新華網(wǎng)上海2月8日電(記者葉鋒)房地產(chǎn)市場(chǎng)在動(dòng)蕩中迎來了兔年。經(jīng)歷了1月份相對(duì)平淡的開局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴(yán)格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購范圍擴(kuò)大，房貸全面收緊……調(diào)控壓力較上一年有增無減。在此形勢(shì)下，躁動(dòng)多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？
新年樓市平淡開局
剛剛過去的1月份，是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平淡的一個(gè)時(shí)段，幾個(gè)主要城市“降溫”十分明顯。
比如，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，1月份上海住宅市場(chǎng)有34個(gè)項(xiàng)目開盤，比去年12月份減少了47%。中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，臨近春節(jié)前二手房業(yè)務(wù)清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，環(huán)比下降285%；成交面積433萬平方米，環(huán)比下降293%。而截至30日，北京1月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降了315%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降63%。
價(jià)格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年1月這100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為每平方米8645元，較上月有095%的溫和上漲，其中漲幅在1%以內(nèi)的城市共有69個(gè)。
調(diào)控“重手”繼續(xù)發(fā)力
這個(gè)兔年春節(jié)，一些開發(fā)商、中介的過年心情很一般。上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說：“調(diào)控接連出重拳，市場(chǎng)看空情緒強(qiáng)烈，新年日子不好過�！�
調(diào)控之拳重在何處？首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，劍指投資投機(jī)性需求。1月28日起，上海、重慶兩地正式向個(gè)人住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。上海的應(yīng)稅住房為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭人均60平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據(jù)房價(jià)高低不同而確定為06%和04%；重慶則對(duì)主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產(chǎn)稅，稅率為05%－12%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然試點(diǎn)階段房產(chǎn)稅對(duì)樓市影響較為有限，但隨著政策信號(hào)的明確、試點(diǎn)范圍及稅率的調(diào)整，其對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制和對(duì)購房需求的引導(dǎo)將日益凸顯。
其次，限購覆蓋面擴(kuò)大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。1月26日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。據(jù)此，明確將要實(shí)行限購的城市就已經(jīng)達(dá)到36個(gè)。而據(jù)一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估計(jì)，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能有60個(gè)。
一些城市還直接叫停部分購房行為。比如，上海為落實(shí)“國八條”而迅速出臺(tái)的細(xì)則明確，“在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房�？梢灶A(yù)計(jì)，大量炒房資金將被有效“隔離”。
再次，信貸閥門進(jìn)一步卡緊。1月26日的“國八條”要求“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的11倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見。此外，記者春節(jié)前在上海走訪還發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說，首套房利率優(yōu)惠取消，說明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭(zhēng)客戶”向“爭(zhēng)效益”過渡，也使得新一年樓市的“資金流”進(jìn)一步收縮。
“兔年”樓市能否被完全“馴服”
可以預(yù)計(jì)，在“調(diào)控沖擊波”之下，兔年春節(jié)之后樓市短期內(nèi)將繼續(xù)“蟄伏”。上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說，春節(jié)后市場(chǎng)將陷入低迷，三個(gè)月內(nèi)二手房成交量可能下降六七成，而房價(jià)短期內(nèi)尚不會(huì)有明顯松動(dòng)。
復(fù)地集團(tuán)董事長張華認(rèn)為，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策正陸續(xù)到位，形勢(shì)的明朗化對(duì)企業(yè)來說倒不是壞事。目前公司正在研究市場(chǎng)走勢(shì)和應(yīng)對(duì)策略。他還說，預(yù)計(jì)今年不少房企將對(duì)住宅的戶型、面積等作出一些調(diào)整，中小套型房源比例將會(huì)增加。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下一步會(huì)有不少開發(fā)商加大小戶型房源的開發(fā)力度，以吸引更多首次置業(yè)者，后市成交的戶型結(jié)構(gòu)可能發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。比如，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海預(yù)計(jì)2月份開盤的14個(gè)項(xiàng)目中，70平方米以下小戶型房源占11%，70至90平方米的中小戶型房源占26%。90平方米及以下的中小戶型房源比例累計(jì)達(dá)37%，較1月份明顯上升。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個(gè)月份房價(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價(jià)偏高的一、二線城市，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。 |
