到落實的，不得安排其他住房建設(shè)用地。其中，2011年保障房建設(shè)用地不低于全市住房建設(shè)用地的40%。
民間資本入局
巨大的保障房建設(shè)資金缺口是另一難題。按照國家有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。但深圳市住建局局長李榮強(qiáng)近日向媒體坦言，靠財政這個錢是非常有限的，就是10%也不夠。
而2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。
上述接受采訪的官員表示，深圳在“十二五”期間將大膽創(chuàng)新投融資機(jī)制，引入社會資金參與保障性住房建設(shè)，拓寬住房公積金對住房保障的資金支持途徑，現(xiàn)在正在研究建立保障性住房專項資金專戶。
2010年8月份，由萬科承建的龍華保障性住房項目開工建設(shè)，這也是深圳有史以來最大的保障性住房項目。在該項目上，深圳率先在全國采取了政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式，引進(jìn)大型地產(chǎn)開發(fā)商參與建設(shè)保障性住房。
代建總承包模式，即通過公開招標(biāo)，選擇一家由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，勘察設(shè)計、施工參加組建的聯(lián)合體，簽訂代建總承包合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)完成項目建設(shè)全過程。目前，萬科、招商、金地、富通等品牌開發(fā)商都參與到這一模式中。
在官方看來，市場化模式既能解決資金問題，又能發(fā)揮專業(yè)地產(chǎn)公司的技術(shù)與管理優(yōu)勢，充分利用社會資源，加快住房建設(shè)。
而保障房建設(shè)對企業(yè)并非無利可圖。尤其是在國家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，曾被視作利潤“雞肋”的保障房逐漸成為開發(fā)商的新選擇，綠地、中海、保利、棲霞建設(shè)都已宣布進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，綠城集團(tuán)甚至成立了專門的公司主導(dǎo)運(yùn)營。
深圳住建局官員透露，龍華保障性住房項目的利潤約3%。萬科向本報提供的資料稱，隨著近年來保障性住房占城鎮(zhèn)住房建設(shè)總量比重日益提高，開發(fā)企業(yè)也需要考慮新的業(yè)務(wù)模式。例如在北京、上海等房價上漲較快的城市，未來新建保障性住房的規(guī)�？赡軙^商品住房。 |
