進入1月份，“保障房信托基金”成為地方“兩會”上頻繁出現(xiàn)的新名詞。由于公租房建設(shè)面臨龐大和持續(xù)的資金需求，單純依靠地方政府財政支持難以為繼，于是地方政府也開始為保障房建設(shè)資金尋求門路。
就在此前不久，華潤集團董事長宋林高調(diào)宣布，華潤旗下的房地產(chǎn)投資公司漢威資本，正在與北京市政府商討成立一項房地產(chǎn)基金，規(guī)模達到100億元人民幣。
值得注意的是，在目前房地產(chǎn)融資相對困難的市場環(huán)境下，這個首次由市級政府“出面”與資本投資機構(gòu)成立的房地產(chǎn)基金一面世，無疑將給早已平靜多時的房地產(chǎn)資本市場掀起一陣波瀾。
房地產(chǎn)基金助推保障房
繼北京、重慶等地在地方兩會上提出對房地產(chǎn)基金助推保障房建設(shè)之后，1月24日，廣東省政協(xié)會議上又傳來了對“推動保障房信托基金”熱議的聲音。
事實上，根據(jù)相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國保障房的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成，但據(jù)記者從地方主管部門了解到，各地實際上的保障房建設(shè)完成情況不理想。
“保障房的問題主要還是資金的問題�！敝欣ぜ瘓F董事長黃怒波曾向本報記者表示，“由于公租房建設(shè)面臨龐大和持續(xù)的資金需求，單純依靠地方政府財政支持難以為繼�！�
中房集團理事長孟曉蘇也表示：“中央2010年投了600多億元，但地方政府沒有錢，保障房任務(wù)完成并不到位。盡管簽了責任書，但不搞金融創(chuàng)新，仍然無法完成�！�
在這樣的背景下，房地產(chǎn)基金似乎成了保障房建設(shè)“救命的稻草”。
2010年底，全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的方案，已經(jīng)報送至發(fā)改委及住建部，等待批復。這被稱為是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金。
但是，資深房產(chǎn)信托基金投資專家、現(xiàn)任建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東曾告訴本報記者，這類保障房基金產(chǎn)品的年回報應(yīng)該要達到5%甚至更高，才能獲得機構(gòu)投資者的關(guān)注。
而事實上，目前的保障房投資基金都很難達到這樣的投資回報，因此李曉東表示，這只“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的盈利模式、退出方式由于政策細則的缺位而遲遲無法落實。
調(diào)控下的轉(zhuǎn)舵
盡管行業(yè)組織機構(gòu)牽頭的基金產(chǎn)品遲遲不能落地，但這似乎給了有著政府背景的大型房地產(chǎn)企業(yè)一個絕佳的“啟發(fā)”。
1月18日，宋林高調(diào)宣布，華潤旗下的房地產(chǎn)投資公司漢威資本，正在與北京市政府商討成立一項房地產(chǎn)基金，規(guī)模達到100億元人民幣。
“漢威資本此次將國企背景與政府背景整合成立房地產(chǎn)基金，無疑將在資本和資源兩方面占據(jù)絕對優(yōu)勢。”戴德梁行一位資深分析師向《華夏時報》記者表示。
按照宋林的說法，這只漢威資本與北京市政府共同成立的房地產(chǎn)基金，一半以人民幣出資，一半以外幣出資，主要投資于保障房建設(shè)及住房改造等項目。
但事實上，根據(jù)漢威資本此前的“履歷”，漢威資本此前對保障房建設(shè)甚至是住宅開發(fā)都鮮有問津。
“以前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，幾乎還沒有過北京市政府與投資機構(gòu)合作成立房地產(chǎn)基金的先例�！睋�(jù)上述戴德梁行資深分析師分析，漢威資本這只房地產(chǎn)基金的成立主要也是為了當下的樓市調(diào)控，北京市政府為投建保障房而“對投資方式進行了調(diào)整”。
事實上，目前，房地產(chǎn)市場融資受限是大多數(shù)開發(fā)商面臨的共同問題�！捌胀ㄗ≌_發(fā)市場的融資日益艱難，此時介入保障房建設(shè)，或許能打破目前的市場僵局�！比A潤置地一位北京項目負責人告訴《華夏時報》記者。
當然瞄準時機“轉(zhuǎn)舵”的不僅是華潤集團。戴德梁行的一份報告顯示，大型開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)涉足了面向公租房等保障房的房地產(chǎn)基金，如海航置業(yè)集團準備發(fā)起設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金，以及首創(chuàng)集團、中糧信托、華潤集團、中信集團籌備中的人民幣房地產(chǎn)私募基金等。
“當前的大背景是樓市調(diào)控，作為地方政府最先考慮的是如何推動保障房建設(shè)，而不是商業(yè)地產(chǎn)，這直接導致了時下房地產(chǎn)基金成立目標的轉(zhuǎn)向�！币晃徊辉妇呙姆治鰩煴硎尽�
中國版REITS試水
值得注意的是，與此同時，歷經(jīng)3年的等待，國內(nèi)第一單房地產(chǎn)投資信托基金也在歲末年初露出真容。而巧合的是，這個或由央行在天津試點推出的“中國版REITS”同樣也將面向保障房市場的廉租房。
2010年，全國保障性住房建設(shè)規(guī)劃為580萬套，而這一數(shù)字在2011年變身為1000萬套，總共需要1.4萬億元的資金投入。據(jù)相關(guān)媒體報道，如此巨大的財政投入可能導致各地政府對完成規(guī)劃能力有限，因此利用REITS方式引入民間資本參與保障房的建設(shè)，也成為政府的考慮之一。
“目前拿到REITS試點資格的城市是北京、天津、上海。”孟曉蘇告訴記者，其中，天津和上海均表示REITS試點將主要投向保障性住房建設(shè)，但是試點工作均沒有真正開始。與此同時，廣東省也開始了其公租房REITS的嘗試。
據(jù)了解，目前各地REITS試點進展都有所不同。上海楊浦區(qū)已經(jīng)開始通過海通證券(600837,股吧)房地產(chǎn)信托基金進行試點，而天津版REITS試點方案正等待國務(wù)院審批，或仍采取“以售養(yǎng)租”的政府補貼方式。
另據(jù)報道，北京將以政府持有的廉租房、公租房資產(chǎn)和房租收益委托設(shè)立房地產(chǎn)信托，在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進行融資，融資規(guī)模能達到40億－50億元。
事實上，早在2008年12月，孟曉蘇曾給住建部提出詳細建議“用REITS來持有政府的房子”。當時住建部將此建議報至國務(wù)院，國內(nèi)發(fā)行REITS在原則上得到通過，但一直都沒有得以實施。
然而，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境以及決策層思路的變化，REITS所面臨的市場層面尷尬正在被政府的強力推動所消解。“政府近來在保障房領(lǐng)域的發(fā)力，實際上是加強了市場對REITS產(chǎn)品推出的預期�！泵蠒蕴K表示。
(本文來源：華夏時報) |
